TJ 29232, 24 juin 2025, RG 23/00419

N° RG 23/00419 - N° Portalis DBXY-W-B7H-EZQL

Minute N°

Chambre 1

DEMANDE D’EVALUATION ET/OU EN PAIEMENT DE L’INDEMNITE D’EVICTION

Rédacteur :
Maud LE NEVEN

expédition conforme
délivrée le :

Maître Mikaëlle LE GRAND
Maître Carine CHATELLIER

copie exécutoire
délivrée le :

Maître Mikaëlle LE GRAND
Maître Carine CHATELLIER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 24 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,
ASSESSEURS : Madame Maud LE NEVEN, vice-présidente,
Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Simon VROLYK ;

DÉBATS : en audience publique le 22 Avril 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 24 Juin 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. SUD EST 2
Immaticulée au RCS de LORIENT sous le numéro 448 727 701
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Carine CHATELLIER, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. OPTIQUE MAE
Immaticulée au RCS de QUIMPER sous le numéro 789 805 553
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Mikaëlle LE GRAND, avocats au barreau de QUIMPER

PARTIE INTERVENANTE :

Madame [X] [T]
née le 09 Octobre 1981 à [Localité 1] (SEINE-SAINT-DENIS)
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Mikaëlle LE GRAND, avocats au barreau de QUIMPER

La SCI Sud Est 2 est propriétaire du lot n°1 de la zone d’aménagement concertée de Kervidanou dans l’ensemble immobilier situé sur la commune de [Adresse 2].

Suivant acte reçu par maître [O] [Z] le 1er février 2013, la SCI Sud Est 2 a donné à bail commercial à la S.A.R.L. OPTIQUE MAE, pour une durée de 9 années consécutives moyennant le règlement d’un loyer fixé à la somme annuelle de 31 096 €, les lots 73 comprenant la propriété privative d’un terrain permettant la construction d’une surface de 1 200 m² comprenant surface de vente et bureau à l’étage et 74 comprenant la propriété privative d’un terrain à usage de cour, l’acte comportant la mention suivante :
« Observation étant ici faite que la désignation actuelle des lots susvisés est la suivante :
une surface à usage commercial de 155,55 m² dont une surface de vente de 124,50 m², ainsi qu’il résulte des plans demeurés joints et annexés aux présentes après visa des parties ».

Suivant acte en date du 27 juillet 2021, la SCI Sud Est 2 a délivré à la S.A.R.L. OPTIQUE MAE un congé sans offre de renouvellement du bail commercial avec proposition d’indemnité d’éviction.
Le bailleur proposait de régler une somme de 100 000 € à titre d’indemnité d’éviction par courrier recommandé en date du 12 janvier 2022, proposition que la société OPTIQUE MAE refusait aux termes de son courrier en réponse adressé le 8 février 2022.
Aucun accord n’ayant pu être trouvé sur le montant de l’indemnité d’éviction, la SCI Sud Est 2 a assigné devant le tribunal judiciaire de Quimper la S.A.R.L. OPTIQUE MAE suivant exploit en date du 8 février 2023 aux fins de voir sur le fondement des dispositions de l’article L 145-14 du Code de commerce, fixer l’indemnité d’éviction due à la société OPTIQUE MAE.
Par jugement du 5 décembre 2023, le tribunal a :
Par jugement en premier ressort,
- débouté la SCI Sud Est 2 de ses demandes tendant à voir dire et juger que la S.A.R.L. OPTIQUE MAE :
- a perdu tout droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction,
- devra libérer les locaux pris à bail dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai.
- rejeté la demande présentée par la SCI Sud Est 2 tendant à voir condamner la S.A.R.L. OPTIQUE MAE à lui verser la somme de 9 359,77 €.
- débouté la S.A.R.L. OPTIQUE MAE de sa demande de restitution du dépôt de garantie versé, cette demande étant prématurée en raison de son maintien dans les lieux jusqu’au règlement de l’indemnité d’éviction.
- débouté la S.A.R.L. OPTIQUE MAE et madame [X] [T] de leur demande de dommages et intérêts.
Par jugement avant dire droit sur l’indemnité d’éviction
- ordonné une mesure d’expertise.
- désigné pour y procéder monsieur [E] [K] demeurant [Adresse 4] (tél : [XXXXXXXX01] mail : [Courriel 1]), expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Rennes, avec pour mission de :

- donner les éléments permettant au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. OPTIQUE MAE par application des dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce qui dispose :
“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé, une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”
- préciser si le non renouvellement du bail entraînera la perte du fonds de commerce.
(...)

- sursis à statuer sur les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
- renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 5 juillet 2024 aux fins de vérification du dépôt du rapport d’expertise.
- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
- réservé les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 12 septembre 2024.

Dans ses dernières conclusions après expertise notifiées par RPVA le 1er avril 2025, la SCI SUD EST 2 sollicite que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 60 000 Euros et conclut au débouté des autres demandes. Elle sollicite par ailleurs l’octroi d’une somme de 8000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 avril 2025, la SARL OPTIQUE MAE et Madame [X] [T], intervenante volontaire, formulent les demandes suivantes :
- fixer à la somme minimale de 397 802,10 Euros l’indemnité d’éviction due par la SCI SUD EST 2 à la société OPTIQUE MAE ;
- condamner la SCI SUD EST 2 à payer cette somme de 399 343,98 Euros à la société OPTIQUE MAE ;
- condamner la SCI SUD EST 2 à restituer le dépôt de garantie de 6500 Euros à la société OPTIQUE MAE ;
- condamner la SCI SUD EST 2 à payer la somme de 10 000 Euros à la société OPTIQUE MAE au titre de son préjudice moral ;
- condamner la SCI SUD EST 2 à payer la somme de 10 000 Euros à Madame [X] [T] ;
- assortir lesdites condamnations de l’anatocisme ;
- condamner la SCI SUD EST 2 à payer à la société OPTIQUE MAE la somme de 8000 Euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, dont 3772 Euros de frais et honoraires de M. [V], expert ;
- exclure toute exécution provisoire de la décision à l’égard de la société OPTIQUE MAE ;
- condamner la SCI SUD EST 2 aux entiers dépens y compris les frais et honoraires d’expertise judiciaire et y compris d’exécution de la décision à venir.

Il est renvoyé aux dernières conclusions susmentionnées pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater l’intervention volontaire de Madame [X] [T], gérante de la SARL OPTIQUE MAE, dont la recevabilité dans le cadre de la présente instance n’a pas été contestée.

- Sur l’indemnité d’éviction

En vertu de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L'article L. 145-14 édicte donc une présomption de perte du fonds de commerce, laquelle peut cependant être combattue si le bailleur rapporte la preuve que le préjudice que va subir le locataire du fait de l'éviction est moins important.

Si le refus de renouvellement entraîne la perte du fonds de commerce, le bailleur doit régler une indemnité dite de remplacement, qui aura pour assiette la valeur du fonds de commerce. Si en revanche, le fonds peut être déplacé sans perte importante de clientèle, le bailleur n'aura à régler qu'une indemnité, dite de déplacement ou de transfert, qui aura pour assiette la valeur du droit au bail, majorée des indemnités accessoires liées au transfert.

Le bailleur a la possibilité dans le cadre de l'application de l'article L. 145-14 d'offrir un local de remplacement et de faire fixer l'indemnité d'éviction, en fonction du préjudice du locataire tenant compte de cette offre.

En l’espèce, la SCI Sud Est 2 fait valoir qu’elle a proposé à la SARL OPTIQUE MAE un local de remplacement situé dans la galerie commerciale d’Intermarché à Mellac.

Il convient de relever que le local de remplacement proposé tardivement, au cours des opérations d’expertise, n’appartient pas à la SCI, qui fait valoir qu’elle envisageait de l’acquérir. Les éléments versés aux débats ne permettent cependant pas de garantir la faisabilité de l’opération concernant ce local dont l’expert a confirmé qu’il était occupé et exploité.

Par ailleurs, le franchiseur auquel est lié la SARL OPTIQUE MAE a refusé par courrier du 7 août 2024 de valider le local, estimant qu’il ne répondait pas aux critères de visibilité et d’attractivité habituellement sélectionnés.

A cet égard, il convient de préciser que le contrat de franchise conclu entre la SARL OPTIQUE MAE et la société GRANDVISION FRANCE stipule en son article 1.2 que le franchisé doit disposer du bail portant sur les locaux sis [Adresse 2] pendant toute la durée du contrat de franchise. L’article 6.1.1 relatif à l’exclusivité territoriale précise que “la franchise étant consentie pour le magasin spécifique prévu à l’article 2 du contrat de franchise, le franchisé ne pourra en aucun cas déplacer ou transférer son activité dans un autre local ou site, sauf accord préalable et écrit du franchiseur et régularisation d’un avenant spécifique au contrat de franchise”.

L’argument opposé par le franchiseur concernant la visibilité du local de remplacement proposé est confirmé par l’expert qui a précisé qu’il jouissait d’une situation moins favorable que celui de son concurrent OPTIC 2000 déjà installé dans la galerie face aux caisses d’Intermarché et visible depuis l’entrée principale.

Il convient dans ces conditions de considérer, d’une part que le transfert du fonds dans le local de remplacement n’est pas possible, et d’autre part que le bailleur ne justifie pas que le fonds peut être déplacé sans perte importante de clientèle.

Ainsi, la SARL OPTIQUE MAE a droit à une indemnité d’éviction dite de remplacement. Les parties ne contestent pas que cette indemnité d’éviction correspond en l’espèce à la valeur du fonds de commerce, supérieure à celle du droit au bail, ainsi que cela a été retenu par M. [K].

- Sur l’indemnité principale

L’expert judiciaire a calculé la valeur du fonds à partir de deux méthodes couramment employées pour l’évaluation du fonds de commerce, à partir du chiffre d’affaires et du résultat brut d’exploitation des années 2021 à 2023. Il convient d’actualiser les montants au regard des exercices 2022 à 2024.

Il résulte des indications de l’expert judiciaire que les commerces d’optique se négocient entre 50 % et 65 % du chiffre d’affaires TTC dans les petites villes.

Le chiffre d’affaires de la SARL OPTIQUE MAE sur les dernières années est le suivant :
- 2022 : 276 040 Euros
- 2023 : 254 482 Euros
- 2024 : 286 917 Euros.

La moyenne sur les trois dernières années est ainsi de 272 480 Euros. Il convient de retenir au regard de la rentabilité relative de l’exploitation une valeur du fonds de commerce correspondant à 55 % du chiffre moyen, soit 149 863 Euros.

L’excédent brut d’exploitation pour les trois dernières années est le suivant :
2022 : 54 480 Euros
2023 : 34 643 Euros
2024 : 57 711 Euros.

La valeur moyenne de l’EBE sur les trois dernières années est de 48 945 Euros. L’expert judiciaire a indiqué que 50 % des fonds de commerce d’optique se négociaient entre 1,94 et 7,08 fois l’EBE.

La rentabilité de l’entreprise étant inférieure à la moyenne, il convient de retenir comme l’expert judiciaire un coefficient de 3,2. La valeur du fonds de commerce selon la méthode de l’EBE s’élève à 156 624 Euros.

Il convient de noter que les deux méthodes de calcul aboutissent à un résultat proche, ce qui conforte la cohérence de l’approche de M. [K].

La moyenne des deux méthodes appliquées commande de retenir une valeur du fonds de commerce de : 153 243 Euros.

L’indemnité principale sera fixée à ce montant.

- Sur les indemnités accessoires

Bien que l’indemnité principale s’analyse en une indemnité de remplacement , il n’en demeure pas moins que le bailleur est également tenu d’indemniser les préjudices accessoires et notamment les frais de déménagement, sauf cessation totale de l’activité.

Il convient de préciser que les indemnités de remploi, de déménagement et de réinstallation seront dues sur présentation de justificatif par la SARL OPTIQUE MAE de l’acquisition d’un fonds similaire.

. L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi doit être fixée à 10 % du montant de la valeur du fonds de commerce, soit : 15 324 Euros.

. Les frais de déménagement et réinstallation

Il convient selon devis et estimations produits de fixer les frais de déménagement à : 1987,50 Euros.

Les sommes réclamées au titre des frais de mobilier, matériel et agencement sont insuffisamment justifiées par les pièces versées aux débats.

. Les frais de licenciement du personnel

En l’absence de pièces justificatives permettant de vérifier le montant des frais de licenciement de Mme [D], salariée, il convient de dire quencette indemnité sera remboursée sur justificatifs des sommes réellement engagées et de leur règlement à la salariée.

. Les frais de perte sur stocks

La perte sur stocks ne pourra être indemnisée que sur présentation de justificatifs par la SARL OPTIQUE MAE.

. Le trouble commercial

Ce poste a vocation à indemniser la perte de temps subie par le dirigeant de la société preneuse, pour la recherche de nouveaux locaux au détriment de l'activité commerciale, et plus généralement les perturbations subies par l'exploitation, du fait de la perspective d'une future perte du fonds.

Il convient de fixer cette indemnité conformément à l’usage à un montant correspondant à 3 mois d’EBE, selon la moyenne retenue, soit : (48 945/12) x 3 = 12 236 Euros.

. Sur l’indemnité de résiliation anticipée du contrat de franchise

La SARL OPTIQUE MAE fait valoir qu’en vertu du contrat de franchise qui la lie à son franchiseur, une indemnité de 150 000 Euros est due à ce dernier du fait de la résiliation anticipée.

L’article 8.5.4 du contrat de franchise renouvelé par la société OPTIQUE MAE le 21 février 2023 stipule que “dans l’hypothèse où le contrat de franchise serait rompu pour une cause, quelle qu’elle soit, imputable au franchisé, y compris dans l’hypothèse de la perte du droit au bail avant l’échéance, le franchisé s’engage à payer au franchiseur une somme destinée à compenser le manque à gagner de ce dernier qui sera appréciée selon l’une des deux méthodes ci-dessous, le montant le plus élevé étant retenu :
- soit la somme forfaitaire de 150 000 Euros HT,
- soit le montant des redevances qui auraient dû être versées par le franchisé au franchiseur jusqu’au terme du contrat (...)”

Il doit être relevé que le contrat de franchise a été renouvelé en 2023 après délivrance du congé et en toute connaissance du non-renouvellement du bail.

En tout état de cause, la clause pénale susmentionnée doit être interprétée comme permettant au franchiseur d’exiger le paiement une indemnité en cas de résiliation imputable au franchisé et non subie par lui.

En l’espèce, le non-renouvellement du bail à l’initiative du bailleur ne saurait être considéré comme étant une cause imputable au franchisé ouvrant droit à l’indemnité de résiliation.

Enfin, la résiliation du contrat de franchise n’est pas un événement certain.

Pour ces motifs, il convient de rejeter la demande.

- Sur la restitution du dépôt de garantie

La restitution du dépôt de garantie, subordonnée au respect par le preneur de ses obligations et à la remise des locaux, ne peut être ordonnée par anticipation.

Il convient de débouter la SARL OPTIQUE MAE de la demande formulée à ce titre.

- Sur le préjudice moral

Les demandes indemnitaires formulées au titre des préjudices moraux qui auraient été subis par la société d’une part, et par Mme [T] d’autre part, ne sont aucunement étayées par les pièces versées aux débats. La réparation du préjudice lié à la désorganisation du commerce a été faite par l’octroi d’une indemnité au titre du trouble commercial, et le lien entre la reprise des études par Mme [T] et le non-renouvellement du bail n’est pas établi.

Les demandes formulées à ce titre seront rejetées.

- Sur les mesures accessoires au jugement

Il convient de condamner la SCI Sud Est 2 qui succombe aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à régler la somme de 5000 Euros à la SARL OPTIQUE MAE au titre de ses frais irrépétibles incluant l’ensemble des frais exposés non compris dans les dépens, notamment les frais d’expertise amiable.

Il n’y a pas lieu compte tenu du caractère pécuniaire de la condamnation, et au regard de l’ancienneté de la procédure, d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS