TJ 73011, 5 août 2025, RG 23/01339

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d'ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/01339
N° Portalis DB2O-W-B7H-CVW3

Minute : 2025 / 253

JUGEMENT

DU : 05/08/2025

S.C.I. PETRAE PICPUS

C/

S.A.S. FONCIA CIMES DE SAVOIE, S.A.S. FONCIA ALPES DAUPHINE, (appelée en cause)

Grosse et expéd. le 05/08/2025
à la SCI PETRAE PICPUS

Expéd. le 05/08/2025
à Me LAZZARIMA
JUGEMENT
du 05 Août 2025

Le 05 Août 2025, le Tribunal judiciaire d'ALBERTVILLE statuant publiquement, par mise à disposition au greffe ;

Sous la Présidence de Monsieur [...], Juge du Tribunal Judiciaire, assisté de Monsieur [...], Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Mai 2025 ;

Le jugement suivant a été rendu :

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. PETRAE PICPUS
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par son gérant Monsieur [X] [R]

ET :

DÉFENDEURS :

S.A.S. FONCIA CIMES DE SAVOIE
[Adresse 3]
[Localité 1]

S.A.S. FONCIA ALPES DAUPHINE, (appelée en cause)
[Adresse 4]
[Localité 3]

toutes deux représentées par Me Sarah DELCROIX, avocate au barreau de GRENOBLE
substituée par Me Anne-Marie LAZZARIMA, avocate au barreau d'ALBERTVILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PETRAE PICPUS est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 4] (Savoie), donné en location à la société DESIGN GRAPHICS à partir du 2 juin 2017, par l’intermédiaire de la société L’AGENCE (dite CAPUCON), en vertu d’un mandat de gestion signé le 18 décembre 2014 par l’usufruitière de l’époque, la SCI PETRAE CAMBERIUM. L’usufruit temporaire ayant expiré en 2016, la SCI PETRAE PICPUS a recouvré la pleine propriété du bien.

Ce mandat de gestion a été poursuivi par différentes entités du groupe FONCIA.

Le 1er octobre 2020, la société FONCIA ALPES DAUPHINE est devenue associée unique de la société L’AGENCE.

Une transmission universelle de patrimoine (TUP) a été réalisée le 25 janvier 2022, absorbant cette dernière.

À compter de cette date, la société FONCIA ALPES DAUPHINE a donné en location-gérance le fonds de commerce à la société FONCIA CIMES DE SAVOIE.

Le locataire DESIGN GRAPHICS a quitté les lieux le 8 mai 2019.

Un solde impayé de loyers et charges d’un montant de 1 259,95 € est resté dû.

La SCI PETRAE PICPUS reproche aux sociétés du groupe FONCIA un manquement à leurs obligations dans l’exécution du mandat de gestion, pour n’avoir ni recouvré cette créance, ni informé leur mandant de manière claire et diligente.

Après échec d’une conciliation le 27 juillet 2023, la SCI PETRAE PICPUS a saisi le Tribunal judiciaire d’ALBERTVILLE par requête du 6 septembre 2023 aux fins de condamnation de FONCIA CIMES DE SAVOIE, et a ultérieurement appelé en cause FONCIA ALPES DAUPHINE.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 25 janvier 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins.

Par requête formée le 03 mai 2024, la SCI PETRAE PICPUS a appelé dans la cause la SAS FONCIA ALPES DAUPHINE.

Une jonction des dossiers 23/01339 et 24/00960 a été ordonnée à l’audience du 17 octobre 2024.

L’affaire a été utilement retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A cette date, la SCI PETRAE PICPUS, représentée par son gérant Monsieur [X] [R], demande au tribunal de condamner solidairement les sociétés FONCIA CIMES DE SAVOIE et FONCIA ALPES DAUPHINE à lui verser la somme de 1259,95 euros au titre de la perte subie du fait du non-recouvrement des loyers et charges impayés, de 3772,93 euros en restitution des honoraires de gestion, de 8820,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI PETRAE PICPUS fait valoir, au visa des articles 1217 et 1240 du Code civil, que :

-le mandat de gestion initialement confié à L’AGENCE CAPUCON se poursuivait de manière implicite avec les entités du groupe FONCIA, conformément à l’article 1985 du Code civil, l’exécution tacite par les mandataires successifs valant acceptation ;
-FONCIA ALPES DAUPHINE, venue aux droits de L’AGENCE par transmission universelle de patrimoine (TUP) du 25 janvier 2022, est tenue d’exécuter les obligations contractuelles initialement souscrites ;
-FONCIA CIMES DE SAVOIE, en sa qualité de locataire-gérant du fonds de commerce à partir de 2022, s’est comportée comme mandataire apparent, entretenant volontairement la confusion sur l’identité du gestionnaire au sein du groupe FONCIA, et doit donc répondre des fautes commises au titre de la représentation apparente (article 1156 du Code civil) ;
-La faute du mandataire consiste dans son abstention fautive de toute diligence pour recouvrer une créance locative de 1259,95 euros due par DESIGN GRAPHICS, ainsi que dans son défaut d’information loyale et diligente ;
-Le groupe FONCIA a sciemment entretenu la complexité de ses structures pour échapper à ses responsabilités, en violation de l’obligation de loyauté contractuelle ;
-À titre subsidiaire, une responsabilité délictuelle est également encourue (article 1240 du Code civil) du fait d’un manquement à l’obligation de conseil et d’information, notamment sur les risques de prescription;
-La perte subie est certaine, et non une simple perte de chance, car l’absence de diligence a empêché le recouvrement dans le délai de prescription triennale prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les sociétés FONCIA CIMES DE SAVOIE et FONCIA ALPES DAUPHINE, représentées par leur conseil, demandent au tribunal de :

-Déclarer irrecevables les demandes dirigées contre FONCIA CIMES DE SAVOIE, faute de qualité pour agir ;

-À titre subsidiaire, rejeter l’ensemble des demandes au fond ;
-Condamner la SCI PETRAE PICPUS à leur verser 2500,00 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-La condamner aux entiers dépens.

Les défenderesses contestent toute responsabilité et font valoir que :

-La société FONCIA CIMES DE SAVOIE n’a jamais été partie au mandat initial, ni venue aux droits de L’AGENCE. Elle ne peut donc être tenue contractuellement, ni sur le fondement délictuel, en l’absence de tout lien juridique ou comportement fautif caractérisé ;
-Le fait d’appartenir à un même groupe (EMERIA) ne confère aucune personnalité morale propre au groupe, ni ne justifie une confusion de patrimoines ou d’obligations (jurisprudence constante sur l’autonomie des sociétés) ;
-Seule FONCIA ALPES DAUPHINE est venue aux droits de L’AGENCE par TUP du 25 janvier 2022. Néanmoins, les faits litigieux (absence de recouvrement d’une créance due au 8 mai 2019) sont antérieurs à cette transmission, de sorte que la créance ne relèverait pas de sa gestion effective ;
-La SCI PETRAE PICPUS n’a jamais souscrit de garantie de loyers impayés et n’a pas tenté de recouvrer sa créance auprès du locataire, en dépit d’une information claire adressée par e-mail dès mai 2021 ;
-Le mandat de gestion ne crée qu’une obligation de moyens, non de résultat. Aucune faute dans l’exécution du mandat n’est donc démontrée ;
-Enfin, le préjudice invoqué est incertain et s’analyse tout au plus en une perte de chance, non en une créance certaine.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025, prorogé au 05 août 2025, pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

En vertu de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le mandat de gestion du bien immobilier sis à [Localité 4] a été confié à la société L’AGENCE CAPUCON par la SCI PETRAE CAMBERIUM, usufruitière, par acte du 18 décembre 2014 (pièce n°4). À l’extinction de l’usufruit en 2016, la société PETRAE PICPUS a recouvré la pleine propriété du bien et a poursuivi la relation avec l’agence gestionnaire, sans interruption formelle.

Par un acte du 1er octobre 2020, la société FONCIA ALPES DAUPHINE a acquis L’AGENCE CAPUCON, avant d’opérer une transmission universelle de patrimoine (TUP) le 25 janvier 2022 (pièce n°8).
Le fonds de commerce a ensuite été donné en location-gérance à la société FONCIA CIMES DE SAVOIE, nouvellement constituée (pièce n°15).

Ainsi, sans rupture apparente de continuité, les relations entre PETRAE PICPUS et son mandataire ont perduré, l’activité de gestion se poursuivant à la même adresse à [Localité 4], avec les mêmes interlocuteurs, bien que la structure juridique du mandataire ait évolué en interne.

Malgré ces transformations internes, les comptes rendus de gestion (pièce n°13), les échanges de correspondance (pièce n°9) et la stabilité géographique de l’agence à [Localité 4] ainsi que de l’interlocutrice principale représentant successivement FONCIA ALPES DAUPHINE puis FONCIA CIMES DE SAVOIE, ont créé l’apparence d’une continuité de mandat.

Des relances ont été adressées à partir de 2021, notamment par courrier électronique à Madame [F] [Q], sans que le flou sur la personne juridique responsable du mandat ne soit levé, ni qu’aucune diligence concrète de recouvrement ne soit entreprise relativement aux impayés locatifs.

Conformément à l’article 1985 du Code civil, l’acceptation d’un mandat peut résulter de son exécution.

La société PETRAE PICPUS, non professionnelle, pouvait légitimement considérer que le groupe FONCIA poursuivait le mandat de gestion en son nom.

Il y a donc lieu de retenir l’existence d’un mandat implicite ou apparent entre PETRAE PICPUS et les sociétés FONCIA ALPES DAUPHINE puis FONCIA CIMES DE SAVOIE.

L’action de la SCI PETRAE PICPUS sera donc déclarée recevable.

Sur la responsabilité solidaire des sociétés FONCIA ALPES DAUPHINE et FONCIA CIMES DE SAVOIE

Le mandat de gestion prévoyait expressément la mission de recouvrement des loyers impayés, ainsi que la possibilité d’engager des actions contentieuses.

En l’espèce, il ressort du compte locataire DESIGN GRAPHICS (pièce n°5) que celui-ci présentait un solde débiteur de 1259,95 euros à la date de son départ, le 8 mai 2019.

Cette situation n’a pas été régularisée, ni signalée par le mandataire.
Aucun justificatif d’action de recouvrement n’est produit par les sociétés défenderesses.

Il est donc démontré que la créance de 1259,95 euros n’a pas été recouvrée.

Il n’est pas démontré que le mandataire ait pris des mesures effectives en ce sens, alors qu’il en avait l’obligation contractuelle.

Une telle abstention constitue une inexécution du mandat, au sens de l’article 1217 du Code civil, ouvrant droit à réparation.

Il convient dès lors de retenir une faute d’exécution du mandat, ouvrant droit à réparation du préjudice subi.
Il y a lieu de retenir que les sociétés FONCIA ALPES DAUPHINE et FONCIA CIMES DE SAVOIE qui appartiennent au même groupe ont contribué ensemble, par leur comportement, à l’échec du mandat, justifiant leur condamnation solidaire.

Les sociétés FONCIA ALPES DAUPHINE et FONCIA CIMES DE SAVOIE seront donc condamnées solidairement à payer à la SCI PETRAE PICPUS la somme de 1259,95 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 08 septembre 2023, date de la requête.

Il n’y a donc pas lieu de statuer plus avant sur les demandes présentées à titre subsidiaire.

Sur la demande de restitution des honoraires de gestion

La SCI PETRAE PICPUS demande la restitution de l’intégralité des honoraires de gestion pour les deux appartements gérés.

Or, le mandat de gestion a continué à être exécuté pour l’autre bien immobilier, sans réclamation ni dysfonctionnement allégué.

En l’absence de démonstration d’une inexécution générale du mandat, seule une indemnisation liée à la faute contractuelle spécifique peut être accordée.

La demande de restitution globale des honoraires est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les sociétés FONCIA ALPES DAUPHINE et FONCIA CIMES DE SAVOIE, succombant, supporteront in solidum les dépens.

L’équité commande d’allouer à la SCI PETRAE PICPUS la somme de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS