TJ 29232, 24 juin 2025, RG 25/00065

N° RG 25/00065 - N° Portalis DBXY-W-B7J-FHUY

Minute N°

Chambre 1

DEMANDE RELATIVE A L’EXECUTION D’UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE OU D’UN PACTE DE PREFERENCE OU D’UN COMPROMIS DE VENTE

expédition conforme
délivrée le :

Maître Laetitia DEBUYSER
Maître Jean-françois MOALIC

copie exécutoire
délivrée le :

Maître Laetitia DEBUYSER
Maître Jean-françois MOALIC
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 24 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente, statuant à juge unique ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Simon VROLYK ;

DÉBATS : en audience publique le 29 Avril 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 24 Juin 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Madame [C] [G] [W] [Y]
née le 01 Avril 1984 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
Monsieur [U] [F] [E]
né le 29 Mars 1979 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Laetitia DEBUYSER, avocats au barreau de QUIMPER

DÉFENDEURS :

Madame [R] [B]
née le 04 Août 1984 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
Monsieur [H] [Q]
né le 16 Décembre 1985 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Jean-françois MOALIC, avocats au barreau de QUIMPER

FAITS-PROCÉDURE-PRÉTENTIONS

Le 26 juin 2023, Madame [C] [Y] et Monsieur [U] [E] ont signé un compromis de vente, sous l’égide de Maître [M], Notaire associé à [Localité 7], avec Madame [R] [B] et Monsieur [H] [Q], portant sur un immeuble bâti ainsi que le terrain y attenant sis [Adresse 4] à [Localité 2], cadastrée Section C n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], au prix de 175 000 €.

Ce compromis était établi sous les conditions suspensives particulières suivantes :
- Obtention d'un prêt d’un montant de 184 379 € d'une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 3.34 % hors frais,
- Certificat d'urbanisme exempt de servitude rendant l’immeuble impropre à sa destination,
- Purge des droits de préemption.

Conformément au compromis, un procès-verbal de bornage a été établi le 30 octobre 2023, en présence des futurs acquéreurs.

La réitération de la vente par acte authentique prévue le 28 novembre 2023 était ajournée à la demande des acquéreurs.

Le 21 décembre 2023, Madame [B] et Monsieur [Q] par l’intermédiaire de leur Conseil, faisaient écrire au Notaire instrumentaire que le compromis comportait des erreurs et omissions substantielles nécessitant la rédaction d’un avenant avec faculté de rétractation.

Le Notaire répondait le 22 décembre 2023 que les griefs allégués n’étaient pas fondés mais que les vendeurs n’étaient pas opposés à sortir du contrat amiablement. Le Notaire proposait un rendez-vous en son étude le 29 décembre 2023. Madame [B] et Monsieur [Q] ne se présentaient pas au rendez-vous.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 13 janvier 2025, Madame [Y] et Monsieur [E] ont fait assigner Monsieur [Q] devant le Tribunal Judiciaire de QUIMPER.

Madame [Y] et Monsieur [E] demandent au Tribunal au visa ds articles 1217 et 1240 du Code Civil de :

- Déclarer leur demande recevable et bien fondée,

et en conséquence,

- Condamner solidairement Madame [R] [B] et Monsieur [H] [Q], à leur payer la somme de 17 500 € correspondant au montantt de l’indemnité forfaitaire prévue dans la clause pénale, outre les intérêts au taux légal qui continuent à courir à compter du 29/12/2023, date de signature prévue, et ce jusqu'a parfait paiement ;

- Condamner solidairement Madame [R] [B] et Monsieur [H] [Q] à leur verser la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive ;

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- Condamner solidairement Madame [R] [B] et Monsieur [H] [Q], à leur payer la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner solidairement Madame [R] [B] et Monsieur [H] [Q] aux entiers dépens ;

- Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, Maître Laëtitia DEBUYSER pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

L’acte d’assignation a été reçu par Madame [B] pour Monsieur [Q], en revanche, aucun acte d’assignation n’a été produit s’agissant de Madame [B] laquelle dès lors n’est pas à la procédure.

Monsieur [Q], régulièrement assigné, n’a pas constitué Avocat.

Pour l’exposé des moyens développés par les demandeurs, le Tribunal se réfère expressément à l’acte introductif d’instance.

L’affaire a été clôturée le 14 mars 2025, plaidée le 29 avril 2025 et mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Les conclusions de réouverture des débats et de rabat de l’ordonnance de clôture reçues le 22 mai 2025, ne sont pas recevables, comme ayant été envoyées après l’audience, étant rappelé qu’une constitution tardive d’avocat n’est en tout état de cause pas un motif grave justifiant le rabat de l’ordonnance de clôture.

Sur ce, l’article 1217 du Code Civil dispose que :

“ La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajoute ”.

En l’espèce, aux termes du courrier en date du 22 décembre 2023 du Notaire au Conseil des acquéreurs, il appert que ces derniers ont fait connaître au Notaire qu’ils n’entendaient pas poursuivre la vente suite au rendez-vous ajourné du 28 novembre 2023, quitte à régler ce qu’ils devaient tant aux vendeurs qu’à l’étude.

Postérieurement, ils ont cherché à sortir du contrat en invoquant via leur Conseil un certain nombre de motifs inopérants tels que :
- l’absence de diagnostic gaz, alors que le bien n’est pas desservi en gaz,
- la création de servitudes d’accès au compteur d’eau et passage des réseau électriques, alors que le fonds servant restait propriété des vendeurs, ces servitudes étant créées dans le seul intérêt des acquéreurs pour être desservis en eau et électricité,
- la surface de la parcelle, alors que celle-ci devait être définitive après la réalisation des opérations de bornage auxquelles ils ont assisté,
- etc...

Les vendeurs réclament dès lors que leur soit versé le montant de la clause pénale représentant 10 % du prix de vente.

Or, le contrat étant la loi des parties, il appert que le paiement de la clause pénale ne peut être exigé qu’après que la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique de vente ait été mise en demeure de le faire.

Force est de constater qu’il n’est justifié par les demandeurs d’aucune mise en demeure adressée aux acquéreurs d’avoir à régulariser l’acte authentique. De même, le Notaire n’a pas convoqué les acquéreurs par Commissaire de Justice, ni de fait dressé un procès-verbal de carence.

En outre, si les demandeurs visent les dispositions de l’article 1217 du Code Civil pour obtenir le paiement de la clause pénale, pour autant, ils ne demandent pas la résolution de la vente, étant rappelé que promesse de vente vaut vente.

En conséquence de ce qui précède, Madame [C] [Y] et Monsieur [U] [E] seront déboutés de leur demande en paiement au titre de la clause pénale.

Les demandeurs ne justifiant d’aucun préjudice particulier puisqu’en l’état les parties sont toujours liées contractuellement avec les acquéreurs, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour réticence abusive.

Madame [C] [Y] et Monsieur [U] [E] succombant au sens de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il n’y a lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils seront condamnés aux dépens dont distraction au profit de Maître Laëtitia DEBUYSER qui pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS