TJ 75056, 14 oct. 2025, RG 21/15344

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 17]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/15344
N° Portalis 352J-W-B7F-CVXR6

N° MINUTE : 5

Assignation du :
10 Décembre 2021

Jugement de fixation
[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 14 Octobre 2025

DEMANDEURS

Madame [U] [G]
[Adresse 7]
[Localité 8]

Madame [T] [R]
[Adresse 1]
[Localité 12]

Monsieur [C] [R]
[Adresse 10]
[Localité 8]

tous et toutes représentés par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0098

DEFENDERESSE

S.A.R.L INTEMPOREL
[Adresse 4]
[Localité 11]

représentée par Maître Davina SUSINI - LAURENTI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 09 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2017, M. [C] [R], Mme [U] [G] et Mme [T] [R] (ci-après les consorts [R]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la société INTEMPOREL, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 15 février 2009, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] [Localité 18], afin qu’elle y exploite une activité de vente d’appareils de photographie, cinéma, radio, vente de films, photos, réparations et toutes opérations afférentes à ce commerce, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 26.738 euros en principal tel que fixé judiciairement par arrêt confirmatif rendu par la cour d’appel de [Localité 17] le 21 octobre 2015.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception de son conseil en date du 16 janvier 2018, la société INTEMPOREL a sollicité par le renouvellement de son bail conformément aux dispositions de l’article L.145-10 du code de commerce, moyennant un loyer annuel fixé au plafond légal résultant de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Par acte extrajudiciaire du 18 novembre 2019, les consorts [R] ont indiqué acquiescer au renouvellement du bail demandé « à compter du 15 février 2018, pour une durée de neuf années, les clauses du bai restant inchangées à l’exception du montant du loyer », revendiquant un loyer annuel porté à la somme de 82.500 euros en principal, en application de l’article L.145-11 du code de commerce.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en courrier recommandé dont l'avis de réception a été signé le 3 janvier 2020, les consorts [R] ont fait assigner la société INTEMPOREL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par exploit du 10 décembre 2021, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la valeur locative en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité, évaluée à la somme de 82.500 euros en principal, à compter du 18 novembre 2019.

Par jugement en date du 21 septembre 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

- constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 15 février 2018 ;
- désigné, avant dire-droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, M. [V] [S] en qualité d’expert judiciaire chargé de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 15 février 2018 et à la date du 18 novembre 2019 et de donner son avis sur l’existence d’éléments justifiant un déplafonnement ;
- fixé le loyer provisionnel dû par la société INTEMPOREL pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

M. [O] [P], désigné en remplacement de M. [S] par ordonnance du 27 mars 2023, a établi son rapport le 23 octobre 2023. Il considère que la question du déplafonnement fondé sur la modification des obligations respectives des parties relève de l’appréciation du juge des loyers commerciaux. Il est d’avis que les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement et de façon notable au cours du bail expiré, justifiant que le loyer soit fixé à la valeur locative. Il indique que la valeur locative annuelle des locaux ressort à la somme de 58.600 euros en principal au 15 février 2018, date du renouvellement du bail, correspondant à un prix unitaire de 1.100 euros/m²p/an et une surface pondérée de 53,70 m²p, après abattement de la taxe foncière refacturée au preneur. Il précise que le loyer annuel plafonné en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux peut, quant à lui, être chiffré à la somme de 28.909,19 euros en principal.

La mesure de médiation ordonnée par le juge des loyers commerciaux le 15 avril 2025, n’a pas permis aux parties d’aboutir à une solution concertée.

Aux termes de leur dernier mémoire, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 28 août 2025, les consorts [R] demandent au juge des loyers commerciaux, de :

“ - DECLARER Monsieur [C] [R], Madame [U] [G] et Madame [T] [R] recevables en leur demande de fixation du loyer commercial en renouvellement à compter du 18 novembre 2019 ;
- DIRE ET JUGER que la règle du plafonnement du loyer prévue à l'article L. 145-34 du Code de commerce doit être écartée en raison (i) de la modification notable des obligations respectives des parties et (ii) de la modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue pendant la durée du bail renouvelé ;

VOIR FIXER :

- A titre principal, à la somme de 97.320 € HT/HC (quatre-vingt-dix-sept mille trois-cent vingt euros) par an et en principal le montant du loyer de renouvellement dû, à compter du 28 juillet 2023, par la société INTEMPOREL ;
- A titre subsidiaire, à la somme de 58.600 € HT/HC (cinquante-six mille huit cent euros) par an et en principal le montant du loyer de renouvellement dû, à compter du 18 novembre 2019, par la société INTEMPOREL ;
-DIRE que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, et que la société INTEMPOREL devra verser entre les mains de son Bailleur le complément dû à ce titre ;
- CONDAMNER la société INTEMPOREL au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé par elle, et le loyer du bail renouvelé et ce, à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, soit à compter du 10 décembre 2021, jusqu'à parfait paiement ;
- ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
- CONDAMNER la société INTEMPOREL au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de Monsieur [C] [R], Madame [U] [G] et Madame [T] [R] ;
- CONDAMNER la société INTEMPOREL aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ”.

Selon mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettres recommandées dont les avis de réception ont été signés le 16 août 2025, la société INTEMPOREL demande au juge des loyers commerciaux, de :

“ - JUGER que par l'effet des demandes de renouvellement notifiées par la société INTEMPOREL à effet du 15 février 2018 et de l'acceptation ultérieure des consorts [R], le renouvellement du bail est intervenu à effet du 15 février 2018 ;
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 15 février 2018 au montant du loyer « plafonné » suivant l'évolution indiciaire, soit à la somme annuelle en principal de 28.909,19 euros, conformément aux dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce ;
- DEBOUTER Mesdames [U] [G], [T] [R] et Monsieur [C] [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins, conclusions et mémoires ;

A titre subsidiaire,

- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 15 février 2018 à la somme de 29.862 € HT et HC, montant correspondant à la valeur locative ;

En toutes hypothèses,

- JUGER que les consorts [R] ne peuvent solliciter la fixation du loyer renouvelé qu'à la date de la notification de leur premier mémoire et non à la date de sa réponse à demande de renouvellement, soit au 19 décembre 2019 ;
- JUGER que les consorts [R] ne peuvent solliciter la fixation du loyer renouvelé à un montant supérieur à 82.500 € par an qu'à compter de la notification de son nouveau prix, soit à compter de son courrier du 28 juillet 2023 ;
- JUGER qu'en cas de fixation du loyer à une valeur excédant l'évolution indiciaire en application de l'article L 145-34 du Code commerce, l'augmentation en résultant sera lissée par paliers de 10% à compter de la date d'effet du nouveau loyer ;

- DEBOUTER Mesdames [U] [G], [T] [R] et Monsieur [C] [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins, conclusions et mémoires ;
- JUGER que les intérêts légaux, dès lors que les Bailleurs sont à l'origine de la procédure, dans l'hypothèse où il y aurait une différence entre le nouveau loyer et le loyer contractuel expiré, ne seront dus qu'à compter de la signification de la décision à intervenir conformément à l'article 1237-1 du code civil ;
- CONDAMNER solidairement Mesdames [U] [G], [T] [R] et Monsieur [C] [R] au paiement de la somme de 7.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens qui incluront le coût de l'expertise ”.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du 09 septembre 2025, a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que demandes tendant à voir « dire et juger », « dire » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

La demande relative à l’ajustement du dépôt de garantie, d’une part, et au point de départ des intérêts dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire, d’autre part, constituent quant à elles de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné respectivement des termes « dire » et « juger » en lieu et place de « ordonner », sur lesquelles il y a lieu de se prononcer.

Par ailleurs, la recevabilité des demandes des bailleurs n’étant pas contestée, il n’y a pas lieu de se statuer sur ce point.

I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de :

- se prononcer sur le lissage du loyer du bail renouvelé, ce dispositif est distinct de celui de la fixation du loyer (Avis de la Cour de cassation n°17-70.040 et Pourvoi n°21-21943) ;
- condamner l’une des parties au paiement des intérêts dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire loyer du bail renouvelé (Pourvois n°90-14000, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689, cour d’appel de [Localité 17] RG : 21/13962, cour d’appel de [Localité 25] RG : 23/02613 et RG : 23/02105 et cour d’appel de [Localité 15] RG : 22/01586) ;
- statuer sur l’ajustement du dépôt de garantie consécutivement à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

A défaut d’accord des parties sur ces points, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir la juridiction compétente.

II- Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Le renouvellement du bail au 15 février 2018 est acquis, ainsi que constaté par le jugement rendu le 21 septembre 2022, mais les parties s'opposent sur les modalités de fixation du loyer.

Les consorts [R] invoquent une modification notable des obligations respectives des parties pour voir écarter la règle du plafonnement et voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative. En ce sens, ils exposent qu'ils ne peuvent plus facturer à la preneuse les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, comme prévu en page 3 du bail, en raison de l'entrée en vigueur au cours du bail expiré de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 créant l'article L.145-40-2du code de commerce, et que le coût des travaux survenus en cours de bail renouvelé, chiffré à 36.706,03euros, confère un caractère notable à cette modification.

Pour voir écarter la règle du plafonnement, les bailleurs se prévalent également d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce exploité dans les lieux loués. Ils se prévalent notamment des termes du rapport d’expertise judiciaire pour soutenir que cette évolution est caractérisée par les éléments suivants : l'intégration du fonds de commerce dans une zone touristique internationale (ZTI), le réaménagement du Forum des Halles, le développement de l'activité cinématographique, l'augmentation de la fréquentation du Centre Pompidou, l'augmentation de la fréquentation touristique, l'augmentation de la fréquentation des stations de métro et de RER.

Les consorts [R] estiment qu'ils sont ainsi fondés à voir fixer le loyer renouvelé à la valeur locative, qu'ils chiffrent à la somme de 97.320 euros par an en principal. Ils contestent la surface pondérée de 53,73 m²p proposée par l'expert et considèrent que doit être retenue une surface pondérée de 56,52 m²p, aux motifs qu'un coefficient de pondération de 1 doit être retenu pour la zone 2 au vu de la configuration des locaux et que la surface réelle de la cave est de 15,70 m² et non de 14,80 m². Ils retiennent une valeur locative unitaire de 1 500 euros, correspondant selon eux à une moyenne adéquate des éléments de comparaison qu'ils citent, au regard de la configuration, de l'état et de la localisation des locaux, et tenant compte de la large destination du bail. Ils opèrent en outre une déduction de 426 euros au titre de la taxe foncière, une majoration de 12 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères et une majoration de 15 % au titre du droit d'étalage.

La société INTEMPOREL conteste la modification notable des obligations respectives des parties, faisant valoir que la modification légale issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 n'est applicable au bail qu'à compter de son renouvellement, de sorte que la modification des obligations des parties n'est pas survenue au cours du bail expiré, que par ailleurs la modification invoquée par les bailleurs est d'origine légale, ce qui ne permet pas de justifier un déplafonnement, et qu'en tout état de cause la modification ne présente aucun caractère notable, le montant des travaux récupérables sur la preneuse en cours de bail ne dépassant pas 14 % des sommes perçues au titre des loyers du bail renouvelé. Elle conteste en outre toute évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré et, à la supposée établie, son incidence favorable sur son commerce, se prévalant notamment d'un rapport amiable établi par Mme [D]. Elle demande en conséquence la fixation du loyer annuel renouvelé au plafond légal résultant de l’évolution des indices des loyers commerciaux, soit à la somme de 28.909,19 euros en principal.

Si la fixation à la valeur locative devait être retenue, la société INTEMPOREL affirme que le loyer devrait être calculé sur la base d'une surface pondérée de 50,48 m²p et que le prix unitaire ne saurait dépasser un montant de 600 euros/m²p/an. À l'appui de ce prix unitaire, elle se prévaut notamment comme élément de comparaison du loyer du bail de la pharmacie située dans le voisinage immédiat de ses locaux, présentant un prix unitaire de 403 euros/m²p/an. Elle s'accorde avec les bailleurs sur la déduction du montant de la taxe foncière, mais s’oppose à la majoration de 15 % sollicitée par les bailleurs au titre du droit d'étalage. Elle prétend ainsi, à titre subsidiaire, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme de 29.862 euros par an en principal (50,48 m²p x 600 euros/m²p/an – 426 euros).

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1/ les caractéristiques du local considéré ;
2/ la destination des lieux ;
3/ les obligations respectives des parties ;
4/ les facteurs locaux de commercialité ;
5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :

- soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,
- soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification des obligations respectives des parties, ou une modification de la destination des lieux.

L’article R.145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R.145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R.145-8 du même code dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Par ailleurs, il est de droit que les modifications apportées par la loi aux clauses du bail renouvelé, quant à la charge des travaux, sont de nature à entrainer un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé fondé sur la modification des obligations respectives des parties, si elles présentent un caractère notable (Cour d’appel de [Localité 17] RG : 17/21462 et Pourvoi n°19619503).

Enfin, il est constant que constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé une modification notable des facteurs locaux de commercialité, survenue dans la zone de chalandise au cours du bail expiré, si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (Pourvoi n°24-13288).

La charge de la preuve de la réalité des modifications, de leur caractère notable et de l’incidence favorable sur le commerce du preneur incombe au bailleur sui s’en prévaut (Pourvoi n°16-24817).

Le juge des loyers commerciaux apprécie souverainement le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et l’incidence sur le commerce considéré (Pourvoi n°90-13.587).

Sur les termes du rapport d’expertise

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [P] que les locaux donnés à bail :

- sont situés [Adresse 4], longue voie reliant le [Adresse 14] à la [Adresse 19], à 60 m au nord de la [Adresse 19] et 110 m à l'est du [Adresse 13], à 200 m du centre Pompidou et 350 m du Forum des Halles, dans la partie ouest du [Localité 9], en partie centrale de la capitale, au sein d’un quartier très touristique et riche en patrimoine, dans un tronçon jouissant d'un important flux de chalands et faisant partie de la zone touristique internationale (ZTI) « [Localité 16] » ;
- sont facilement accessibles en transports en commun (station Châtelet- [Localité 16] située à lignes de métro 1, 4, 7,11 et 14 ; lignes de RER A, B et D ; lignes de bus 38, 67, 72 et 74), le stationnement automobile étant en revanche difficile sur la voie publique dans le quartier ;
- bénéficient d'une bonne commercialité grâce à la présence d'un nombre significatif de boutiques occupées par des commerces locaux et des enseignes nationales, bien que l'attractivité commerciale de la partie de la [Adresse 24] expertisée, piétonne, soit inférieure à celle de la [Adresse 19] ou à celle de la section de la [Adresse 24] située en face du Centre Pompidou ;
- dépendent d’un ensemble immobilier ancien de belle facture, élevé sur deux niveaux de sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d'un sixième mansardé, à usage mixte, comprenant des logements en étages et deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée, à savoir le commerce expertisé sous enseigne INTEMPOREL, à usage de vente d'affiches de cinéma et de publicité, à gauche de l'entrée principale de l'immeuble, et un restaurant à droite de l'entrée principale, dont la façade sur rue en état d'entretien général correct ;
- sont accessibles principalement depuis la [Adresse 24], sur laquelle ils disposent d'un linéaire de façade de 5 mètres, par une porte vitrée surmontée d'une imposte, la devanture comprenant également une vitrine avec soubassement peint à gauche de la porte d'entrée et un panneau vitré étroit avec soubassement peint à droite de la porte ;
- comprennent, au rez-de-chaussée, une aire de vente (sol en parquet, murs peints, porte vitrée et vitrine sur la [Adresse 24], plafond peint, éclairage par luminaires ou spots en plafond, éléments d'agencements divers : bureau, présentoirs, étagères...) et des sanitaires (sol carrelé, murs peints et partiellement carrelés, verrière en plafond, éclairage par tube fluorescent au mur, w.-c. et lavabo), au premier sous-sol, accessible depuis l'aire de vente par un escalier droit, un bureau (sol en parquet, murs et plafonds peints, éclairage par luminaires en plafond, éléments d'agencements divers : matériel professionnel spécifique, étagères...) et une réserve (sol recouvert de moquette, murs et plafonds peints, éclairage par luminaires en plafond, étagères de stockage), au second sous-sol, accessible depuis les parties communes de l'immeuble par un escalier tournant en béton, une cave (sol en béton, murs et plafond voûté en pierres, éclairage par point lumineux suspendu, étagères de stockage).

L'expert estime que la superficie et la configuration des locaux sont adaptées à l'activité exercée et que le linéaire de façade de même que son emplacement dans la [Adresse 23] leur confèrent une visibilité moyenne. Il a constaté que l'aire de vente est dans un état d'entretien général apparent satisfaisant, que les sanitaire et la réserve sont dans un état d'entretien général nécessitant quant à eux la réalisation de travaux de rénovation et/ou modernisation, la partie arrière du bureau révélant des dégradations résultant d’un important dégât des eaux survenu d’après la société INTEMPOREL au cours du bail renouvelé.

L’expert judiciaire a calculé la surface pondérée conformément aux coefficients définis par la charte en évaluation immobilière applicable aux boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m², qui définit les zones à partir de la façade. Il est d’avis que la surface pondérée des locaux ressort à 53,7 m²p pour une surface utile totale de 104,2 m², à partir des plans établis par des géomètres-experts le 7 janvier 2005 et le 17 mai 2023.

Dans le cadre de la méthode par comparaison, M. [P] a procédé à l’étude de quinze références correspondant à sept locations nouvelles (de 671 euros/m²p/an à 1.984 euros/m²p/an), trois renouvellements amiables (655 euros/m²p/an, 1.259 euros/m²p/an et 1.963 euros/m²p/an) et cinq fixations judiciaires (de 637 euros/m²p/an à 1.666 euros/m²p/an). Compte tenu de l’implantation des locaux au cœur d'une ZTI très fréquentée, sur une voie piétonne jouissant d'une bonne commercialité et d'un trafic piéton important, de la proximité du Centre Pompidou, de l'excellente desserte par les transports en commun, de la configuration des locaux adaptée à l'activité exercée, de l’état d'entretien général apparent satisfaisant de l’aire de vente et de la façade, mais aussi des critères défavorables résultant de l'attractivité commerciale inférieure à celle de la [Adresse 24] située en face du Centre Pompidou, ou de la [Adresse 19], ainsi que du linéaire de façade limité conférent une visibilité moyenne au commerce et du stationnement automobile difficile, l'expert a retenu un prix unitaire de 1.100 euros/m²p/an.

Après avoir appliqué un abattement de 426 euros au titre du transfert de l’impôt foncier sur le preneur, il conclut à une valeur locative statutaire d’un montant de 58.644 euros par an en principal à la date du renouvellement [(53,70 m²p x 1.100 euros/m²p/an) – 426 euros], qu’il propose d’arrondir à la somme de 58.600 euros.

Il précise par ailleurs que le loyer renouvelé au 15 février 2018, en application de la variation des indices des loyers commerciaux ressort à la somme de 28.909,19 euros.

M. [P] est enfin d’avis que le loyer renouvelé pourrait être fixé à la valeur locative en raison de l’évolution des facteurs locaux de commercialité, qu’il estime notable et favorable au commerce exploité du fait de l’accroissement du flux de chalandise potentiel généré, d'une part, par l'inauguration le 05 avril 2016 du nouveau Forum des Halles, centre commercial souterrain accueillant 150 enseignes, qui a eu selon lui un impact fort sur la fréquentation du quartier, d'autre part, par la création de la ZTI des Halles, dont dépendent les locaux, qui a permis une ouverture dominicale du commerce, avec une hausse de la fréquentation subséquente du quartier tous les dimanches.

Sur la modification des obligations respectives des parties

En vertu des dispositions des cinquième et sixième alinéas de l’article L.145-40-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, et applicable aux contrats renouvelés à compter du 1er septembre 2014 conformément au II de l’article 21 de cette loi, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Selon les dispositions des trois premiers alinéas de l’article R.145-35 du même code, dans sa rédaction issue de l’article 6 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, et applicable aux contrats renouvelés à compter du 5 novembre 2014 conformément à l’article 8 de ce décret, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Ainsi, s’il ne peut être contesté que jusqu’à l’application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 les parties étaient libres de fixer comme elles l’entendaient la répartition des charges et travaux entre elles et d’en transférer au preneur la charge finale quand bien même celle-ci incomberait en principe au bailleur, tel n'est plus le cas en matière de grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ces dernières devant impérativement rester à la charge du bailleur.

Or, en l’espèce, en page 3 du contrat de bail commercial originel conclu par acte sous signature privée en date du 28 novembre 1972, il est stipulé : « Le présent bail est consenti et accepté sous les charges, clauses et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter et accomplir, indépendamment de celles pouvant résulter de la loi ou de l'usage, savoir : I – de prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger, soit actuellement, soit au cours du bail, aucune réparation ni aucun travaux de quelque nature que ce soit à l'intérieur ou à l'extérieur des lieux loués, en ce compris les portes d'entrée, les fenêtres, volets, vasistas, passerelles, toitures, poutres, sol, hangar, magasin, etc... et y compris ceux prévus par les articles 605 et 606 du Code civil, le preneur reconnaissant que les locaux sont en parfait état d'entretien. D'entretenir toujours en parfait état les fermetures et de procéder à leur peinture aussi souvent qu'il sera nécessaire et au moins tous les deux ans, ainsi qu'à leur remplacement s'il y a lieu. […] 4 – d'entretenir les lieux loués en bon état de travaux et de réparations de toute nature, lesquels devront être exécutés au fur et à mesure de leur nécessité et sur demande du bailleur ou de son mandataire, et de les rendre tels à la fin du bail. Le preneur devra notamment procéder, à ses frais, à la réparation et au remplacement des portes, fenêtres, cloisons, serrures, crémones, espagnolettes, canalisations, robinets eau et gaz, cuvettes, réservoirs, W.C., glaces, vitres, sol, dallage, carrelage, installation électrique, la présente énumération n'étant pas limitative. »

Le bail étant consenti pour une durée de neuf ans à compter du 15 février 2009, soit jusqu’au 14 février 2018, les dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 sont entrées en vigueur durant l’exécution du bail expiré.
Par conséquent, l’entrée en vigueur du décret d’application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, postérieure au début de l'exécution du bail litigieux, modifie immanquablement les obligations des parties, les bailleurs ne pouvant plus transférer à la preneuse son obligation d’assumer la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Toutefois, en vertu de l’article L.145-34 du code de commerce, la modification engendrée par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application entre le bail expiré et celui à renouveler n’est de nature à entraîner un déplafonnement du loyer en renouvellement que si elle affecte notablement l’équilibre contractuel, mais pas si la modification n’affecte que de manière très partielle les relations des parties, ce qu'il convient dès lors de vérifier. Sur ce point, s'agissant au cas présent d'une modification de la charge des grosses réparations de l'article 606 du code civil, il est rappelé que seuls les travaux envisagés ou raisonnablement envisageables au cours du bail renouvelé, compte tenu notamment de l’ancienneté de l’immeuble et de son état, doivent être pris en compte, leur coût devant s’apprécier au regard des loyers perçus pendant le bail, puisqu’il s’agit d’apprécier l’économie globale du bail.

En l'espèce, les bailleurs se prévalent de trois postes de travaux intervenus ou à venir au cours du bail renouvelé, à savoir des travaux de ravalement votés par l'assemblée générale des copropriétaires le 19 juin 2018, des travaux de structure décidés par le syndicat des copropriétaires le 15 mai 2019 et des travaux de réfection de toiture et de cage d'escalier consécutifs à un incendie survenu le 24 août 2019, le tout pour un montant allégué de 36.706,03 euros.

Au soutien de leurs affirmations, ils versent aux débats un tableau récapitulatif des dépenses engagées, le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 19 juin 2018, le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 15 mai 2019, et, en ce qui concerne les travaux consécutifs au sinistre incendie, l'arrêté de police interdisant partiellement l'accès et l'occupation de l'immeuble jusqu'à la réalisation de mesures de nature à mettre fin aux situations de péril et d'insécurité constatées, outre les appels de fond correspondant aux différents travaux.

Si aucun élément produit ne permet d’établir avec certitude que les travaux consécutifs à l'incendie ont fait l’objet d’une prise en charge par la compagnie d'assurance des bailleurs, comme le soutient la société INTEMPOREL, celle-ci est fondée à opposer que les dépenses de ravalement et de structure n’ont pas été mises à sa charge, en l'absence de stipulation expresse dans le bail expiré. Or, les termes de la clause relative aux travaux, qui constitue la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au bail expiré, ne prévoient pas le transfert de tels travaux au preneur. La circonstance que le bail a transféré à la locataire les « travaux de quelque nature que ce soit à l'intérieur ou à l'extérieur des lieux loués » ne permet pas de retenir que les travaux intéressant l'immeuble dans son entier, comme ceux invoqués, pesaient sur la société INTEMPOREL. Il n’est d’ailleurs pas démontré qu’ils lui auraient déjà été refacturés par le passé.

Dès lors, seul le coût des travaux de réfection de toiture et de cage d'escalier consécutifs à l'incendie du 24 août 2019 pourraient être pris en considération pour apprécier le caractère notable de la modification des obligations des parties.

Or, celui-ci n'est pas chiffré par les bailleurs dans leur mémoire, ni ne résulte clairement du tableau récapitulatif qu'ils produisent. Dudit tableau, le montant afférent ne semble pas pouvoir dépasser la somme de 8.601 euros (3.440,80 euros + 2.580,60 euros + 2.579,60 euros). Ce montant est à mettre en balance avec la totalité du loyer acquitté au cours du bail expiré, fixé à l’origine à la somme de 26.738 euros en principal.

De cette comparaison, il découle que la modification des obligations des parties ne revêt pas un caractère suffisamment notable pour justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité

Les parties sont également contraires sur le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et son incidence favorable sur le commerce considéré.

En l’espèce, la société INTEMPOREL fait valoir à juste titre que les constructions nouvelles et extensions n'ont pu avoir aucun impact significatif sur son activité, ce qui ressort également du rapport d'expertise judiciaire. C'est encore avec pertinence que la locataire soutient que les bailleurs échouent à rapporter la preuve d'un évolution notable au titre de l'activité cinématographique, dès lors que les consorts [R] se limitent à invoquer les rénovations et agrandissements des cinémas alentours sans rapporter la preuve que ces modifications sont de nature à profiter notablement au commerce considéré, et dès lors que l'expert judiciaire retient que l'activité cinématographique, si elle représente un élément favorable pour la preneuse, n'apparaît pas suffisamment caractérisée pour représenter en elle-même un motif de déplafonnement.

Il en va de même de la fréquentation du Centre Pompidou, dont les bailleurs invoquent une augmentation du taux de fréquentation de 23 % en cours de bail, alors que les données qu'ils produisent sont relatives aux seules années 2011, 2012 et 2013, ce qui ne permet pas de s'assurer de l'existence d'une modification notable au cours du bail expiré, celui-ci ne s'étant pas limité à ces trois années mais ayant duré neuf ans, d'autant que l'expert judiciaire affirme pour sa part que l'évolution du nombre de visiteurs du Centre entre l'année de début de bail et l'année de fin de bail n'est pas significative.

La locataire est également fondée à contester l'incidence notable de l'augmentation de la fréquentation des transports en commun. En effet, il doit être observé que, bien qu'elles fassent état d'une hausse de 29,5 % du nombre de voyageurs des stations de métro et de RER avoisinantes, les données chiffrées fournies par les consorts [R] prennent en compte l'ensemble des voyageurs entrant en station, y compris les voyageurs en correspondance, de sorte que les bailleurs échouent à rapporter la preuve qui leur incombe que l'augmentation du nombre de voyageurs au sein des réseaux de transport souterrains a entraîné une hausse du nombre de chalands en surface.

À l'inverse, sont constitutifs d'évolutions favorables des facteurs locaux de commercialité la création de la ZTI des Halles et l'inauguration du Forum des Halles, qui a été accompagnée d'une hausse de l'attractivité touristique et de la fréquentation du quartier.

Sur la première de ces évolutions, tenant à la création de la ZTI des Halles, il n'est pas contesté que cette zone, instaurée par arrêté du 25 septembre 2015, comporte autorisation d'ouverture dominicale dans le secteur des locaux loués. Ainsi, comme le relève l'expert, cette modification est de nature à augmenter la fréquentation du secteur et l'afflux de touristes et de chalands offre une opportunité accrue de captation. L'argument de la locataire selon lequel le classement en ZTI est sans incidence sur son commerce en raison de son incapacité à ouvrir le dimanche se révèle inopérant, dès lors que la société INTEMPOREL se borne à invoquer les « nécessités de l'exploitation » et ses capacités financières limitées, sans verser d'éléments de preuve au soutien de ses affirmations. La création de la ZTI des Halles constitue donc une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.

S'agissant de l'inauguration du nouveau Forum des Halles et de l'évolution de l'attractivité touristique du quartier, il est établi que le Forum des Halles, centre commercial souterrain de 150 enseignes, a été inauguré le 5 avril 2016, entraînant une augmentation du nombre de commerces, permettant une plus grande fluidité des flux piétons et mettant la locataire en capacité de bénéficier de l'augmentation du nombre de chalands, ainsi que le constate l'expert en son rapport. Concernant la distance séparant les locaux du Forum, qui, selon la preneuse, l'empêcherait de bénéficier d'une augmentation de la fréquentation, il convient de relever que la distance de plus de 500 mètres, alléguée par la locataire, ne correspond pas à la distance entre les locaux et le Forum, qui ne dépasse pas 400 mètres, mais à la longueur d'un itinéraire piéton dénué de valeur probante et insusceptible de démontrer que le Forum se situe hors de sa zone de chalandise. L'expert expose de surcroît que l'axe du [Adresse 13] ne constitue pas une barrière entre le Forum et les locaux, les piétons étant largement amenés à traverser cette voie. Ces observations permettent en conséquence de caractériser une seconde évolution favorable pour le commerce considéré.

Par ailleurs, il est relevé que l'expertise amiable de Mme [D], produite par la société INTEMPOREL afin de contester toute évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, ne contredit en rien l'analyse de l'expert judiciaire sur la question de la ZTI des Halles et sur celle de l'inauguration du Forum des Halles, ces deux évolutions n'étant pas analysées au sein de l'avis amiable, qui se limite à considérer la fréquentation touristique de [Localité 17] dans son ensemble, la fréquentation des transports publics, la fréquentation du Centre Pompidou, les arrivées d'enseignes et l'implantation de galeries d'art.

En outre, contrairement à ce que soutient la locataire, la note de synthèse issue d’une expertise ordonnée concernant d’autres locaux, qu'elle invoque afin de contester de plus fort toute évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, n'est pas transposable dès lors que cette note de synthèse, qui conclut à une absence de modification des facteurs locaux de commercialité pour un renouvellement de bail d'une galerie d'art située [Adresse 2] à compter du 1er janvier 2023, porte sur une date de renouvellement, un emplacement et une activité différents.

Enfin, l’argument tiré de la baisse du chiffre d'affaires réalisé par la société INTEMPOREL est également inopérant. En effet, l’évolution du chiffre d’affaires du preneur au cours du bail expiré ne constitue pas un critère d’appréciation des facteurs locaux de commercialité au sens des articles L.145-33 et R.145-6 du code de commerce, en ce que le bailleur et le preneur ne sont pas associés et que l’évolution du chiffre d’affaires peut résulter de choix de gestion subjectifs du preneur et non de l’évolution objective de l’environnement des locaux loués.

Ainsi, chacun des critères favorables précités d'évolution des facteurs locaux de commercialité est de nature à apporter un flux de clientèle supplémentaire aux lieux loués, de sorte qu'ils caractérisent l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité requise par la loi pour voir écarter le plafonnement puisque qu’elle est susceptible d’avoir une incidence favorable sur le commerce considéré, étant rappelé qu’il appartient au preneur de capter ladite nouvelle clientèle en mettant en œuvre notamment les opérations de publicité et/ou offres promotionnelles qu’il estime nécessaires.

Par conséquent, le loyer du bail renouvelé au 15 février 2018 doit être fixé à la valeur locative.

Sur la surface locative

Les parties divergent tant sur la surface utile que sur la surface pondérée, les bailleurs sollicitant que celle-ci soit fixée à 56,62 m²p et la locataire à 50,48 m²p.

En ce qui concerne les surfaces utiles, les parties s'opposent uniquement sur la surface de la cave. Les bailleurs retiennent une surface de 15,70 m², contrairement à l'avis de l'expert judiciaire, suivi par la locataire, qui retient une surface utile de 14,80 m².

En l'espèce, il y a lieu de constater que le plan établi par géomètre-expert mentionne explicitement une surface de 15,70 m². L'expert judiciaire, pour aboutir à une surface utile de 14,80 m², semble donc avoir retranché de la surface totale de la cave les deux bandes de surface dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre du fait de la voussure du plafond. Or, si, en application de l’article R.145-3 du code de commerce, il convient, pour déterminer la valeur locative d’un bien, de tenir compte de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ainsi que de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, il n’est nullement prévu de déduire de la superficie les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre comme en dispose la loi dite « Carrez » du 18 décembre 1996, applicable aux seuls baux d’habitation. Il y a donc lieu de retenir une surface utile de la cave de 15,70 m², soit une surface pondérée de 1,57 m²p.

S'agissant de la pondération de l'aire de vente, les bailleurs ne sont pas fondés à invoquer l'application d'un coefficient 1 unique pour les deux zones qui la composent, la bonne visibilité et le bon éclairage de la zone 2 n'étant pas suffisants pour s'abstenir de tenir compte de son retrait et de son éloignement par rapport à la vitrine en lui affectant le même coefficient que la zone 1. A l'inverse, le coefficient de 0,75 réclamé par la locataire est un coefficient minoré, la grille de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière prévoyant en principe un coefficient compris entre 0,8 et 1, coefficient minoré qui n'apparaît pas justifié dès lors que l'expert rappelle que les locaux présentent un agencement classique, en dépit du léger rétrécissement allégué par la société INTEMPOREL. La pondération de 0,8 proposée par l'expert judiciaire sera donc retenue pour la zone 2.
Quant au coefficient du sous-sol, il n'y a pas lieu de le fixer à 0,20 comme le sollicite la locataire, dès lors que celle-ci fonde sa demande uniquement sur « la configuration des Locaux Loués et notamment de l'escalier droit ». Or, l'expert indique précisément avoir pris en compte ladite configuration et ledit escalier pour retenir un coefficient de 0,25, et la preneuse ne verse aucun élément pour étayer son affirmation selon laquelle l'accès au sous-sol serait peu aisé, alors que l'escalier, dont l'existence n'est pas débattue, permet un accès direct au sous-sol depuis l'air de vente, ce qui constitue un avantage certain. Il y a donc lieu d'appliquer au sous-sol un coefficient de 0,25, tel que préconisé par l’expert judiciaire.

En conséquence, le surplus des coefficients de pondération appliqués n'étant pas contesté, la surface pondérée sera fixée à 53,80 m²p, correspondant à la surface pondérée proposée par l'expert, rectifiée pour tenir compte de la surface uti