TJ 86194, 28 mars 2025, RG 24/00484

5AH Minute N°

N° RG 24/00484 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GN4U

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 MARS 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [P] [T]

DEMANDEURS

Madame [R] [Z]
née le 16 Septembre 1984 à [Localité 5],
et
Monsieur [W] [G]
né le 19 Juin 1982 à [Localité 2],
demeurant tous deux [Adresse 1]

Comparants en personne

DEFENDERESSE

S.C.I. LES CHAPES NOIRES
dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Monsieur [Y] [X], gérant

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 JANVIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI LES CHAPES NOIRES vient aux droits de la SCI JUGE PERDRIX, qui a donné à bail à compter du 1er avril 2019 à Madame [R] [Z] et Monsieur [W] [G] une maison d’habitation située à Vivonne (Vienne), lieu dit “[Adresse 3]”, moyennant un loyer mensuel alors fixé à 620 €. Un dépôt de garantie de même montant a été versé à la signature du bail.
En cours de bail, Madame [R] [Z] et Monsieur [W] [G] ont dénoncé un certain nombre de désordres affectant le logement loué, et saisi à cet effet un conciliateur de justice le 7 février 2023, expliquant notamment l’existence de nuisances sonores dues aux activités de l’entreprise dirigée par Monsieur [X], gérant de la SCI LES CHAPES NOIRES.
Les locataires ayant restitué les lieux, un état des lieux de sortie a été dressé par Maître [O], commissaire de justice associé, le 17 mai 2024, qui a ensuite établi une attestation le 28 juin 2024 indiquant que l’état des lieux ne faisait apparaître aucune observation particulière par rapport à l’entrée.
Le dépôt de garantie n’ayant pas été remboursé aux locataires, ces derniers ont saisi leur assureur de protection juridique qui, par courrier du 15 juillet 2024, a adressé à la SCI LES CHAPES NOIRES une réclamation en ce sens, sans succès.
Par requête enregistrée au greffe le 1er août 2024, Madame [R] [Z] et Monsieur [W] [G] ont demandé la convocation de la SCI LES CHAPES NOIRES, prise en la personne de Monsieur [Y] [X], gérant, pour obtenir le remboursement de la somme de 620 € représentant le montant du dépôt de garantie, de même que sa condamnation au paiement d’une indemnité de 4 000 € à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur trouble de jouissance.
Ils expliquent, au soutien de leur demande, qu’ils ont subi des nuisances sonores sept jours sur sept, de 5h à 21h, du fait de la proximité avec l’entreprise dirigée par Monsieur [X], et que par ailleurs des travaux rendus nécessaires par l’état du logement, et qui relèvent de la responsabilité du bailleur, n’ont jamais été exécutés.

*

A l’audience du 24 janvier 2025, Madame [R] [Z] et Monsieur [W] [G], comparants en personne, ont indiqué que le dépôt de garantie leur avait été restitué par chèque la semaine précédente, mais que tel n’était pas le cas de l’indemnité légale de 10% qui restait due.
Ils ont maintenu leur demande de dommages-intérêts, fondée sur les nuisances sonores et sur les manquements du bailleur à ses obligations, indiquant que malgré leurs demandes répétées, le changement de la douche et la pose de la dalle sur la fosse septique n’avaient jamais été réalisés ; que le chauffe-eau n’avait été changé qu’au bout de deux mois; que si les portes-fenêtres avaient finalement été changées, cela avait été fait seulement un mois avant leur départ.
La SCI LES CHAPES NOIRES, représentée par son gérant Monsieur [Y] [X], s’est opposée à la demande, en indiquant que les horaires de travail de son entreprise avaient été modifiés, en sorte que les nuisances avaient cessé.
Elle a indiqué que la VMC avait été changée par un artisan, que le répartiteur-extracteur de chaleur ne pouvait pas fonctionner avec une cheminée au bois, qu’un plombier avait attesté de l’absence de fuite dans la douche, que les joints des fenêtres avaient été posés, et que le chauffe-eau avait toujours fonctionné.
En revanche, il était reconnu que la fosse septique ne comportait pas de couvercle.

MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Il sera donné acte à la SCI LES CHAPES NOIRES de ce qu’elle a remboursé le dépôt de garantie de 620 € dans le courant du mois de janvier 2025, cette restitution intégrale démontrant que le bailleur a reconnu qu’aucune somme n’était due par les locataires à titre de réparations locatives.
Les lieux ayant été libérés fin mai 2024, le dépôt de garantie aurait dû être remboursé fin juin 2024 au plus tard. Par conséquent, Madame [R] [Z] et Monsieur [W] [G] sont fondés à obtenir, au titre de l’indemnité de retard prévue par la loi, une somme de 372 € représentant six fois 10% du montant du loyer mensuel.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Il est également tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
En l’espèce, il ressort de la production aux débats d’un courrier adressé par la Ville de [Localité 6] à la société Bois Environnement Energie, exerçant l’activité de scierie, dirigée par Monsieur [S] [X], que des plaintes ont été enregistrées visant l’existence de nuisances sonores occasionnées par son activité, au delà des plages horaires autorisées par arrêté préfectoral. Or, il résulte d’une main-courante déposée par Monsieur [G] le 15 juin 2023 auprès de la gendarmerie de Vivonne que ces nuisances ont perduré au delà de cette mise en garde, et le gérant de la SCI LES CHAPES NOIRES a également admis la réalité de ces nuisances, en indiquant à l’audience que les horaires de travail avaient été modifiés afin de les faire cesser un an après.
Dès lors, il est constant que Madame [R] [Z] et Monsieur [W] [G] ont subi un trouble de voisinage relevant de la responsabilité du bailleur.
Par ailleurs, il résulte des indications données par le courrier adressé à la SCI LES CHAPES NOIRES par GROUPAMA, assureur protection juridique des locataires, le 19 janvier 2024, que différents éléments, déjà signalés à plusieurs reprises, ont été dénoncés par les locataires, tels qu’une fuite d’eau dans la cabine de douche, le défaut de la plaque de béton recouvrant la fosse septique, le dysfonctionnement du répartiteur-extracteur de chaleur, et la dégradation des joints des porte-fenêtres, relevant de la responsabilité du bailleur.
Or, l’examen du rapport d’expertise établi le 13 mai 2024 par le cabinet IXI, à la demande de GROUPAMA, à une date très proche de l’expiration du bail, démontre que ces désordres ont perduré, de même que l’existence de moisissures liées à l’existence d’un pont thermique.
Ces éléments permettent d’établir que Madame [R] [Z] et Monsieur [W] [G] ont subi un trouble de jouissance lié aussi bien à l’existence de nuisances sonores qu’à des défauts dans les équipements de la maison louée, qui justifient que leur soit allouée une indemnité à titre de dommages-intérêts.
Toutefois, compte tenu du fait que ces nuisances et désordres ne sont démontrés que sur une durée à peine supérieure à une année, il convient de limiter le montant de cette indemnisation à la somme de 1 000 €.

Les dépens de l’instance seront supportés par la SCI LES CHAPES NOIRES.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort, DONNE ACTE à la SCI LES CHAPES NOIRES du remboursement de la somme de 620 € représentant le montant du dépôt de garantie ; CONDAMNE la SCI LES CHAPES NOIRES à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [W] [G] la somme de 372 € (trois cent soixante-douze euros) au titre de la pénalité prévue par l’article 22, avant-dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 ; CONDAMNE la SCI LES CHAPES NOIRES à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [W] [G] la somme de 1 000 € (mille euros) à titre de dommages-intérêts; CONDAMNE la SCI LES CHAPES NOIRES aux dépens de l’instance. Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.