TJ 34172, 10 juill. 2025, RG 24/02226

N°Minute:
N° RG 24/02226 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PH64

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [M] [R], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2025-001668 du 25/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
représentée par Me Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 22 Mai 2025
Affaire mise en deliberé au 10 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Juillet 2025 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP SVA
Copie certifiée delivrée à : Me Mylène MENET
Le 10 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 26 août 2018, Monsieur [H] [U] a donné à bail à Madame [M] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] avec cave et parking et ce moyennant un loyer de 550 € outre 30 € de charges.

Selon exploit de commissaire de justice du 22 février 2024, Monsieur [H] [U] a donné congé pour vendre à Madame [M] [R] et ce à effet au 25 août 2024.

En l’absence de départ de la locataire, Monsieur [H] [U] a, selon exploit de commissaire de justice en date du 02 octobre 2024, délivré assignation à Madame [M] [R] afin de voir valider le congé, de constater que Madame [M] [R] est occupante sans droit ni titre, d’ordonner son expulsion et de la voir condamner à une indemnité d’occupation ainsi qu’à lui verser la somme de 4373 € au titre des loyers et charges impayées et 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025.

À cette audience, Monsieur [H] [U], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, demande :

Vu l'article 15, I et l’articIe 7 de la loi n° 89-462 du 6jui/let 1989,

DECLARER les demande de Monsieur [U] recevables et bien fondées
En conséquence:

JUGER que Madame [R] se rend coupable d'une inexécution caractérisée de ses obligations contractuelles et légales
DECLARER valable au fond et en Ia forme, le congé pour vente délivré le 22 février 2024
DECLARER Madame [R] occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3]
ORDONNER l’expulsion de Madame [R] et de tous occupants de son chef et autoriser si nécessaire le concours de la force publique
ORDONNER la libération des lieux et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie
CONDAMNER Madame [R] au paiement de la somme de 13 861 € au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 4 avril Z025
DECLARER qu'aucun délai de paiement ne sera accordé a Madame [R] tenant sa mauvaise foi
CONDAMNER Madame [R] au paiement de la somme de 580 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à libération effective des lieux
CONDAMNER Madame [R] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens

En défense, Madame [M] [R], également représentée par son avocat qui a déposé son dossier, comme suit :

Vu l’article 1343-5 du Code civil,
Vu la Loi du 6 juillet 1989,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
Vu les pièces produites,

DECLARER les demandes de Madame [R] recevables et bien fondées,
REJETER les demandes de Monsieur [U],
OCTROYER les plus larges délais de paiement a Madame [R], en cas de condamnation, conformément à l’article 1343-5 du code civil,

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.

➢Sur la validité du congé pour vendre

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et relative aux baux d’habitation précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à son locataire. Il ne peut le faire que pour l’un des motifs suivants : s’il décide de reprendre le logement, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de 6 mois, la date du congé pour vendre devant intervenir au terme du contrat de location sous réserve que le terme n’intervienne pas moins de 3 ans après la date d’acquisition. Le même article précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire : : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si à l’expiration du délai de préavis, le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il est indiqué, en outre, qu'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Cette dernière disposition mise en application par l'arrêté du 13 décembre 2017 qui est venu préciser le contenu de cette notice, n'est applicable qu'aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018.

En l’espèce, Madame [M] [R] ne conteste pas la validité du congé pour vente délivré par Monsieur [H] [U] pour le 25 août 2024 qui est assorti de la notice d’information relative aux obligations du bailleur en cas de reprise ou de vente du logement ainsi que des termes exacts de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et qui mentionne bien qu’il s’agit d’une offre de vente et le prix en chiffre et en lettre.
En conséquence, le congé pour vente délivré par Monsieur [H] [U] sera déclaré valable. Le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé et Madame [M] [R] se trouve occupante sans droit ni titre à compter du 26 août 2024.
Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de cette dernière ainsi que celle de tous occupants de son chef et de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges contractuellement convenu et de condamner Madame [M] [R] à son paiement jusqu'à libération effective des lieux.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

➢Sur la demande en paiement des loyers

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [M] [R] est redevable de la somme de 13274 euros au titre des loyers impayés au mois d’avril 2025. Toutefois, aucun justificatif de taxe d’ordures ménagères n’est versé aux débats, Monsieur [H] [U] sera débouté de sa demande à ce titre.

Madame [M] [R] sera donc condamnée à verser à Monsieur [H] [U] la somme de 13274 euros au titre des loyers impayés au mois d’avril 2025.

➢Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Conformément à l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L'article L.412-4 du même code précise que, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ou supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, si Madame [M] [R] justifie de la faiblesse de ses ressources alors qu’elle est mère de deux enfants, il n’en demeure pas moins qu’elle ne règle aucun loyer alors que le bailleur est une personne physique.

Par ailleurs le congé a été délivré il y a plus d’un an et elle ne démontre pas avoir tenté de se reloger ou entrepris des démarches de logement social.

Sa demande de délai sera donc rejetée.

➢Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [R], partie perdante sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Madame [R], devra verser à Monsieur [H] [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS