TJ 13055, 16 juin 2025, RG 23/01092

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Octobre 2025
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 16 Juin 2025

GROSSE :
Le ...................................................
à Me Chloé HEFTMAN................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 23/01092 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3ARJ
N° RG 23/1752

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O], [A] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Chloé HEFTMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

S.C.I. TERRES VAROISES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me William COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE

DEMANDERESSE

S.C.I. LES TERRES VAROISES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me William COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [O] [A] [I] épouse [T]
née le 13 Septembre 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 130550012022020922 du 20/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
représentée par Me Chloé HEFTMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

M. [T] [F]
né le 7 décembre 1976 à [Localité 2] (ALGERIE)
non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 1er septembre 2014, relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 520 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier de justice en date du 3 novembre 2021, la SCI TERRES VAROISES a fait délivrer à Monsieur [F] [T] et Madame [O] [I] un congé aux fins de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions la SCI TERRES VAROISES a fait assigner Monsieur [F] [T] et Madame [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 7 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions Madame [O] [I] a fait assigner la SCI TERRES VAROISES devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, à l’audience du 20 février 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025.

A cette audience, la SCI TERRES VAROISES et Madame [O] [I], représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

La SCI TERRES VAROISES précise que Monsieur [F] [T] et Madame [O] [I] ont quitté les lieux le 26 mars 2023, et se désiste de sa demande d’expulsion.

Monsieur [F] [T] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la jonction des instances

Conformément à l'article 367 du code de procédure civile, il est dans l'intérêt d'une bonne justice de joindre les instances entre les parties, enregistrées au répertoire général sous les numéros 23/01092 et 23/01752, et de dire que la procédure se poursuivra sous le numéro 23/01092.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le bail liant les parties,

Vu l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose :

« Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable ».

En l'espèce, une sommation de payer a été signifiée à Monsieur [F] [T] et Madame [O] [I], aux termes de laquelle Monsieur [F] [T] et Madame [O] [I] étaient débiteurs d’une dette locative de 3 576 euros (charges locatives et taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 et 2020).

A cet égard, la SCI TERRES VAROISES communique :

des avis d’impôt mentionnant le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2019 (184 euros), 2020 (186 euros), 2021 (186 euros), 2022 (193 euros), 2023 (206 euros) ;des relevés de charges dont il ressort que les charges locatives s’élevaient à 463,99 euros au titre de l’année 2022, et 194,69 au titre de l’année 2021.
Parallèlement, les justificatifs de paiement versés aux débats par Madame [O] [I] établissent qu’elle s’est acquittée des sommes suivantes, dont le montant global s’élève à 4 680 euros :

550 euros par mois entre décembre 2019 et juillet 2020 inclus ;700 euros en septembre 2020.
Et ce alors qu’il résulte du dossier que :

un arrêté de péril grave et imminent concernant l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] a été pris le 27 novembre 2019, interdisant l’occupation et l’utilisation d’un appartement situé au 1er étage à droite de l’immeuble (n’appartenant pas à la SCI TERRES VAROISES), et enjoignant les copropriétaires de faire réaliser les mesures nécessaires d’urgence après qu’il ait été constaté les pathologies suivantes :
« Façades :
façades côté rue et côté cour en mauvais état, nécessitant un ravalement,??affaissement général des planchers de gauche à droite en regardant l'immeuble de face côté rue à partir de l'axe de l'immeuble,??descentes d'eau pluviales non étanches et non canalisées (côté N°16 et aussi Nº18, qui pénètrent dans les fondations, les désagrège, en emportant les fines et les liants et laissant les pierres formant fondations, sans cohésion, accentuant les mouvements de sol, de plus, les eaux usées sont branchées sur les descentes d'eaux pluviales, les produits lessiviels et déchets organiques vont corroder encore plus vite les semelles des bâtiments,
Parties communes :
??léger affaissement du mur mitoyen entre le Nº16 et le N°14,??tassement du terrain entraînant une déformation des planchers,??fissurations à plusieurs endroits des murs d'échiffres de la cage d'escaliers sur tous les niveaux, en mauvais état et non consolidés,??dévers importants visibles et notables dans les volées d'escaliers, notamment entre le 2éme et le 3éme étage, les escaliers se décrochent du mur d'échiffre,??les travées de la première volée d'escalier ayant été soumis à un incendie en 2011 sont consumées à cœur, et la reprise de la volée est « assez bricolage »,??fissure en angle due au glissement de l'immeuble, visible au dernier niveau de la cage d'escaliers,??fissure horizontale, avec cisaillement, visible au dernier niveau de la cage d'escaliers »,
un arrêté modificatif de péril grave et imminent concernant l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] a été pris le 30 octobre 2020 ;
un arrêté de mise en sécurité concernant l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] a été pris le 16 février 2021, et précise que « considérant que, lors des visites techniques en date du 30 octobre 2019, du 9 juillet 2020 et du 25 novembre 2020, les désordres constructifs suivants ont été constatés :
Façades :
??fissures sur les façades côté rue et côté cour,??descentes d'eau pluviales non étanches et non canalisées (côté N°16 et aussi N°18), qui pénètrent dans les fondations, de plus, les eaux usées sont branchées sur les descentes d'eaux pluviales,
Parties communes :
??léger affaissement du mur mitoyen entre lo Nº16 et le N°14.??présence d'étais dans le hall d'entrée supportant le plancher haut correspondant à l'appartement du R11 côté rue, effondrement du plafond. et traces de dégâts des eaux visibles,??fissurations à plusieurs endroits des murs d'échiffres de la cage d'escaliers sur tous les niveaux, en mauvais état et non consolidés.??dévers importants visibles et notables dans les volées d'escaliers, notamment entre le 2ême et le 3éme étage, les escaliers se décrochent du mur d'échiffre.??les travées de la première volée d'escalier ayant été soumis à un incendie en 2011 sont consumées à cœur, et la reprise de la volée est « assez bricolage ».??fissure en angle due au glissement de l'immeuble, visible au dernier niveau de la cage d'escaliers.??fissure horizontale, avec cisaillement, visible au dernier niveau de la cage d'escaliers.??fissurations autour du puits de lumière.??palier du premier étage présentant un affaissement important.
Appartement premier étage gauche :
léger affaissement du plancher,
Appartement premier étage droite (évacué) :
dégradation du bois d'enfustage au niveau du dégât des eaux et de l'effondrement de plafond dans le hall d'entrée, enfustage remplace par une plaque de bois aggloméré qui ne semble pas hydrofuge, état de la poutraison incertaine, notamment au niveau du chevêtre de l'escalier, nécessitant un étaiement en attendant des investigations complémentaires.??porte d'entrée fracturée, cadre dangereux,??volet de la cuisine dégradé, absence de bois de persiennes par endroits,
Appartement du deuxième étage gauche :
??fissures autour du tableau de fenêtre et appui de fenêtre fissuré.??fissure verticale sur le mur de la pièce à vivre,??léger bombement du plafond dans le salon.
Appartement du deuxième étage droit :
??plancher affaissé, fermeture de porte difficile frottant au sol par la déformation du plancher.??traces de dégâts des eaux au-dessus de la mezzanine,
Appartement da troisième étage drone :
??fissure sur le linteau de la porte d'entrée,??affaissement du plancher, et dévers important,??encadrement de fenêtre fissuré.
Généralités relatives à tous les appartements
??affaissement général et déformation des planchers de gauche à droite en regardant l'immeuble de face côté rue à partir de l'axe de l'immeuble.??décollements de murs, par affaissement du plancher.
Hangar au rez-de-chaussée :
??effondrement du plâtre sous l'enfustage sur le plancher haut au droit de l'immeuble sur rue,??remontées capillaires sur les murs maçonnés périphériques et en fonds de parcelle, décollement des revêtements.??nombreuses fuites des chéneaux côté Nº18 et Nº14, présence de mousses le long des parois, avec désordres liés aux infiltrations sur les appuis des fermes bois.??oxydation légère des contrefiches métalliques rajoutées, supportant certains appuis de fermes.??effondrement du lambris en sous-face des chéneaux et de la toiture au fond du hangar,??vitrage du puits de lumière zénithal en fonds de hangar brisé, pénétrations d'eau dans le hangar.
Considérant, que les copropriétaires n'ont pas pris les dispositions nécessaires à mettre lin durablement au danger.

Considérant le risque avéré pour le publie en raison de la persistance des désordres portés sur le rapport de visite susvisé, il convient d'ordonner la réparation définitive de l'immeuble en cause ».

un arrêté portant modification de l’arrêté de mise en sécurité concernant l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] a été pris le 5 avril 2023.
Ainsi dit, les travaux préconisés n'empêchaient pas Monsieur [F] [T] et Madame [O] [I] d'occuper le logement donné à bail.

Reste que Monsieur [F] [T] et Madame [O] [I] n’étaient redevables d’aucun loyer en principal ni d’aucune somme versée en contrepartie de l'occupation du local, dès lors que l'arrêté portait sur les parties communes de l’immeuble en copropriété (et non seulement sur une partie privative de l’immeuble), et que la suspension du paiement des loyers s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans les parties communes – dont ceux appartenant à la SCI TERRES VAROISES –.

En conséquence, la SCI TERRES VAROISES sera déboutée de ses demandes au titre du paiement de l’arriéré locatif (loyers, charges - la taxe foncière ne relevant pas des charges récupérables sur le locataire - , indemnités d’occupation et taxe d’enlèvement des ordures ménagères), et sera condamnée à restituer à Madame [O] [I] la somme de 4 680 euros, au titre des loyers et provisions pour charges indûment versés.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

La SCI TERRES VAROISES, qui succombe à l’instance, supportera les entiers dépens.

Elle sera condamnée à payer à Madame [O] [I] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS