TJ 86194, 1 août 2025, RG 24/00266

5AC Minute N°

N° RG 24/00266 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GK4F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 01 AOUT 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEURS

Monsieur [B] [N]
né le 29 Juillet 1960 à [Localité 1],
et
Madame [Y] [Q] EPOUSE [N]
née le 17 Novembre 1960 à [Localité 2],
demeurant tous deux12 [Adresse 1]

Représentés par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [D] [M]
née le 10 Octobre 1996 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Jérôme CLERC, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Anne TOURNUS, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 FEVRIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 AVRIL 2025, DATE PROROGEE AU 16 MAI 2025 PUIS 01 AOUT 2025

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte à effet du 9 novembre 2020, les époux [B] [N], par l'intermédiaire de leur mandataire ADP Immobilier, ont consenti à [D] [M] un bail d'habitation meublé sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 485 euros, outre une provision sur charges de 45 euros.

[R] [S] s'est portée caution des engagement de la locataire par acte du même jour.

Par acte du 3 août 2023, [B] [N] et [Y] [Q] ont délivré congé pour motifs légitimes et sérieux à la locataire, pour le 8 novembre 2023.

Par acte du 10 avril 2024, [B] [N] et [Y] [Q] épouse [N] ont assigné [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS, aux fins de :

- Constater la résiliation du bail conclu avec elle à la date du 8 novembre 2023;
- Ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout bien et occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- Ordonner qu'il y a lieu à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;
- Condamner [D] [M] à régler, en deniers et quittances, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours augmenté des charges à compter du 8 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- Condamner [D] [M] à leur régler la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, y compris le droit de plaidoirie de 13 euros ;
- Ordonner l'exécution provisoire.

Un diagnostic social et financier a été transmis par les services du Conseil départemental de la Vienne.

Appelée à l'audience du 28 juin 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 14 février 2025, en présence des Conseils respectifs des parties.

A l'audience du 14 février 2025, [B] [N] et [Y] [Q] épouse [N], par la voix de leur Conseil, reprennent les demandes exposées dans leur assignation.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que la gestion locative du logement meublé a été confiée à ADP, la résidence relevant pour sa part de la gestion de CITYA. Ils exposent que le congé a été délivré en 2023 pour motifs sérieux, au regard des nuisances déplorées dans la résidence, et que les différends qui opposaient les parties quant au formalisme du congé sont désormais dépassés.

Ils rappellent qu'en cas de nuisances reprochées à un locataire, la responsabilité du bailleur peut être engagée, ce qui a motivé la mise en œuvre de la procédure, dès lors que des bruits, des coups dans le plafond, la nuit, la présence d'excréments dans les boites aux lettres, ont notamment été déplorés. Ils ajoutent avoir recueilli des attestations rendant compte de multiples comportements agressifs. Ils soutiennent que le bien-fondé du congé s'apprécie au jour de sa délivrance, et qu'en l'espèce, les nuisances rapportées sont aussi importantes que récurrentes.

Ils font observer que personne ne rapporte avoir vu la locataire avec un enfant, ce qui tranche avec les déclarations de celle-ci dans le cadre du diagnostic social et financier.

Ils demandent, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour les motifs précités, d'une part, mais également au regard de l'irrespect de leur destination, d'autre part, dès lors qu'il est fait état d'une résidence principale alors même que la locataire réside également à [Localité 4]. Ils en concluent à la démonstration d'un manquement grave de la locataire à ses obligations, et renvoient à leurs écritures pour le surplus.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est donc renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ; en l'espèce, les conclusions responsives des époux [N].

[D] [M], par la voix de son Conseil, conteste l'imputation des troubles, dont elle fait observer qu'ils ne reposent, dans leur démonstration, que sur quelques pièces. Elle explique que de manière générale, la résidence connaît des désagréments, de sorte que les critiques et allégations formées par les bailleurs sont insuffisantes pour démontrer la réalité d'un motif sérieux et légitime, de sorte qu'ils ne peuvent qu'être déboutés de leur demande principale.

S'agissant de la demande subsidiaire, formée aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire, elle soutient que cette demande ne peut prospérer qu'en présence de troubles contemporains à l'audience, ce qui n'est pas démontré, étant observé qu'aucune pièce versée aux débats n'est postérieure à la délivrance du congé, de sorte qu'aucun désordre n'a été rapporté en deux années.

S'agissant du débat intéressant sa résidence principale, elle souligne la contradiction entre ce motif, dont excipent les bailleurs, et leurs demandes. Elle ajoute que le logement pris à bail à [Localité 5] constitue bien sa résidence principale, la location parisienne correspondant pour sa part à un pied à terre de 14 m2 occupé par intermittence, en fonction des besoins liés aux études qu'elle y poursuit. Elle fait observer que la qualification du logement, en tant que résidence principale, n'impose pas au locataire d'y demeurer de manière permanente, de sorte que l'argumentation élevée de ce chef par les bailleurs est inopérante.

Elle en conclut qu'en l'absence de démonstration d'un manquement grave à ses obligations, les bailleurs ne peuvent qu'être déboutés de leur demande.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ; en l'espèce, les conclusions récapitulatives de [D] [M].

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 11 avril 2025, délai qui a été prorogé au 16 mai 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat puis au 01 août 2025 en raison d’une surcharge de travail du greffe.

MOTIFS

1.Sur la demande de constat de la résiliation du bail au motif de troubles de voisinage

L'article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
« I. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
II. Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.
L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
III. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice».

La validité formelle du congé délivré n'est plus discutée.

En revanche, le bien-fondé du congé délivré est critiqué par la défenderesse.

Pour l'essentiel, [D] [M] avance que pour voir retenir l'existence de troubles de voisinage, les époux [N] ne se fondent que sur les plaintes de plusieurs locataires, sans certitude de l'origine des désordres, et ce alors même qu'elle est également victime de désordres similaires, ce qui établit sa bonne foi, d'une part, et le caractère inopérant des pièces fournies aux débats, d'autre part.

En considération de l'ensemble des pièces versées au débat, notamment des attestations produites tant par les époux [N] que par [D] [M], le juge des contentieux de la protection relève, d'une part, que le bail signé par eux stipulait en son article X. AUTRES CONDITIONS PARTICULIERES, page 7/8, les obligations de « ne commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire à la solidité ou à la bonne tenu de l'immeuble, ou d'engager la responsabilité du BAILLEUR envers des tiers » ; d' « avertir immédiatement le bailleur ou son mandataire de toutes dégradations qu'il constaterait à l'intérieur des locaux loués, à défaut, il serait responsable de l'aggravation du dommage et de son trouble de jouissance », conformément à l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et à l'article 1728 du code civil.

Ainsi, [D] [M] était parfaitement informée de ses obligations.

D'autre part, de deux courriers distribués, adressés par le gestionnaire du bien, il est fait état de « nuisances sonores dans la résidence, et notamment dans (son) appartement. Plusieurs occupants (s'étant) plaints de ces désagréments (bruits la nuit, possibles actes de violence…) », et que « le gardien de l'immeuble a tenté de prendre contact avec (elle), mais (qu'elle n'a) pas voulu lui ouvrir la porte. Le but de (ce) passage était de pouvoir échanger tranquillement avec (elle) à ce sujet » (lettre recommandée émanant d'ADP, en date du 19 janvier 2022, distribuée à la locataire le 4 février 2022 ; de « nombreuses plaintes (reçues par le syndic) liées à (ses) agissements dans l'appartement (qu'elle occupe) » ; que l'agence du Palais, gestionnaire de l'appartement au-dessus du sien, a informé le syndic que « les locataires occupants (sic) cet appartement sont contraints de partir du fait de (son) comportement et de nombreuses incivilités » ; que cette situation, qui « cause une préjudice important à ce propriétaire (perte de loyers…) (…) est confirmée par (ses) autres voisins, le gardien et le syndic de l'immeuble » ; qu'elle est dès lors mise en demeure « de cesser toutes nuisances (…) contraire(s) à la jouissance paisibles (des) occupants » (lettre recommandée émanant d'ADP en date du 21 mars 2023, distribuée à la locataire le 22 mars 2023).

Ces éléments sont confortés par des dépôts de plainte, au nombre desquels celui de [X] [W], en date du 24 janvier 2023, qui expose que sa « voisine du dessous (l')accuse de faire du bruit nuit et jour », alors qu'elle se trouve être en cours toute la journée, et qu'elle dort à partir de 21h30 ; elle indique la soupçonner « d'arracher systématiquement l'étiquette avec (son) nom de (sa) boite aux lettres », de sorte qu'elle s'inquiète de ne jamais y retrouver de courrier, et n'avoir reçu le bip de son garage, comme prévu ; elle ajoute avoir trouvé le 20 janvier 2023 « dans (sa) boite aux lettres un journal rempli de selles (excréments)»; elle « soupçonne cette voisine de l'avoir déposé dans (sa) boite aux lettres », précisant qu'il s'agit de la voisine qui habite l'appartement 46, et qui adresse de très nombreux SMS au gardien de son immeuble » ; encore, celui de [V] [P], en date du 6 mars 2023, laquelle déplore le signalement effectué par le gardien, le 15 février, d'« étalement d'excréments dans les parties communes, sur une porte d'immeuble et sur le sol dans le couloir », ajoutant que les locataires se plaignent de la même locataire, qui ne répond pas à leurs sollicitations, et dont la gérance du logement a été confiée à ADP, qui n'arrive pas plus à entrer en contact avec elle, qui se victimise à l'occasion de courriels.

Ils sont également étayés par une attestation de [X] [W], en date du 10 janvier 2024, laquelle impute le redoublement de sa première année d'études au stress intense et aux troubles du sommeil occasionnés par l'attitude de sa voisine, qui l'a harcelée ; outre les éléments déjà mentionnés dans la plainte pénale, elle explique que ladite locataire tapait la nuit sur son plafond situé sous sa chambre, ce qui l'empêchait de dormir ; qu'elle s'employait à faire sonner son interphone la nuit de longues minutes, ce qui n'a cessé qu'après la demande qu'elle a formée auprès du gardien pour qu'il le débranche, mais ce qui l'a néanmoins empêchée de dormir la nuit précédant ses partiels ; que la locataire hurlait par ailleurs dans son appartement de jour comme de nuit ; qu'elle a badigeonné d'excréments la porte de son appartement en février 2023, et rayé le côté gauche de sa voiture garée dans le parking souterrain ; que l'ensemble de ces désordres et tracas ont présidé au développement d'une phobie l'empêchant de rentrer chez elle, ce qui l'a conduite à être hébergée chez un tiers et à trouver un autre logement.

Cette attestation est corroborée par un certificat médical dressé le 15 février 2023 par les urgences du Centre hospitalier [Localité 6], qui rend compte de doléances de la patiente se disant victime de harcèlement, le médecin constatant : « une angoisse réactionnelle avec insomnie, nécessitant un traitement médicamenteux », « phobie de lui permettant pas de retourner dans son appartement, de peur de croiser son harceleur ».

Un second dépôt de plainte de l'intéressée, en date du 16 février 2023, explique que sa tranquillité, ainsi que celle des autres résidents, est troublée depuis deux mois par le comportement de [D] [M], qui est évocateur d'une maladie mentale. Elle indique qu'au regard des précédentes dégradations déplorées, elle la soupçonne fortement d'avoir rayé son véhicule du côté gauche de l'aile avant à l'aile arrière gauche.

L'attestation [A] [T], en date du 18 janvier 2024, explique avoir été informé à son arrivée en mai 2023 des « agissements bizarres d'une voisine », habitant « au-dessous », ces agissements ayant conduit au départ de la précédente locataire. Il explique observer depuis son arrivée qu'« on sonne à (son) interphone à n'importe quelle heure de la journée sans réponse lorsqu(‘il) décroche », et qu'on lui « arrache les étiquettes de (son) interphone et de (sa) boite au lettre (sic) ». Il ajoute qu'« en plus de ces agissements presque quotidiens, le 13 juillet 2023 à 7h55 en partant au travail, (il a) eu la grande surprise de constater que des excréments humains avaient été jetés contre (sa) porte au vu des traces sur celle-ci et que les excréments étaient encore par terre devant (sa) porte ». Il indique que « pour finir début décembre, en rentrant un soir chez (lui), (il a) eu la surprise de constater que (sa) poignée de porte était recouverte d'une substance grasse et visceuse (sic) (qu'il a) eu un peu de mal à enlever ».
Un courriel d'[D] [M] déplore les nuisances nocturnes imputables à [A] [T] la nuit du 14 au 15 décembre, le locataire, qui organisait une fête au numéro 52, s'étant employé à hurler au moment de son endormissement, la réveillant et l'empêchant de faire la sieste, harcèlement rendant son appartement invivable.

Un courriel de réponse du 19 décembre, indique, sous la plume de [A] [T], qu'il ne se trouvait pas dans son appartement la nuit concernée, et qu'il avait regagné son logement seul dans la nuit ; qu'aucune fête n'y avait été organisée depuis l'été précédent ; qu'il n'a jamais été l'auteur d'aucune nuisance sonore, activité qu'il décrit comme « dégradante ». Il ajoute qu'« à l'inverse, (il n'a) plus eu à (se) plaindre des actions de Mme [M] depuis plusieurs mois, plus de sonnerie à l'interphone, plus de bruits particuliers, jusqu'à ce qu'elle enlève l'étiquette de (sa) boite au lettre (sic) il y a 2 semaines (qui était son activité préférée pendant les premiers mois) ».

L'attestation [K] [L], en date du 26 janvier 2024, indique que pendant plusieurs mois, la locataire située en dessous de son appartement n°39 tapait fortement le sol, ce qui résonnait dans leur chambre, pendant plusieurs heures en pleine nuit ; qu'elle l'entendait également crier et insulter une tierce personne, ce qui a conduit l'intéressée à faire appel deux fois à la gendarmerie, et compromis son sommeil.

L'attestation [C] [F], en date du 23 janvier 2024, gardien de l'immeuble depuis 17 ans, explique avoir été destinataire de doléances de plusieurs locataires à l'encontre de [D](sic) [M], en raison de désagréments déplorés depuis son arrivée et qui n'existaient pas auparavant. Le gardien explique que ladite locataire impute ces désagréments au comportement de l'ensemble des locataires de l'immeuble, du rez-de-chaussée à l'étage au-dessus du sien, et reproche par ailleurs au gardien le vol d'un colis, ce qu'il conteste. [C] [F] expose que les désagréments déplorés collectivement, à savoir des excréments sur la porte d'entrée des appartements, des rayures sur véhicule, des essuie-glaces cassés, des noms sur les boites aux lettres arrachés, des bruits nocturnes incessants, ont provoqué le départ de certains locataires, au regard de leur caractère insupportable.

Son attestation est confortée par une déclaration de main courante en date du 13 juin 2023, aux termes de laquelle il déplore les difficultés rencontrées depuis deux ans avec [D] [M], âgée de 23 ou 24 ans, qu'il pense être étudiante en médecine, et qui est insupportée par tout son voisinage. Il envisage que cette locataire, qu'il pense pouvoir être dangereuse lorsqu'elle est en crise, souffre de problèmes psychologiques ; il ignore si elle bénéficie d'un suivi psychiatrique. Il ajoute qu'une locataire de l'immeuble a pu trouver [D] [M] quelques soirs assise dans le noir dans les parties communes de l'immeuble ; que d'autres envisagent qu'elle maltraite sa mère, qui lui rend parfois visite et qui la soutient et n'est pas ouverte à la discussion sur les difficultés rapportées. Il explique avoir été accusé de vol par [D] [M], ce qu'il conteste, au sujet d'un colis déposé à tort dans sa boite aux lettres, et qu'il a retourné à Amazon, ce qui lui a valu la réception d'un SMS menaçant. Il précise être gardien de l'immeuble depuis 16 ans, et aspirer au départ de la locataire, pour le bien-être collectif.

Un SMS du 0673612043 est joint aux débats : « Tu me tutoies pas et t'arrête avec tes insinuations et menaces, tu me harcèles, on a pas gardé les cochons ensemble donc reste à ta place et il est hors de question que je passe chez toi récupérer mon colis que tu m'as vol. Tu me rends mon colis, parce que sinon c'est simple je porte plainte pour harcèlement et pour vol et tu es viré ».

L'attestation [G] [E] épouse [J], gestionnaire du bien locatif pour les époux [N], indique en date du 26 janvier 2024 avoir été confrontée à plusieurs reprises à l'agressivité de [D] [M], cette dernière pouvant hurler sur son interlocuteur au téléphone ou encore l'insulter, l'agent immobilier décrivant une personne « en furie », et susceptible d'imputer à des tiers ses propres comportements.

L'attestation [H] [I], agent immobilier, explique gérer le bien locatif d'un propriétaire étranger au litige, et avoir été alerté à de nombreuses reprises par les locataires dudit bien sis au n°51 de la résidence, au sujet du comportement de [D] [M]. Il expose que les diverses incivilités dont la locataire a pu être l'auteur ont conduit ces-derniers à quitter successivement le logement, créant ce-faisant un préjudice financier au bailleur.
Le nombre, la concordance, la précision des pièces précitées laissent peu de doutes quant à l'imputabilité des nuisances rapportées par les résidents de l'immeuble, contrairement à ce que soutient [D] [M].

La teneur des pièces produites par les époux [N] est contredite par la production, par [D] [M] :

- d'un dépôt de plainte pour vol d'un colis ou d'une lettre, en date du 8 mars 2021 ;
- d'une attestation de la locataire du n°6, en date du 17 octobre 2023, indiquant n'avoir aucun problème avec [D] [M] ;
- outre d'un courrier de [R] [S], adressé sous la forme recommandée, avec accusé de réception distribué le 31 mars 2023, déplorant les nuisances rapportées par sa petite-fille [D], au nombre desquelles l'effraction de sa boite aux lettres, le vol de colis, et la malveillance du voisinage qui lui impute la dégradations de véhicules dans le parking, où elle ne se rend jamais, la commission de nuisances sonores, y compris en son absence, et alors qu'au demeurant, l'immeuble est mal isolé.

Le juge des contentieux de la protection relève toutefois, s'agissant du dépôt de plainte pour vol, que les termes de la plainte ne sont pas plus versés aux débats que leur devenir, de sorte qu'il ne peut en être tiré aucune conséquence quant aux faits dénoncés ; qu'il n'est pas démontré que la locataire du n°6 serait une voisine directe du logement de [D] [M], qu'en outre, cette attestation ne répond pas au formalisme exigé par les dispositions des articles 200 à 203 du Code de procédure civile, et l'entièreté de l'identité de l'attestante est ignorée ; qu'enfin, contrairement à ce que soutient la défenderesse, les nuisances sonores, incivilités et comportements grossiers ne sont pas dénoncées par un nombre insignifiant de personnes, mais au contraire par un nombre particulièrement significatif de résidents de l'immeuble, enfin, que [D] [M] ne démontre d'aucune manière que les faits rapportés, notamment de nuisances sonores, seraient liés en réalité à un problème d'isolation, étant de surcroit observé que les attestants précisent l'origine des bruits déplorés.
Pour conclure, le courrier de la grand-mère de la défenderesse, qui confine davantage à un témoignage de moralité qu'à une attestation en justice, ne rapporte aucun fait dont l'intéressée aurait été témoin direct, de sorte qu'il ne peut être tiré aucune conséquence juridique de cette pièce.

Il s'ensuit qu'il est suffisamment démontré que [D] [M] a causé, de manière renouvelée, des troubles anormaux de voisinage et a ainsi manqué gravement à son obligation de jouissance paisible du logement, de sorte que la résiliation du bail à la date du 8 novembre 2023 sera constatée, étant rappelé que le congé précise lisiblement que « de nombreux locataires de l'immeuble ainsi que le gardien se plaignent de nuisances sonores, dégradations et menaces. (que) ces nuisances ont donné lieu à des plaintes et main-courantes déposées au Commissariat de [Localité 5] (que) malgré deux lettres de mise en demeure envoyées par LRAR par l'agence ADP IMMOBILIER en date des 19/01/2022 et 21/03/2023, ces nuisances se sont poursuivies ».

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de [D] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

2.Sur les modalités de l'expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, il résulte du diagnostic social et financier que [D] [M] est étudiante ; qu'elle élève seule une enfant de 6 ans, qui est scolarisée ; que ses ressources sont constituées d'une bourse de 633 euros, outre des APL, pour 397 euros, et l'ASF, pour 195 euros.

La réalité de cette situation de famille est discutée au cours de l'instance, sans que l'une ou l'autre des parties ne verse de pièces sur ce point.

Il est en revanche établi que [D] [M], qui est étudiante en Master 1 (année universitaire 2022/2023) puis en Master 2 (2023/2024) en thérapies expérimentales et applications en pathologies humaines à l'Université [B] [Localité 4] NORD est titulaire d'un contrat de location meublée à [Localité 4] (adresse non précisée), depuis le 21 juin 2024.
En conséquence, il apparaît que la locataire dispose d'un logement alternatif.

Or, l'importance, la récurrence et l'ampleur des nuisances, dont l'intéressée conteste être à l'origine, et qui exposent par ailleurs les bailleurs à des conséquences financières, justifient de réduire le délai précité à un mois, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur ce point, il convient de relever qu'un courrier de l'AGENCE DU PALAIS en date du 9 mars 2023 a mis en demeure ADP IMMMOBILIER de faire cesser les troubles du voisinage causés par la locataire du bien en gestion, sauf à ce que l'agence engage une procédure à l'endroit des bailleurs pour perte des loyers, deux locataires successifs ayant quitté l'appartement n°51 donné à bail en raison de ces nuisances.

Un courrier similaire, adressé par CITYA à une date non précisée, postérieure au 13 juillet 2023, rend compte de l'intention de la copropriété d'agir à l'égard des bailleurs, en cas d'inertie de ces derniers pour procéder à toute action nécessaire à un retour à une jouissance paisible collective des lieux.

Ces éléments justifient la réduction du délai légal selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par [D] [M]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 novembre 2023, [D] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Aucun élément fourni aux débats ne rendant compte d'un impayé locatif, de sorte que l'indemnité d'occupation est réputée avoir été acquittée à compter de la date de son exigibilité, il convient de condamner [D] [M] à son paiement à compter du jugement, jusqu'à la libération effective des lieux, le tout selon les modalités précisées au dispositif.

3.Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [D] [M] aux dépens de l'instance, y compris les droits de plaidoirie de 13 euros.

Il convient également de condamner [D] [M] à payer à [B] [N] et à [Y] [Q] épouse [N] la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS