TJ 93008, 3 sept. 2025, RG 25/06802

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06802 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3LZS

Minute : 25/00932

S.N.C. [Localité 1]
Représentant : Me Sophie GUEDJ-DOUCHEVSKY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 749

C/

Madame [Z] [R]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Sophie GUEDJ-DOUCHEVSKY

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [Z] [R]

Le

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Septembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.N.C. [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Sophie GUEDJ-DOUCHEVSKY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 749

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé à effet du 8 septembre 2023, la SNC [Localité 1] a donné à bail à Madame [Z] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 900 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SNC [Localité 1] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6.541,03 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la SNC [Localité 1] a fait assigner Madame [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Madame [Z] [R] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de mai 2025, soit la somme de 5.558,99 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et tous les autres frais nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure et de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SNC [Localité 1] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 février 2025.

A l'audience du 30 juin 2025, la SNC [Localité 1], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3.680,31 euros, selon décompte en date du 11 juin 2025. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assignée à sa personne, Madame [Z] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 5 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SNC [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l'espèce, le bail conclu à effet du 8 septembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2025, pour la somme en principal de 6.541,03 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l'article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.
Les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée.

Madame [Z] [R] étant sans droit ni titre depuis le 29 avril 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [Z] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SNC [Localité 1] produit un décompte démontrant que Madame [Z] [R] reste lui devoir la somme de 3.680,31 euros à la date du 11 juin 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [R], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.680,31 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [Z] [R] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur l’octroi d’office de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l’espèce, le décompte produit aux débats établit que Madame [Z] [R] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Cependant, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de sa situation financière et ne permettent pas au juge de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par cette dernière pour acquitter la dette, dans le délai légal précité.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et il ne sera pas accordé de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SNC [Localité 1] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS