TJ 44184, 26 juin 2025, RG 21/02508

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT NAZAIRE

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

DU 26 Juin 2025

N° RG 21/02508 -
N° Portalis DBYT-W-B7F-EYKO

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[V] [B]

C/

[P] [F], S.A.S. [1]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées
le :

à

Me Vincent CHUPIN ([Localité 1])
Me Sabrina KERGALL

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DEMANDEUR :

Monsieur [V] [B]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 2] (YOUGOSLAVIE)
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDEURS :

Maître [P] [F]
Notaire,
exerçant [Adresse 2]

S.A.S. [1]
dont le siège social est situé [Adresse 2] inscrite au RCS de SAINT NAZAIRE sous le n°775.606.072 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Tous deux Rep/assistant : Maître Sabrina KERGALL de la SELARL SELARL KERGALL, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE - Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats plaidants au barreau de NANTES

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Amélie COUDRAY, Vice-Présidente, Juge rapporteur

JUGES : Tina NONORGUES, Vice-Présidente
Emmanuel CHAUTY, Vice-Président

GREFFIER : Soline JEANSON

DEBATS : A l’audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé successivement au 22 mai 2025 puis au 26 juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Le 8 décembre 2016, suivant acte authentique reçu en l’étude de Maître [P] [F], Notaire associé de la société « [T] [F], [C] [X], [G] [R] et [P] [F], notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial », devenue depuis la SAS [1], Monsieur [V] [B] a cédé à la SAS [2] un ensemble immobilier constitué d’un bâtiment à usage d’entrepôt sis [Adresse 3], à [Localité 3] (44) en contrepartie du versement de la somme de 435.000 euros. Le bien était au jour de la vente libre de toute location et ce depuis le 15 novembre 2016.

L’acte évoquait l’information donnée au vendeur quant aux dispositions relatives à la régularisation de la TVA, exposait une possibilité de dispense de taxation et précisant que les parties considèrent que la mutation est assimilée à une transmission d’une universalité, stipulait que « le vendeur n’est pas [donc] tenu de reverser à l’administration fiscale une fraction de taxe sur la valeur ajoutée effectivement déduite pendant la durée d’utilisation des biens vendus.
Par suite, l’acquéreur n’a pas procédé au remboursement du montant de cette taxe sur la valeur ajoutée au vendeur qui lui a remis les indications sur le montant de la TVA en dispense de régularisation.
Un état détaillé de la TVA acquittée et des opérations s’y rapportant, que ce soit lors de l’acquisition comme lors de la construction, de la rénovation, a été fourni par le vendeur à l’acquéreur, qui le reconnaît.
Aucune taxe sur la valeur ajoutée n’est exigée, le prix ne comprenant en toute hypothèse aucune taxe sur la valeur ajoutée. ».

Le 24 mars 2017, une procédure de vérification de comptabilité a été diligentée à l’encontre de Monsieur [V] [B], au titre de son activité de location de locaux nus à usage professionnel, portant sur la période du 1er janvier 2014 au 31 janvier 2017, et à l’issue de laquelle ce dernier a fait l’objet d’un redressement fiscal au motif que les dispositions de l’article 257 bis du code général des impôts relatifs à la TVA n’étaient pas applicables à la cession.

L’administration fiscale réclamait à Monsieur [V] [B] le versement de la somme de 62.695 euros. Ce montant a été mis en recouvrement le 20 octobre 2020.

Monsieur [V] [B] a, par lettre recommandée du 3 février 2021, mis en demeure l’étude notariale de l’indemniser de ce préjudice, estimant que celui-ci résultait de l’option fiscale choisie par le rédacteur de l’acte.

***
Aucun accord n’étant intervenu, par acte d’huissier du 7 décembre 2021, Monsieur [V] [B] a fait assigner la société [1] et Maître [P] [F] devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux fins de les voir condamner solidairement ou défaut in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, à l’indemniser de son préjudice, outre leurs condamnations aux dépens et frais irrépétibles.

***

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 4 septembre 2023, Monsieur [V] [B] demande au tribunal, vu l’article 1240 du code civil, de :

Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, la SAS [1] (anciennement SCP [T] [F], [C] [X], [G] [R] et [P] [F]) et Maître [P] [F] : à payer à Monsieur [V] [B] la somme de 72.695,00 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2021, et avec anatocisme de telle sorte que ces intérêts se capitaliseront par année entière pour produire eux-mêmes des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,à régler à Monsieur [V] [B] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Vincent CHUPIN, avocat aux offres de droit, qui bénéficiera des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.Rappeler l’exécution provisoire de droit dont sera assorti le jugement à intervenir, Débouter la SAS [1] (anciennement SCP [T] [F], [C] [X], [G] [R] et [P] [F]) et Maître [P] [F] de l’intégralité de leurs demandes, écrits, fins et conclusions plus amples ou contraires. 
Monsieur [V] [B], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, invoque le devoir de conseil du notaire qui l’oblige à avertir les parties de toute incertitude affectant le régime fiscal applicable à l’opération, à défaut de quoi il engage sa responsabilité civile délictuelle.
En l’occurrence, il soutient que le notaire a commis une faute en plaçant la vente sous un régime fiscal inapplicable, le bien étant vendu libre de toute occupation, ce qu’il estime être à l’origine de son dommage puisque si le notaire avait appliqué la régularisation de la TVA par le vendeur, il aurait été remboursé par l’acquéreur et n’aurait ni supporté le montant de la TVA, ni été redressé pour fausse application de l’article 257 bis du code général des impôts dont les conditions n’étaient pas remplies. 
Il affirme enfin que le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable à la suite d’une rectification fiscale constitue un dommage indemnisable s’il est établi que, dûment informé ou conseillé, il n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre. Il considère que le préjudice dont il demande l’indemnisation en raison de cette faute doit donc comprendre la somme de 62.695 euros pour laquelle il a été redressé mais aussi celle de 10.000 euros pour les frais, tracas et désagréments que le contrôle fiscal a occasionné.
Il conteste la défense consistant à dire qu’il était plus opportun d’opter pour la dispense de TVA de telle sorte qu’il n’y a pas eu de faute. Il affirme que les conditions n’étaient pas satisfaites pour une dispense puisque cela supposait que l’activité de location soit toujours en cours au moment de la vente et qu’elle soit poursuivie par l’acquéreur ou, sur le fondement d’une réponse ministérielle GERARD du 08 mars 2016, que le cédant démontre être en recherche active d’un locataire. Il souligne que le notaire n’ignorait pas que les conditions relatives à la location n’étaient pas remplies, ayant expressément indiqué que le bien était libre de toute occupation et n’ayant mentionné nulle part que le vendeur était en recherche active d’un locataire. Le notaire n’ignorait pas non plus que l’acquéreur n’avait pas, au jour de la vente, opté pour le régime de la TVA sur les loyers, puisqu’il s’y engageait seulement, alors que la dispense de TVA ne peut jouer qu’entre deux bailleurs redevables de la TVA. Or, selon le demandeur, aucune option entre les deux régimes n’est offerte à défaut de remplir les conditions de l’exonération de TVA mais le notaire a, malgré cela, placé la vente sous ce régime, affirmant à tort que l’administration fiscale pouvait ne pas s’apercevoir de l’irrégularité et qu’il était toujours possible, dans cette hypothèse, de revenir à l’option de la régularisation de la TVA par le vendeur avec remboursement par l’acquéreur puis déduction de la TVA au profit de ce dernier. Il maintient que le notaire a commis une faute en lui faisant courir un risque de redressement alors qu’il doit assurer la sécurité et l’effectivité de son acte. Il souligne que cette faute est d’autant plus incompréhensible que les parties n’avaient aucun intérêt à placer la vente sous un régime plutôt que l’autre puisque dans, tous les cas, ni l’une ni l’autre ne supportait la charge définitive de la TVA. Il conteste toute concertation avec le Notaire à ce sujet et affirme qu’aucune information ne lui a été délivrée sur le risque qu’il encourait, Monsieur [B] se considérant comme non sachant. Il affirme au contraire que, s’il avait été informé de ce risque, il aurait demandé que la vente soit placée sous le régime de la régularisation de la TVA, qui aurait été inattaquable selon lui. Il conteste toute fausse déclaration de sa part puisqu’en déclarant que « la totalité du bien était loué comme indiqué ci-dessus », cela était exact jusqu’au 15 novembre mais plus au jour de la vente.
Monsieur [V] [B] conteste la défense selon laquelle il n’y aurait pas de lien de causalité entre la faute du notaire et son préjudice dont il serait seul à l’origine pour n’être pas parvenu à convaincre l’administration fiscale malgré son recours gracieux, alors que le notaire reconnait lui-même que la règle de droit a été appliquée strictement, puis en ne signant pas un acte rectificatif qui aurait pu permettre d’opter, à postériori, pour l’option qui aurait dû être choisie dès l’origine. Il rappelle que si le notaire a imaginé une solution palliative pour effacer les conséquences dommageables de sa faute, il demeure toutefois tenu d’y répondre. Il ajoute avoir proposé cet acte rectificatif mais que l’administration fiscale a refusé une régularisation à postériori et, en tout état de cause, cela aurait supposé de remplir les conditions posées par l’acquéreur à savoir :

- l’obtention d‘un rescrit fiscal exigé par l’acquéreur que le notaire n’est pas parvenu à obtenir, voire n’a pas sollicité, sans qu’aucune faute ne soit imputable sur ce point à Monsieur [B],
- un acte officiel mettant l’acquéreur à l’abri d’une fiscalité supplémentaire ou de frais, le notaire ne justifiant pas non plus l’avoir sollicité
- que la TVA soit complément justifiée dans son montant et son historique, ce que le notaire avait jugé suffisant lors de la conclusion de l’acte de vente au vu des documents communiqués par le vendeur mais ne cessant depuis de réclamer à Monsieur [B] des pièces complémentaires à réclamer auprès de l’administration.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 2 février 2024, Maître [P] [F] et la société [1] demandent au tribunal de :

Débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Maître [F] et de la SAS [1], Condamner Monsieur [B] à payer à Maître [F] et à la SAS [1] une somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner Monsieur [B] aux entiers dépens de l’instance. 
Maître [P] [F] et la société [1] soutiennent que le notaire n’a commis aucune faute et que le préjudice du demandeur ne résulte que de sa propre faute en ne mettant pas en œuvre les moyens pour ne pas supporter l’impôt a posteriori.
S’agissant de la faute reprochée au notaire d’avoir choisi d’appliquer à la vente le régime de la dispense de TVA de l’article 257 bis du code général des impôts : ils admettent que l’administration fiscale a retenu au vu des mentions de l’acte de vente que le bâtiment n’était pas loué au jour de la vente puisque le locataire avait quitté les lieux le 15 novembre 2016 de telle sorte que la cession portait sur un immeuble vide et non une universalité, rendant les dispositions relatives à la dispense de TVA inapplicable. Toutefois, les défendeurs affirment que l’obligation d‘information du notaire a été remplie, la preuve pouvant en être faite par tout moyen. Ainsi, ils affirment que les parties ont reçu par téléphone et au cours d’entretiens avec le notaire des explications sur l’option à opérer entre régularisation par le vendeur et remboursement de la TVA par l’acquéreur avec remise d’une attestation de droits à déduction / dispense de TVA. Ils ont été également informés des conséquences juridiques de celles-ci. Monsieur [B] en a échangé avec le comptable du notaire et un courriel du notaire rappelait qu’il fallait prévoir que l’acquéreur s’oblige à continuer à affecter durablement le bien à l’activité de location et à opter pour le régime de la TVA. Le notaire a également lu et expliqué l’acte aux parties le jour de sa signature.
Les défendeurs affirment qu’aucun risque n’a été pris par le notaire car la preuve de la recherche d’un nouveau locataire était inutile puisque l’acquéreur entendait relouer le local. Ils affirment également qu’opter pour la dispense est toujours préférable puisque si l’administration fiscale remet en cause cette option, il est toujours possible de régulariser un acte rectificatif permettant de basculer dans la première option. L’inverse n’étant pas possible, le doute conduit à opter dans un premier temps pour la dispense de TVA.
Quant au fait que l’administration fiscale a effectivement remis en question ce choix, ils rappellent que le notaire a proposé à Monsieur [B] de contester le redressement ou de signer un acte rectificatif avec l’acquéreur et que c’est le défendeur qui n’a pas donné suite à ces propositions. A cet égard, ils rappellent que l’acte authentique prévoit qu’en cas de remise en cause de la dispense de régularisation du fait du vendeur, celui-ci devrait acquitter le montant de la régularisation de déduction de TVA et les pénalités et intérêts de retard.
Ils considèrent acquis que dès lors qu’il existait une option, il existait également un risque de requalification par l’administration fiscale que Monsieur [B] ne peut soutenir n’avoir pas imaginé.

S’agissant du préjudice et du lien de causalité, ils soutiennent que la victime qui a volontairement provoqué son préjudice ne peut obtenir réparation, en l’espèce en ne mettant pas en œuvre les moyens utiles pour éluder le paiement de l’impôt, ce qui constitue une faute plus grave qui absorbe celle commise par le notaire.
Selon les défendeurs, en premier lieu, Monsieur [B] aurait dû contester le redressement pour obtenir un dégrèvement, si nécessaire jusque devant les juridictions administratives car la réponse ministérielle GERARD, selon laquelle le bénéfice de la dispense est possible quand le cédant démontre qu’il recherche activement un locataire, est généralement appréciée souplement par les services fiscaux, qui l’admettent majoritairement même quand l’immeuble n’est pas loué et qu’aucune démarche active de location n’est effectuée, de telle sorte qu’il a subi une analyse stricte de la doctrine administrative sérieusement critiquable. Ils affirment que la recherche d’un nouveau locataire était même inutile dans les circonstances d’un arrêt de location 3 semaines avant la vente et d’une remise en location à laquelle l’acquéreur s’était engagée et d’une vente initialement prévue avant même la vacance de location. Ils estiment que Monsieur [B] n’a pas utilement contesté ce redressement et que sa tentative n’a pas fait l’objet d’un rejet pur et simple par l’administration comme Monsieur [B] le prétend. Ils estiment que le notaire a mis à disposition de son client le CENTRE NOTARIAL D’ASSISTANCE FISCALE (CNAF) pour contester le redressement. Les défendeurs estiment qu’il devait aussi contester le montant de la régularisation de la TVA qui a été calculée selon une méthode inappropriée.
En second lieu, ils prétendent que le demandeur pouvait éluder le paiement de l’impôt en régularisant un acte rectificatif qui pouvait désigner Monsieur [B] comme tenu à la régularisation de la TVA et prévoir un remboursement par l’acquéreur contre remise d’une attestation mentionnant le montant de la TVA régularisée que l’acquéreur aurait ensuite pu déduire. Il pouvait agir en ce sens jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant la facturation rectificative. Ils rappellent qu’à l’initiative du notaire, le 30 octobre 2017, l’acquéreur acceptait la signature d’un tel acte à condition d’obtenir un rescrit fiscal lui confirmant qu’il pourrait récupérer la TVA. Or, ils affirment que Monsieur [B] n’a transmis que de manière incomplète les pièces nécessaires à cette fin que le notaire a pourtant sollicitées auprès de lui sans désemparer, jusqu’à le relancer par lettre recommandée avec accusé de réception, outre lettres simples, puis par 4 courriers remis par huissier de justice entre mai et octobre 2018. Ils ajoutent que les pièces transmises lors de la signature de l’acte de vente ne sont pas les mêmes que celles réclamées pour établir un rescrit. Les défendeurs s’étonnent ainsi de la mise en cause du notaire après une période de silence de trois années. Ils contestent les affirmations du demandeur selon lesquelles l’administration fiscale aurait refusé la signature d’un acte rectificatif. Ils contestent enfin tout préjudice moral compte tenu de la nature strictement patrimoniale de l’affaire.

***
La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mai 2024 par le juge de la mise en état et l’affaire fixée pour être plaidée le 28 novembre 2024.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025 date à laquelle elle a été prorogée successivement au 22 mai 2025 puis au 26 juin 2025.

MOTIFS

I - Sur la demande indemnitaire formée par Monsieur [V] [B]

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil desquelles il découle que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales , ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prêt son concours et de le leur déconseiller, notamment en les avertissant de l’incertitude affectant le régime fiscal applicable à l’opération et du risque de perte des avantages fiscaux recherchés ; que cette opération doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.

La preuve du conseil donné, qui incombe au notaire, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l’acte que le notaire a instrumenté.

Toutefois, le demandeur à une action en responsabilité ne peut obtenir réparation d’un préjudice qu’il a volontairement provoqué. La faute commise par le notaire n’est pas exclusive de la faute de la victime qui peut conduire soit à un partage de responsabilité, soit si elle s’avère plus grave et prépondérante, à l’absorption de celle du notaire.

La faute de la victime comme cause d’exonération partielle ou totale de l’auteur du dommage ne peut être que celle qui a concouru à la production du dommage et ne peut résulter d’une abstention de la victime à tenter de résorber les conséquences dommageables résultant de la seule faute de l’auteur.

A) SUR LA FAUTE DU NOTAIRE

En l’espèce, il résulte des écritures concordantes des parties que Monsieur [B] souhaitait ne pas avoir à régler la TVA dans le cadre de la vente de ses locaux. Il résulte également des écritures concordantes des parties que pour ce faire, deux solutions existaient à savoir soit entrer dans le champ de la dispense de TVA des article 257 et 257 bis du code général des impôts (CGI), soit que la vente soit placée sous le régime de la régularisation de la TVA avec remboursement par l’acquéreur au vendeur puis exonération de la TVA au profit de l’acquéreur.
 
Les défendeurs ne contestent pas que selon le second système Monsieur [B] n’aurait pas eu à payer in fine la TVA.

En revanche, ils affirment qu’il était plus opportun d’opter pour la dispense de TVA en première intention plutôt que pour la régularisation de la TVA.

En premier lieu, les conditions posées pour bénéficier de la dispense de TVA dans le cadre de la transmission d’une universalité de biens, au terme des articles 257 bis du CGI, du BOI et de la réponse ministérielle GERARD du 08 mars 2016, qui ne pouvaient être ignorées du notaire rédacteur, sont :

Que les deux parties soient redevables de la TVAQue la cession porte sur un immeuble encore en location soumise à TVA au jour de la vente et à défaut que le cédant démontre être en recherche active d’un locataireQu’il y ait transmission d’une universalité de biensQue la cession intervienne au profit d’une personne entendant exploiter l’universalité transmise
En l’occurrence le notaire savait parfaitement que le bien n’était plus en location depuis 3 semaines au jour de la vente puisqu’il le mentionne en page 5 de son acte. Rien n’indiquait que le vendeur était en recherche active d’un locataire. Il savait également que l’acquéreur n’était pas encore redevable de la TVA puisqu’est mentionné à son acte qu’il s’engage à opter pour le régime de la TVA sur les loyers, ce qui sous-entend qu’il n’avait pas encore opté. La preuve n’est nullement rapportée par les défendeurs que Monsieur [B] a été la victime d’une interprétation anormale des dispositions en vigueur par l’administration fiscale. 

Au contraire apparaît-il que l’analyse de l’administration fiscale selon laquelle les locaux n’étaient plus loués au jour de la vente, qu’il n’est pas prouvé ni même argué que le cédant était en recherche active d’un locataire et que le cessionnaire n’avait pas encore opté pour le régime de la TVA sur les loyers n’est que le constat exact de la situation de fait au cours de la vente. Les allégations des défendeurs, selon lesquelles la recherche d’un nouveau locataire était même inutile dans les circonstances d’un arrêt de location 3 semaines avant la vente et d’une remise en location à laquelle l’acquéreur s’était engagé et d’une vente initialement prévue avant même la vacance de location qui n’a été reportée qu’à la demande de Monsieur [B] ne sont étayées par aucun élément de preuve en ce sens. Les termes du CNAF, selon leur reprise par Maître [F] dans son courrier du courrier du 21 juillet 2017, ne valent pas état du droit applicable et sont au contraire nuancés quant au succès d’une telle interprétation : « Dans ces conditions, nous estimons qu’il pourrait être soutenu que la vente du 8 décembre 2016 avait bien pour objet un immeuble affecté à une activité locative, et non pas un immeuble vide ainsi que le soutient le vérificateur. Nous pensons donc au regard de ce qui précède, que le rappel de TVA proposé à Monsieur [B] le 5 juillet 2017 est sérieusement critiquable dans son principe même, et qu’il devrait être contesté, si nécessaire jusque devant les juridictions administratives. Cependant, nous ne sommes pas en mesure de vous assurer de l’issue d’une telle procédure, dans la mesure où, à notre connaissance, les juridictions administratives n’ont pas encore été amenées à se prononcer sur les conditions de l’application de l’article 257 bis du CGI aux mutations d’immeubles momentanément vacants. »

En premier lieu, la notion d’option est sujette à caution dès lors que la dispense de TVA est un régime qui ne fait pas l’objet d’une option, sous-entendu auquel on pourrait renoncer au profit d’un autre, mais qui s’impose dés lors que les conditions sont remplies. A cet égard, l’extrait du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts, publié le 07/01/2013 produit par le demandeur selon lequel le dispositif de l’article 257 bis du CGI « ne constitue pas une option » mais « s’applique de plein droit lorsque les conditions de fait et de droit sont réunies » n’est contredit par aucune des pièces versées en défense.

En deuxième lieu, les défendeurs ne rapportent aucunement la preuve d’une possibilité habituellement admise par l’administration fiscale de passer d’un régime d’exonération à un régime de dispense de TVA, lorsque, après avoir déclaré être exonéré, l‘administration fiscale réfute l’application de ce régime. Le seul élément produit au soutien de cette possibilité est la réponse que le CNAF aurait fait au notaire qu’il rappelle dans son courrier du 21 juillet 2017, s’agissant d’envisager de régulariser un acte rectificatif qui aurait pour objet de stipuler qu’en réalité Monsieur [B] était tenu à la régularisation de la TVA, à en préciser le montant et à prévoir qu’elle sera remboursée par l’acquéreur au vendeur puis que l’acquéreur bénéficie d’une déduction de la TVA régularisée : « la doctrine administrative précise que le redevable qui fait l’objet d’un rappel peut délivrer à son client une facture rectificative portant régularisation de la TVA. Ce dernier est alors autorisé à opérer la déduction du complément de taxe jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la facturation rectificative. La régularisation d’un tel acte est subordonnée à l’accord de l’acquéreur. En toute hypothèse, si cette solution est choisie, nous pensons qu’il serait souhaitable de prendre l’attache du service pour faciliter le traitement des conséquences fiscales de l’acte rectificatif et s’assurer que cette opération ne soulèvera pas de difficultés. »

En dernier lieu, l’affirmation des défendeurs selon laquelle « d’un point de vue pratique il était plus opportun de soumettre la vente au régime de la dispense de TVA que de prévoir une régularisation de TVA par l’administration fiscale » n’est pas argumentée, sauf à considérer qu’il était plus aisé de porter des affirmations dans l’acte notarié même ne correspondant pas à l’interprétation stricte des dispositions en vigueur plutôt que de procéder par étapes pour la régularisation de la TVA au moyen de plusieurs opérations financières.

La preuve de l’applicabilité de ce régime à la situation des parties d’une part, celle de la possibilité de passer sans conséquences fiscales et financières d’un régime à l’autre d’autre part n’est donc pas rapportée alors qu’il n’est pas contesté que mentionner et organiser une régularisation de la TVA n’était peut-être pas pratique mais aboutissait avec certitude au résultat recherché par les deux parties.

En ce sens, le notaire a commis une erreur de droit et il aurait dû déconseiller à Monsieur [B] de faire mention de l’application du régime de l’exonération fiscale.

En tout état de cause, n’est pas rapportée la preuve que le notaire a informé avec complétude Monsieur [B] d‘une part de l’incertitude résultant du choix de soumettre l’opération au régime de l’exonération, d’autre part des conséquences fiscales qui pourraient résulter d’une interprétation stricte des dispositions en vigueur par l’administration fiscale, enfin des démarches complémentaires à effectuer, de leur complexité et de leur caractère aléatoire pour parvenir à neutraliser l’effet du paiement de la TVA in fine. En effet, avant la vente du 08 décembre, sont produits des courriels émanant de l’étude notariale à destination de Monsieur [B] :

Du 29 juillet 2016 mentionnant « compte tenu des éléments que vous m’avez indiqué par téléphone, je vous confirme mes observations : […] il n’y a pas lieu de soumettre la cession […] à la TVA (il s’agit d’une simple option, à confirmer avec le comptable)
enfin, il faut prévoir que l’acquéreur s’oblige à continuer d’affecter durablement le bien à l’activité de location et opter pur le régime de la TVA sur les loyers, afin que [la] cession soit assimilée à une transmission d’une universalité, telle que prévue par les dispositions de l’article 257 bis du code général des impôts »- ce courriel ne fait pas la preuve ni d’une information complète, ni d’une mise en garde à l’égard de Monsieur [B] mais procède par voie d’affirmations, qui étaient erronées, bien que sous réserve de la confirmation du comptable
- du 23 novembre 2016 relatif à la transmission « des éléments chiffrés permettant de connaitre le montant de la régularisation de TVA », sans rapport apparent avec la question du régime à déclarer.
Du 29 novembre 2016 émanant de l’entreprise de Monsieur [B] se déclarant prêt à signer l’acte de vente et attendre la validation du document TVA Du 06 décembre 2016 du même transmettant à l’étude notariale le décompte de TVA.
L’acte de vente du 08 décembre 2016 mentionne expressément en page 5 que le locataire a quitté les lieux le 15 novembre 2016. Puis, en page 8, « TVA-BIEN IMMOBILIER D’INVESTISSEMENT.
Le notaire soussigné informe le VENDEUR des dispositions relatives à la régularisation de taxe sur la valeur ajoutée aux termes desquelles la taxe antérieurement déduite par un assujetti peut être exigée à son endroit au titre des biens immobiliers d’investissement. La régularisation sera exigée lorsque l’événement interviendra avant le commencement de la 19e année qui suit celle de l’achat, de l’apport ou de l’achèvement de l’immeuble, la régularisation se calculant par 20e. Toutefois, il résulte d’une instruction administrative numéro 50, en date du 20 mars 2006 publié au bulletin officiel des impôts sous la référence 3-A-6-06, et de deux rescrits fiscaux numéro 2006/34, publié le 12 septembre 2006, et numéro 2006/58, publié le 26 décembre 2006, que « la dispense de taxation s’applique aux cessions d’immeubles attachés à une activité de location immobilière avec reprise aux renégociations des bons cours, qui interviendrait entre deux bailleurs redevables de la TVA au titre de cette activité dès que ces sessions s’inscrivent dans une logique de transmission d’entreprises ou de restructuration réalisée au profit d’une personne qui entend exploiter l’universalité transmise ». L’ensemble a été repris au BO FIP BOI TVA DED60-20-10-20131125.
À cet égard, le VENDEUR déclare :
• être soumis aux dispositions de l’article 256 A du code général des impôts,
• que le bien est inscrit à son bilan en immobilisations corporelles,
• que la totalité du bien été loué comme indiqué ci-dessus,
• qu’il a opté pour l’assujettissement des loyers perçus à la taxe sur la valeur ajoutée.
En cas de remise en cause de la dispense de régularisation du fait du VENDEUR, celui-ci devra acquitter le montant de la régularisation de déduction de la taxe sur la valeur ajoutée ainsi que les pénalités et intérêts de retard.
L’ACQUÉREUR de son côté s’oblige :
• à rester soumis aux dispositions de l’article 256 A du code général des impôts
• inscrire le bien à son bilan en compte d’immobilisations,
• à continuer d’affecter durablement le bien à l’activité de location,
• et a opté pour le régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur les loyers, faisant son affaire personnelle de toutes formalités nécessaires au respect de cet engagement.
En cas de non-respect de ses engagements, l’ACQUÉREUR devra acquitter le montant de la régularisation de déduction de la taxe sur la valeur ajoutée mise à la charge du VENDEUR, ainsi que les pénalités et intérêts de retard.
En conséquence des déclarations et engagements figurant ci-dessus, les parties considèrent que la mutation est assimilée à une transmission d’une universalité, telles que prévu par les dispositions de l’article 257 bis du code général des impôts.
Le VENDEUR n’est donc pas tenu de reverser à l’administration fiscale une fraction de taxe sur la valeur ajoutée effectivement déduite pendant la durée d’utilisation des biens vendus.
Par suite, l’ACQUÉREUR n’a pas procédé au remboursement du montant de cette taxe sur la valeur ajoutée au VENDEUR qui lui a remis les indications sur le montant de la TVA dispense de régularisation.
Un état détaillé de la TVA acquittée des opérations s’y rapportant, que ce soit lors de l’acquisition comme lors de la construction, de la rénovation, a été fourni par le VENDEUR à l’ACQUÉREUR, qui le reconnaît.
Aucune taxe sur la valeur ajoutée est exigée, le prix ne comprenant en toute hypothèse aucune taxe sur la valeur ajoutée. »

Il ne résulte pas de cet acte, quand bien même il a été lu aux parties, que le vendeur a été informé par le notaire du régime de la régularisation de taxe avec possibilité de paiement par le vendeur, remboursement par l’acquéreur puis déduction par ce dernier par la remise d’un récépissé fiscal permettant pour les deux parties de ne pas supporter la TVA. Il ne permet pas non plus de faire la preuve que le vendeur a été informé de l’incertitude de l’exonération qui résulterait d’une interprétation stricte des dispositions en vigueur, la réponse ministérielle GERARD n’étant pas non plus portée à la connaissance des parties. Il ne fait pas encore la preuve de l’information des conséquences fiscales et financières d’un refus pour l’administration fiscale de voir appliquer le régime de l’exonération, ni la preuve des manières de tenter de repasser sous le régime de la dispense de TVA avec remboursement ni des conditions relatives à l’accord de l’acquéreur et à celui de l’administration fiscale pour ce faire.

Au contraire le premier courrier à l’initiative du notaire s’agissant de la possibilité d’un risque fiscal date du 26 avril 2017, soit après la vente ainsi conclu sous son office, Maître [F] écrivant alors à Monsieur [B] « concernant l’option de TVA que nous avons prise dans l’acte de vente[…] . Vous vous interrogez donc sur l’application de la dispense de TVA prévue en cas de transmission d’universalité par l’articles 257bis du CGI ». Le notaire rappelle alors le système de l’exonération de TVA prévu par cet article indique « par conséquent, il convient que l’immeuble soit loué au jour de la vente pour être certain de pouvoir rendre opposable le rescrit de 2006 », il mentionne la réponse ministérielle GERARD puis conclut « Malheureusement, ces solutions (rescrit et réponse ministérielle) peuvent être interprété diversement par les services fiscaux locaux qui peuvent avoir une appréciation plus ou moins stricte liée aux circonstances de fait et à l’esprit du texte. » Ce courrier fait la preuve, à cette date seulement, soit plus de 4 mois après la vente et en cours de réalisation du préjudice (une vérification de la comptabilité de Monsieur [B] étant en cours), de l’information délivrée à Monsieur [B] selon laquelle l’applicabilité de l’exonération fiscale n’était certaine qu’en cas de vente de locaux loués au moment de la vente, ce qui n’était pas son cas. L’affirmation selon laquelle il aurait pu espérer une interprétation plus souple vient à postériori et n’est étayée par aucun élément.

Le second courrier émanant de Maître [F] en date du 26 avril 2017 mentionne « comme évoqué à plusieurs reprises lors de la constitution de votre dossier, la cession de votre immeuble imposait de prendre position sur la régularisation de la TVA ». Si le notaire peut rapporter la preuve qu’il a rempli son obligation d’information et de mise en garde par tous moyens, il ne peut se constituer de preuve à lui-même, ce à quoi s’apparente un courrier établi par ses soins en cours de réalisation du dommage quant à l’évocation à plusieurs reprises de la question de la régularisation de la TVA. En tout état de cause, la preuve n’est pas non plus rapportée du contenu de l’information alors délivrée, en cours de constitution du dossier. Le notaire apporte ensuite une information quant à la possibilité de procéder à un acte rectificatif pour revenir au système de la régularisation de la TVA par le vendeur avec remboursement par l’acquéreur. La preuve de l’information relative aux deux systèmes est ainsi apportée uniquement au moment de tenter de résorber les conséquences de l’erreur faite en première intention. En revanche, les affirmations du notaire selon lesquelles l’acte rectificatif peut être établi sans difficulté ne sont corroborées par aucun élément.

Les autres courriers postérieurs à la vente émanant du notaire sont relatifs à ses propositions pour tenter de résorber les effets du redressement fiscal. Ils n’effacent pas la faute qu’il a commise lors de la vente, s’agissant, si ce n’est d’une erreur de droit, au moins d’un défaut d’information et de mise en garde du vendeur quant au risque fiscal pris par la déclaration d’un droit à exonération dans des conditions sujettes à interprétation par l’administration fiscale. Le fait que le notaire ait tenté de trouver une solution, plus hasardeuse que ce qu’il prétend, à la lecture de la réponse du CNAF qu’il aurait reçue et qu’il a retransmise à Monsieur [B] par courrier du 21 juillet 2017, n’efface pas la faute qu’il a commise.

B) SUR LE LIEN DE CAUSALITÉ ENTRE LA FAUTE DU NOTAIRE ET LE PRÉJUDICE SUBI ET SUR LA FAUTE DE MONSIEUR [B]

Ces manquements du notaire à ses obligations contractuelles sont à l’origine du redressement fiscal subi par Monsieur [B] alors qu’il n’est pas contesté qu’il aurait pu régler la TVA, se faire rembourser par l’acquéreur contre remise d’une attestation fiscale permettant à ce dernier de la déduire, de telle sorte qu’in fine il n’aurait eu aucune TVA à payer même si cette solution était moins pratique que celle consistant à faire des déclarations sujettes à interprétation dans le seul acte de vente. 

Il n’est pas non plus contesté que Monsieur [B] a effectivement réglé le montant réclamé par l’administration fiscale, à savoir la somme de 62.695 euros correspondant à la TVA pour 61.226 euros outre les intérêts de retard du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 pour la somme de 1.469 euros selon avis de mise en recouvrement du 20 octobre 2020.

Il ne peut être affirmé, comme l’entendent les défendeurs, qu’il doit être « acquis que dès lors qu’il existait une option, il existait également un risque de requalification par l’administration fiscale que Monsieur [B] ne peut soutenir n’avoir pas imaginé », et donc à contrario que la victime aurait commis une faute en ne le déduisant pas, compte tenu des spécificités liées au régime fiscal de la TVA, de l’absence d’option à proprement parler, et en l’absence de preuve d’une information délivrée au préalable au vendeur quant au système « alternatif » de régularisation de la TVA avec remboursement.

S’il est louable pour le notaire d’avoir tenté d’orienter Monsieur [B] pour réduire à postériori les conséquences de sa propre faute, il ne peut désormais être fait reproche à Monsieur [B] de n’avoir pas poursuivi dans les orientations données par le notaire. En effet, d’une part il ne peut être reproché à Monsieur [B] de n’avoir pas tenté, à postériori, de minorer les conséquences dommageables résultant de la faute du notaire. D’autre part, force est de constater que le CNAF dont le notaire dit reproduire les propos d’une part ne garantissait aucunement le succès de la tentative du passage d’un régime à l’autre, d’autre part, se mettait certes à disposition de Monsieur [B], par l’intermédiaire du notaire, mais contre rémunération.

Le dommage indemnisable consiste ainsi à tout le moins dans le montant de l’impôt que Monsieur [B] s’est vu contraindre de payer outre intérêts de retard alors que, s’il avait été justement informé et mis en garde, il est admis par les parties qu’il n’aurait pas eu à supporter in fine la montant de la TVA.

S’agissant des frais, tracas et désagrément que le contrôle fiscal lui a occasionnés, il est avéré que Monsieur [B] a échangé avec l’administration fiscale et avec le notaire durant quelques mois au sujet de la vérification de comptabilité puis du redressement fiscal, ce qui est à l’origine d’un désagrément certain. Les autres frais et tracas ne sont pas étayés. La somme de 1.000 euros doit être considérée comme satisfaisante pour réparer ce préjudice.

Ainsi la société [1] et Maître [F] seront condamnées in solidum à payer à Monsieur [B] la somme de 62.695 euros correspondant à la TVA pour 61.226 euros outre les intérêts de retard du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 pour la somme de 1.469 euros selon avis de mise en recouvrement du 20 octobre 2020, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 février 2021 et capitalisation s’ils sont dus pour une année entière au moins, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, outre la somme de 1.000 euros au titre du désagrément occasionné.

II - Sur les dépens et frais irrépétibles

La société [1] et Maître [F] succombant à l’instance en supporteront les dépens et seront condamnés à payer à Monsieur [B] la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS