TJ 93008, 3 sept. 2025, RG 24/12256

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/12256 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2N4X

Minute : 25/934

SOCIÉTÉ ACTION LOGEMENT SERVICE
Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [Z] [Y]
Représentant : Me Marie catherine SALEMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 101

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Marie catherine SALEMI

Le

JUGEMENT DU 03 septembre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 septembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIÉTÉ ACTION LOGEMENT SERVICE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Marie catherine SALEMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 101

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la société Action Logement Services a fait citer Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis afin d'obtenir :

- la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire la résiliation,
- l'expulsion de Madame [Z] [Y] et des occupants de son chef,
- la condamnation de Madame [Z] [Y] au paiement de la somme de 3 413,06 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,
- la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges normalement exigible à défaut de résiliation jusqu'à la libération des lieux, et la condamnation du défendeur à la payer suivant production d’une quittance subrogatoire,
- la condamnation de Madame [Z] [Y] au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

La société Action Logement Services précise que :
- dans le cadre du dispositif «VISALE» destiné à assurer une garantie de paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés par un locataire, il a été convenu que les opérations s’effectueraient par voie dématérialisée, tant pour la demande du candidat locataire, que l’acceptation par le bailleur de la garantie, la validation de la convention, les demandes de mise en jeu de la garantie...
- dans le cadre de la prise à bail d’un logement situé [Adresse 3] et appartenant à Madame [E] [K] par contrat de bail du 15 juin 2022, elle s’est portée caution de Madame [Z] [Y], locataire,
- à la suite de divers incidents de paiement le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et il lui a été réglé la somme de 3 413,06 euros suivant quittance,
- selon l’article 8 de l’engagement de cautionnement, la caution est subrogée dans les droits du bailleur y compris l’action aux fins de faire jouer la clause résolutoire.
- un commandement de payer a été signifié le 6 août 2024 et visant la clause résolutoire.

A l’audience du 30 juin 2025 après un renvoi lors des audiences du 10 mars, 3 avril et 5 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, qui reprennent les demandes figurant dans son acte introductif d’instance, sauf à porter la demande principale en paiement à la somme de 2 008,82 euros et à rejeter les demandes formées en défense.
Elle ne s’est pas opposée à l'octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par Madame [Z] [Y] du fait de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions formées en défense et au visa de l’article 2311 du code civil,elle fait valoir qu’en tant que caution elle peut agir contre Madame [Y] car cette dernière a été informée du paiement effectué par ses soins, un commandement de payer lui ayant été délivré, alors au surplus que Madame [Y] a reçu un courrier et un courriel l’informant que le propriétaire avait déclaré des impayés et fait jouer l’engagement de caution. Elle ajoute au surplus que Madame [Y] est à l’origine de cet engagement de caution en sollicitant un “passeport” lui permettant de justifier qu’elle est éligible au dispositif VISALE, alors au surplus qu’elle ne justifie pas d’être acquittée de la dette ultérieurement ou avoir disposé au moment du paiement des moyens de la faire déclarer éteinte.
Sur les charges, elle produit les bilans annuels des charges pour les périodes des 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, qui permet d’établir que le montant des provisions versées est bien inférieur au montant des charges effectivement dues.
Sur le décompte du bailleur, elle fait valoir que les trop-perçus au profit du bailleur lui ont bien été reversés et que si le décompte du bailleur ne fait état d’aucune dette locative, c’est bien par l’action de la caution qui lui a versé les sommes correspondant aux impayés justifiant la présente action en justice dans le cadre de son recours subrogatoire.

Madame [Z] [Y], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.
Elle demande au juge, au visa des articles 4, 7-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
- débouter le demandeur de sa demande de subrogation,
- déclarer que la dette locative n’est pas certaine,
- à titre subsidiaire, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,
- à titre infiniment subsidiaire, débouter le demandeur de sa demande de résiliation du contrat de bail,
- à titre encore plus subsidiaire, ordonner les plus larges délais pour apurer la dette et ordonner l’octroi du délai d’un an pour quitter les lieux,
- en tout état de cause, débouter la demanderesse de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens, et écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir au visa de l’article 2311 du code civil que la demanderesse a perdu sa faculté de recours subrogatoire contre elle dans la mesure où ALS a payé la dette sans l’avertir préalablement.
Elle soutient au vu du décompte du bailleur qu’elle est parfaitement à jour du paiement de ses loyers alors au surplus que des frais contrairement aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ont été appliqués, soit la somme de 311,19 euros. Elle souligne par ailleurs que les justificatifs de charge ne lui ont jamais été communiqués, de sorte qu’elle n’a pu vérifier la véracité des montants réclamés au titre des charges locatives. Elle fait état d’une situation financière qui lui permet de faire face à l’échéancier de paiement sollicité, bénéficiant au surplus de l’aide pour le logement en sus de prestations sociales pour les enfants à charge.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

Il sera statué par jugement contradictoire.
A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail et la demande en paiement

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

S'agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 2311 du code civil dispose que la caution n'a pas de recours si elle a payé la dette sans en avertir le débiteur et si celui-ci l'a acquittée ultérieurement ou disposait, au moment du paiement, des moyens de la faire déclarer éteinte. Toutefois, elle peut agir en restitution contre le créancier.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 17 mars 2021, Madame [E] [K] a consenti un bail d'habitation meublé à Madame [Z] [Y] pour un immeuble situé [Adresse 3] SUE SEINE, et moyennant le paiement d'un loyer de 720 euros par mois outre une provision sur charges.

Selon contrat de cautionnement du 20 juin 2022 entre Action Logement Services et Madame [E] [K] :
- le contrat de cautionnement couvre les impayés de loyer,
- la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle, la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation de bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation,
- après règlement toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation,
- la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion,
- le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée de couverture des impayés de loyers,
- imputation des paiements après activation de la caution : en cas de mise en jeu de la garantie, tous les règlements que le locataire adressera directement au bailleur s’imputeront par priorité sur les loyers en cours, le bailleur reversera à la caution toutes les sommes excédentaires aux loyers en cours.

Contrairement aux moyens soulevés par la défenderesse, la demanderesse est fondée à agir en tant que caution tant en ce qui concerne la demande d’acquisition de la clause résolutoire que la demande en paiement, en ce que Madame [Z] [Y] ne démontre pas qu’elle s’est acquittée de la dette payée par la caution au bailleur, une dette locative persistant au jour de l’audience. Au surplus, la délivrance du commandement de payer les loyers impayés à la demande d’Action logement service établit l’information du paiement par la caution. Ce moyen de rejet du recours de la caution ne peut qu’être écarté.

Par ailleurs sur le montant de la dette, le décompte du bailleur produit par la défenderesse et arrêté au 19 mars 2025 fait état d’une créance de 211,54 euros. Cependant, ce décompte prend en compte tous les paiements effectués par la caution et intitulés “remboursement TP VISALE” pour un montant correspondant au montant de la quittance subrogative, alors au surplus que la somme de 211,54 euros a bien été reversée au demandeur et est venue en déduction des sommes réclamées initialement dans l’assignation. Le demandeur justifie également d’un reversement de la somme de 54,56 euros suivant décompte du bailleur arrêté en mai 2025.
Echouant avoir procédé au paiement de la dette locative, ce moyen de rejet sera également écarté.

Enfin, sur les charges, le demandeur justifie des régularisations pour les années d’exécution du contrat, justifiant ainsi des régularisations opérées pour les années 2022, 2023 et 2024. Ce moyen de contestation sera également rejeté.

Au vu des pièces versées aux débats et notamment :
- du bail,
- de l’engagement de cautionnement,
- de la quittance subrogative du 25 mars 2025 portant sur les impayés arrêtés à mars 2025 et l’attestation sur l’honneur du bailleur faisant état d’un versement par le demandeur de la somme globale de 5 024,97 euros et pour lequel il subroge la caution,
- du décompte actualisé au 25 juin 2025 portant les sommes dues par la défenderesse à la caution à la somme de 2 008,82 euros suite au paiements intervenus par la locataire au bailleur et reversés à la caution,
- du commandement délivré le 6 août 2024,
- la notification de l'assignation au Préfet réalisée le 5 décembre 2024 (c'est à dire dans le délai de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l'audience),
il apparaît que la demande est recevable.

L'arriéré de loyers et charges s'élevait à 2 930,58 euros lors de la délivrance du commandement. Le commandement de payer reproduit la clause résolutoire insérée au bail, il comprend un décompte détaillé de la dette, l'adresse du fonds de solidarité pour le logement et se trouve en conformité avec les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois du commandement.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 6 octobre 2024 et de condamner Madame [Z] [Y] à payer la somme de 2 008,82 euros. Cette condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024.

Par ailleurs, il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 7 octobre 2024. La condamnation en paiement au titre des indemnités d’occupation prendra effet à compter du 26 juin 2025, date d’arrêté du décompte produit à l’audience, dans la limite des sommes qu’Action Logement Services aura pu payer au bailleur et justifiées par quittance subrogatoire et dans la limite des 3 années du bail conformément aux conditions du cautionnement sauf restitution antérieure des locaux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [Z] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et justifie de sa capacité à faire face à l’échéancier de paiement qu’elle propose dans le délai légal précité. Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Madame [Z] [Y] de respecter les modalités de paiement accordées supra, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les mesures accessoires

Madame [Z] [Y], en tant que partie perdante, supportera les dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS