TJ 73011, 5 août 2025, RG 24/01620

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d'ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01620
N° Portalis DB2O-W-B7I-CZWJ

Minute : 2025 / 260

JUGEMENT

DU : 05/08/2025

S.D.C. LE FRANCE, représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE

C/

S.A.R.L. FDD FINANCES

Grosse et expéd. le 05/08/2025
à Me GROS (Case Palais)

Expéd. le 05/08/2025
à Me CAPDEVILLE (Case Palais)

JUGEMENT
du 05 Août 2025

Le 05 Août 2025, le Tribunal judiciaire d'ALBERTVILLE statuant publiquement, par mise à disposition au greffe ;

Sous la Présidence de Monsieur [...], Juge du Tribunal Judiciaire, assisté de Monsieur [...], Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Mai 2025 ;

Le jugement suivant a été rendu :

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. LE FRANCE
représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me David ROGUET, avocat au barreau de GRENOBLE
substitué par Me Nathalie VIARD, avocate au barreau d'ALBERTVILLE
substituée par Me Laura GROS, avocate au barreau d'ALBERTVILLE

ET :

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. FDD FINANCES
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Bertrand LARONZE, avocat au barreau de NANTES
substitué par Me Julien CAPDEVILLE, avocat au barreau d'ALBERTVILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SARL FDD FINANCES a acquis par jugement d’adjudication du 26 janvier 2018 plusieurs lots au sein de l’immeuble en copropriété « [Adresse 4] » sis [Adresse 5].

La copropriété est administrée par la société FONCIA CIMES DE SAVOIE, syndic en exercice, agissant au nom du syndicat des copropriétaires.

Estimant que des charges restaient impayées sur la période allant du 30 septembre 2021 au 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure à la société FDD FINANCES en date du 14 novembre 2023, avant de l’assigner, une première fois selon la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (déclarée irrecevable le 8 octobre 2024), puis, par acte du 5 décembre 2024, selon la procédure de droit commun.

Par exploit de commissaire de Justice en date du 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice la société FONCIA CIMES DE SAVOIE a fait assigner la société FDD FINANCES devant le Tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de l’entendre condamner à lui payer les sommes suivantes :

-2973,07 euros correspondant à l’arriéré de charges du 30 septembre 2021 au 18 novembre 2024,
-250,00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
-1000,00 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 07 janvier 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l’une des parties au moins.

L’affaire a été utilement retenue à l’audience du 22 mai 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » était représenté par son conseil.

Le demandeur actualise sa créance à la somme de 2450,22 euros correspondant à l’arriéré de charges du 30 septembre 2021 au 12 mars 2025, à la somme de 2600,00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens.

La SARL FDD FINANCES, représentée par son conseil, oppose :

-l’irrecevabilité de la demande fondée sur l’article 750-1 du Code de procédure civile ;
-le mal fondé des sommes réclamées, pour défaut de justificatifs complets et paiements déjà réalisés ;
-à titre infiniment subsidiaire, la compensation avec une créance de 476,18 euros résultant d’un précédent jugement ;
-enfin, la condamnation du Syndicat à lui verser la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La défenderesse soutient que le syndicat demandeur est irrecevable pour manquement à l’obligation de tentative préalable de conciliation. Sur le fond, elle fait valoir que les charges 2018 à 2020 sont prescrites ou déjà réglées et que celles postérieures à 2021 sont incomplètes, outre le fait qu’elles contiennent des frais administratifs qui n’ont pas la nature de charges de copropriété.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025, prorogé au 05 août 2025, pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 750-1 du Code de procédure civile, une tentative préalable de résolution amiable est obligatoire pour les demandes n’excédant pas 5000,00 euros, sauf exceptions.
La société FDD FINANCES oppose l’absence de tentative préalable de résolution amiable du litige, en application de l’article précité.

En l’espèce, bien que la demande initiale porte sur 2973,07 euros, le Syndicat justifie avoir notifié une mise en demeure circonstanciée le 14 novembre 2023, rappelant la possibilité de recourir à un mode alternatif de règlement amiable, et mentionne des échanges postérieurs de relance amiable sans résolution du litige.

Dans le contexte d’une gestion collective d’immeuble, l’absence de procédure amiable est justifiée par la nécessité d’assurer une gestion efficace de la copropriété face à l’inertie d’un copropriétaire défaillant.

Ce motif est applicable en l’espèce, la situation ayant persisté malgré relances et mises en demeure.

Il s’ensuit que la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement des arriérés de charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus au paiement des charges communes décidées et réparties selon les modalités définies par le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale.

Le Syndicat produit :

- Les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels (2020 à 2024),
- Les appels de fonds afférents,
- Un décompte actualisé au 12 mars 2025, faisant ressortir un solde impayé de 2450,22 euros.

Il apparait que la SARL FDD FINANCES a effectué plusieurs paiements depuis 2022 et qu’il demeure un reliquat impayé constaté dans le dernier décompte daté du 12 mars 2025.

A bon droit, la SARL FDD fait valoir que des frais administratifs sont inclus dans la créance alléguée par le syndicat.

Il résulte de la lecture du décompte que les frais de recouvrement s’élèvent à 1089,88 euros.

Cette somme doit être expurgée de l’arriéré de charges de copropriété.

Il a lieu de condamner la SARL FDD FINANCES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice la société FONCIA CIMES DE SAVOIE la somme de 1360,34 euros, déduction faite des frais de recouvrement, au titre des arriérés de charges de copropriété restant dus au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la carence réitérée de la SARL FDD FINANCES démontre sa mauvaise foi et sa résistance injustifiée à payer l’intégralité des charges a nécessairement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, privé d’une somme destinée à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de compensation

La société FDD FINANCES se prévaut d’un jugement du 8 octobre 2024 lui allouant 476,18 euros au titre de frais et dépens.

En vertu de l’article 1347 du Code civil, la compensation judiciaire est admise dès lors que deux créances réciproques, certaines, liquides et exigibles, s’opposent.

Il y a donc lieu de faire droit à cette demande de compensation à hauteur de 476,18 euros, qui vient en déduction du montant dû.

Sur les demandes accessoires

La SARL FDD FINANCES sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice la société FONCIA CIMES DE SAVOIE la somme de 600,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL FDD FINANCES, partie succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS