TJ 93008, 3 sept. 2025, RG 25/05842

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/05842 - N° Portalis DB3S-W-B7I-3G6I

Minute : 25/00935

SOCIÉTÉ CDC HABITAT
Représentant : Me Dominique LE NAIR-BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [I] [B]
Représentant : Me Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Dominique LE NAIR-BOUYER

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Jeanne-céline MBENOUN

Le

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Septembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIÉTÉ CDC HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Dominique LE NAIR-BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
assisté par Me Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 1985, la SA SAGI a donné à bail à Monsieur [J] [H] un appartement à usage d'habitation composé de quatre pièces et un garage situés [Adresse 3]. Il n’est pas contesté que son épouse, Madame [F] [K] veuve [H], est devenue titulaire du bail. La Société CDC HABITAT est venue aux droits du bailleur.

La locataire en titre est décédée le 9 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, la Société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- l'expulsion de Monsieur [I] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec l'assistance de la force publique si besoin, avec le règlement du sort des meubles,
- la condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation de 900,04 euros arrêté au 8 février 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter du 9 février 2024 jusqu'à la reprise des lieux avec intérêts de droit,
- la condamnation du défendeur à lui verser 1 000 euros à titre indemnitaire, et 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la Société CDC HABITAT se prévaut du décès du locataire en titre et de l'occupation des lieux par le défendeur sans droit ni titre, faute de remplir les conditions pour un transfert du bail à son profit tant en ce qui concerne le défaut de preuve de la résidence dans le logement depuis au moins un an à la date du décès, que le défaut d’adaptation de la taille du logement à la composition familiale.

A l'audience du 21 mai 2024, l’affaire a été renvoyée au 18 novembre 2024, puis au 13 février 2025, puis a été radiée par une ordonannce du même jour. L’affaire a été rétablie pour l’audience du 30 juin 2025.

A cette audience, la Société CDC HABITAT , représentée par son conseil a sollicité le bénéfice des termes de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement qui reprennent les mêmes demandes que dans son acte introductif d’instance au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, 544 du code civil et 18 du décret du 11 mars 2015, sauf à s’opposer aux demandes formées par le défendeur. Elle a oralement actualisé sa demande au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 2 301,85 euros.

Au soutien de sa demande et en substance, elle fait valoir que Monsieur [B] ne justifie pas par les pièces versées, de son occupation des lieux au moins un an avant le décès de la locataire en titre, et rappelle que la taille du logement n’est pas adaptée à la composition du ménage. Elle s’oppose aux délais pour quitter les lieux.

Monsieur [I] [B], comparant en personne et assisté de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il demande au juge, au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, de débouter la société CDC HABITAT et d’ordonner le transfert du bail à son profit.
A titre subsidiaire il demande les plus larges délais pour quitter les lieux, s’oppose à la demande indemnitaire et à la demande au titre des frais irrépétibles et demande à ce que l’exécution provisoire soit écartée.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir qu’il est le concubin de la locataire en titre depuis 1994 et que les voisins attestent de son occupation du logement depuis l’année 1998. Il soutient que les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne lui sont pas applicables, étant le concubin notoire vivant effectivement avec la locataire en titre depuis plus d’un an, alors au surplus que ses ressources ne dépassent pas le seuil fixé pour l’attribution d’un logement social et qu’il accueille régulièrement les enfants et petits enfants de la locataire décédée. Sur sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux, il souligne qu’il est sans emploi et qu’il perçoit le RSA, de sorte que ses difficultés de relogement sont avérées.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Il résulte par ailleurs de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1358 du code civil dispose quant à lui que hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

En l’espèce, Monsieur [I] [B] sollicite le transfert de bail à son profit. Il lui revient donc de rapporter la preuve de la réunion des conditions dudit transfert.

Dans un premier temps, il convient de rappeler que les conditions relatives à la taille du ménage et aux ressources du demandeur au transfert ne sont pas applicables au concubin notoire qui démontre avoir vécu avec la locataire décédée depuis au moins un an avant le décès, de sorte que cette seule condition doit être démontrée.

A cet égard, Monsieur [I] [B] produit quatre attestations de voisins. Madame [R] [O] qui atteste le 2 février 2025 connaître Monsieur [B] depuis 1988, voir les petits enfants qui viennent lui rendre visite, et le décrit comme un voisin apprécié de tous dans le quartier. Madame [X] [O] qui atteste le 3 octobre 2024 que son appartement se situe au dessus de lui occupé par “Monsieur [B] et sa femme [F] depuis 1998", précisant entretenir de bonnes relations avec le couple et poursuivre cette bonne entente avec Monsieur [B]. Monsieur [U] [C] qui atteste le 5 février 2025 que Monsieur [B] “est installé dans le quartier depuis 1998", ajoutant que c’est un voisin respecté et apprécié, toujours aimable et bienveillant, et que c’est toujours un plaisir de voir ses petits-enfants lui rendre visite. Enfin Monsieur [P] [T] qui atteste le 3 mars 2024 que Monsieur [B] réside chez Madame [F] [K] depuis 1998 et qu’il entretient des relations cordiales et amicales avec le couple, précisant que Monsieur [B] est un bon voisin.
Par ailleurs, Monsieur [I] produit de nombreux relevés de comptes bancaires à l’adresse du logement litigieux pour les années 2002, 2003, 2004, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.

Aussi, les nombreux témoignages des voisins le décrivant comme l’époux ou le compagnon de Madame [K] depuis de nombreuses années, et précisant avoir de bonnes relations de voisinage, ainsi que les relevés bancaires à l’adresse du logement litigieux sur plus de 20 ans, constituent des présomptions suffisantes permettant d’établir qu’il vivait bien avec la locataire en titre depuis au moins un an avant le décès, peu important que son avis d’imposition ou ses prestations CAF ne lui soient pas adressées à l’adresse du logement litigieux.

En conséquence il n’est pas démontré que Monsieur [I] [B] occupe les lieux sans droit ni titre, alors que Monsieur [I] [B] remplit la condition pour bénéficier du transfert du bail à son profit. La demande d’expulsion sera rejetée.

Il convient d’ordonner le transfert du bail à son profit.

Sur le paiement de l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En l'espèce, le demandeur produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [B] est redevable de la somme de 2 301,85 euros hors frais de poursuite.

Monsieur [I] [B] ne conteste pas devoir cette somme, remettant le jour de l’audience trois chèques du montant de la dette réclamée. Faute de justifier du provisionnement des chèques adressés, il n’en sera pas tenu compte, étant précisé que toute somme versée postérieurement au décompte viendra en déduction de la dette.

En conséquence, Monsieur [I] [B] sera condamné au paiement de la somme de 2 301,85 euros arrêtée au 26 juin 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société CDC HABITAT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [B] qui succombe en partie sera condamné aux dépens.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,