TJ 34172, 23 juill. 2025, RG 24/01183

N°Minute:25/00913
DOSSIER : N° RG 24/01183 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PL4I

Copie exécutoire à
Me Michèle TISSEYRE
expédition à

le 23 juillet 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 23 Juillet 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Michèle TISSEYRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 10 Juin 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 23 Juillet 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 5 juin 2019 ayant pris effet le 1er juillet 2019, la S.A. FDI HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [T] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], ainsi qu'un emplacement de parking, moyennant un loyer mensuel initial de 405,04 euros, outre un, loyer annexe de 40 euros, une provision mensuelle sur charges de 70,92 euros, une provision mensuelle pour charges sur loyer annexe de 1,14 euros et sur eau de 21,58 euros.

La S.A. FDI HABITAT a, à plusieurs reprises, mis en demeure Monsieur [B] [T] de régulariser sa dette locative.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la S.A. FDI HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [T], par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 2 799,84 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 29 février 2024 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 4 décembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.A. FDI HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [T] pour l'audience du 8 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [B] [T], des locaux situés à l'adresse précisée en tête des présentes et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la frce publique et d'un serrurier au besoi,
- dire que selon l'article L433-1 du CPCE,les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un d »lai fixé par voie réglementaire,
- la condamnation de Monsieur [B] [T], au paiement d'une indemnité d'occupation qu'il devra acquitter mensuellement à compter de la date d'effet de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux,
- dire et juger que le montant de ladite indemnité sera égale au montant de l'échéance actuelle (loyers et charges) sous réserve de sa réévaluation éventuelle, en fonction de la réglementation afférente aux habitations à loyers modérés,
- la condamnation de Monsieur [B] [T] au paiement des provisions suivantes :
2 478,08 au titre des loyers et charges impayés au 5 novembre 2024 (quittancement d'octobre 2024 inclus), sauf à parfaire au jour de l'audience,
7,62 euros au titre des pénalités de retard selon l'article L442-5 du CCH,
25 euros au titre de l'indemnité pour frais de dossier selon l'article L441-9 alinéa 9 du code de la construction et de l'habitation
- dire et juger que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la présente décision, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, ces sommes retenues par cet huissier, par application de l'article 10 du Décret du 8 mars 2011 portant modification du Décret du 12 décembre 1990 (n°96-1880 Tarif des Huissiers) devront être supportées par le débiteur,
- la condamnation de Monsieur [B] [T] à payer à la requérante la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à la charge du requis,
- la condamnation de Monsieur [B] [T] aux entiers dépens de l'instance passés (146,78 euros) et à venir et à l'exécution de la décision à venir.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [B] [T], daté du 24 mars 2025. La conclusion est que Monsieur est en arrêt de travail depuis avril 2023 et perçoit l'ARE. Monsieur souhaite faire réévaluer son pourcentage handicap (RQTH). Plusieurs virements ont été effectués. Un ASLL maintien a été signé en novembre 2024. Un FSL maintien sera envisagé lorsque le montant de la dette sera inférieure à 3 000 euros.

À l'audience du 8 avril 2025, la S.A. FDI HABITAT était représentée par son conseil. Monsieur [B] [T] a comparu.

La S.A. FDI HABITAT a indiqué que le montant de la dette depuis l'assignation a doublé, qu'il y a 3 400 euros de surloyers. Elle a fait savoir qu'il n'y avait aucun dialogue avec le locataire et pas de reprise du paiement des loyers. Elle a déclaré que la situation était irrémédiablement compromise.

Monsieur [B] [T] a expliqué avoir perdu son emploi pour inaptitude et avoir eu des frais bancaires. Il a indiqué qu'il allait faire un paiement la semaine prochaine.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois dans l'attente du paiement par le locataire et a finalement été évoquée à l'audience du 10 juin 2025.

À l'audience du 10 juin 2025, la S.A. FDI HABITAT était représentée par son conseil. Monsieur [B] [T], bien que régulièrement avisé lors de l’audience du 13 mai 2025 n’était ni présent, ni représenté.

La S.A. FDI HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, l’assurance contre le risque locatif n’ayant toujours pas été justifiée, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 6 237,67 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit qu'à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 28 mars 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

Il est rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, étant précisé qu'il importe peu qu’il ait été effectivement assuré dès lors qu’il ne démontre pas en avoir justifié dans le délai précité.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [B] [T] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [B] [T] se trouve redevable de la somme de 6 237,67 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 2 juin 2025, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Concernant les surloyers appliqués par la S.A. FDI HABITAT, l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. [...] Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, en l’absence de justification du respect de cette procédure par la S.A. FDI HABITAT, le locataire ne saurait être condamné au paiement des surloyers, soit à la somme de 5 672,20 euros qui sera donc déduite du décompte locatif.

Concernant les pénalités de retard, l’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En application des dispositions de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, il n'y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l'imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d'ordre public de maintien ou de conservation du logement.

Monsieur [B] [T] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 6 237,67 euros à la S.A. FDI HABITAT.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [B] [T], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [B] [T] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.A. FDI HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS