TJ 93008, 3 sept. 2025, RG 25/06749

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06749 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3LVN

Minute : 25/00927

Société ASSOCIATION PARME
Représentant : Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0207

C/

Madame [O] [I]
Représentant : Me Rose Nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Rose Nicole SIME

Le

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Septembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ASSOCIATION PARME
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0207

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Rose Nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247, substituée par Me Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 décembre 2021, l’association PARME a donné en location une chambre meublée à Madame [O] [I] située dans le foyer-logement du [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 447,69 euros, hors prestations obligatoires pour une durée d’un mois renouvelable jusqu’à 36 mois.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association PARME a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 653,28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, l’association PARME a fait assigner Madame [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [O] [I] à lui payer au titre des redevances impayées la somme de 2 899,21 euros arrêtée à février 2025, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association PARME expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 16 septembre 2024.

A l'audience du 30 juin 2025, l’association PARME, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3 351,82 euros euros, selon décompte en date du 28 mai 2025.
Elle souligne que le contrat litigieux n’est pas soumis aux dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989, et qu’au surplus la défenderesse est arrivée au terme du contrat.

Madame [O] [I], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, L412-3 et4 du code des procédures civiles d’exécution, de suspendre les effets de la clause résolutoire, de lui accorder des délais de paiement conformément au plan de réaménagement de la commission de surendettement, et de lui accorder des délais de suspension de l’exigibilité de la créance à hauteur de 18 mois prolongés de trois mois pour lui permettre de saisir à nouveau la commission de surendettement.
A titre subsidiaire elle demande les plus larges délais pour quitter les lieux à savoir 1 an, de débouter l’association PARME de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation, et en tout état de cause de la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles, et de déclarer qu’il n’y a pas lieu à assortir l’exécution provisoire de la présente décision.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir qu’elle bénéficie d’une suspension de l’exigibilité de sa dette locative de 2 899,21 euros pendant une durée de 18 mois par la commission de surendettement, à charge pour elle de saisir à l’issue la commission pour réexamen de sa situation. Elle soutient avoir repris les paiements de la redevance, de sorte qu’elle est locataire de bonne foi et peut bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire. Sur sa demande de délais pour quitter les lieux, elle précise percevoir une allocation de France Travail de 913 euros, de sorte que sa situation financière précaire ne lui permet pas de se reloger facilement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux termes de l’assignation.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2025. Le demandeur a été autorisé à produire par note en délibéré un décompte actualisé de la créance, le décompte produit à l’audience étant assez ancien.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [O] [I] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Aussi, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre de l’articulation avec la procédure de surendettement ne sont pas applicables au contrat litigieux.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 7 décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 653,28 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à l’étude du commissaire de justice, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Madame [O] [I] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 16 octobre 2024. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée, le contrat litigieux n’étant pas soumis aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [O] [I] étant sans droit ni titre depuis le 17 octobre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.

En l’espèce, Madame [O] [I] justifie d’une situation financière précaire avec le versement d’une allocation de France Travail de 918 euros. Ses difficultés de relogement sont avérées. Par ailleurs, elle a repris le paiement de la redevance.

Aussi, il sera fait droit à sa demande de délais pour quitter les lieux, à hauteur de 3 mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [O] [I] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l’association PARME produit un décompte démontrant que Madame [O] [I] reste lui devoir la somme de 3 306,90 euros à la date du 1er juillet 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [O] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, produisant un relevé d’échéance pour un montant similaire.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3 306,90 euros, qui sera donc apurée conformément aux dispositions relatives au surendettement.

Madame [O] [I] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les article 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce aucun élément ne vient justifier d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire. Cette demande sera rejetée et l’exécution provisoire prononcée.

PAR CES MOTIFS