TJ 73011, 5 août 2025, RG 25/00412

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d'ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00412
N° Portalis DB2O-W-B7J-C2VY

Minute : 2025 / 265

JUGEMENT

DU : 05/08/2025

S.D.C. LES BALCONS D'ANAIS, représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE

C/

[J] [N]

Grosse et expéd. le 05/08/2025
à Me MURAT (Case Palais)

JUGEMENT
du 05 Août 2025

Le 05 Août 2025, le Tribunal judiciaire d'ALBERTVILLE statuant publiquement, par mise à disposition au greffe ;

Sous la Présidence de Monsieur [...], Juge du Tribunal Judiciaire, assisté de Monsieur [...], Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Mai 2025 ;

Le jugement suivant a été rendu :

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. LES BALCONS D'ANAIS
représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Philippe MURAT, avocat au barreau d'ALBERTVILLE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [N]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [N] est propriétaire d'un appartement de type 4 représentant le lot n°34 dans l’immeuble en copropriété LES BALCONS D’ANAIS sis [Adresse 4].

Par acte de Commissaires de Justice en date du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES BALCONS D’ANAIS (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA CIMES DE SAVOIE, a fait assigner Monsieur [J] [N] devant le Tribunal judiciaire d’ALBERTVILLE aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

4260,26 euros au titre des charges et travaux de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date de la mise en demeure, incluant les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 2000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce inclus le coût de l’assignation,La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil.
A l’audience du 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise produire un décompte actualisé à la somme de 4466,96 euros au 20 mai 2025 mais resté sur les bases de l'assignation.

Cité à domicile, Monsieur [J] [N] est non comparant.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025, prorogé au 05 août 2025, pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

Il résulte de l’article 472 du Code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- un relevé de propriété daté du 10 mars 2025,
- les appels de charges et travaux du 01/10/2022 au 31/03/2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 17/08/2022, 17/03/2023, et 28/08/2024 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel et des travaux,
- la situation de compte au 11 février 2025,
- 2 LRAR de mise en demeure des 13/02/2023 et 16/07/2024,
- 2 commandements de payer les charges de copropriété des 31/10/2023 et 09/11/2023,
- le contrat de syndic du 17/08/2022.

Il convient de constater que l’assignation ne mentionne pas de réactualisation de la créance au jour de l’audience et que le syndicat demandeur déclare s’en tenir aux termes de son assignation, de sorte que la situation de compte au 20 mai 2025, pièce non contradictoire, ne sera pas prise en considération.

Il ressort des documents que Monsieur [J] [N] reste devoir la somme de 2782,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mars 2025. Il y a donc lieu de le condamner au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation.

Sur la demande en remboursement des frais administratifs

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, s’agissant des frais de relance et de mise en demeure, il est produit une lettre RAR de mise en demeure du 16/07/2024

Les commandements de payer des 31/10/2023 et 09/11/2023 respectivement de 128,96 euros chacun seront imputés au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 257,92 euros TTC euros qui sera compris dans les dépens.

S’agissant des frais de constitution de dossier pour l’huissier et l’avocat, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte des pièces produites que le défendeur a fait l’objet d’une précédente condamnation par jugement du 04 octobre 2022 pour défaut de paiement de ses charges de copropriété.

En l’espèce, la carence réitérée de Monsieur [J] [N] démontre sa mauvaise foi et sa résistance injustifiée à payer les charges a nécessairement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, privé d’une somme destinée à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.
Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [N], succombant, supportera les dépens.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS