TJ 34172, 1 août 2025, RG 25/00521

N°Minute:25/00955
DOSSIER : N° RG 25/00521 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PR5K

Copie exécutoire à
SELARL VPNG
expédition à

le 01 Août 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 01 Août 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 24 Juin 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 01 Août 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 1er septembre 2021 et ayant pris effet le 6 septembre 2021, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [C] [Q] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 353,53 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 89,01 euros.

Par courrier en date du 2 septembre 2024, réceptionné le 12 septembre 2024, Madame [C] [Q] a délivré congé à ACM HABITAT.

Le 13 septembre 2024, ACM HABITAT a convoqué Madame [C] [Q] afin de réaliser l’état des lieux de sortie le 14 octobre 2024 mais elle ne s’est pas présentée.

Par courrier en date du 11 décembre 2024, Madame [Q] a expliqué n’avoir pu honorer ledit rendez-vous au motif que Monsieur [G] [B] aurait procédé au changement des serrures et qu’il se maintiendrait depuis dans les lieux litigieux.

Maître [T], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat indiquant que l’état des lieux n’avait pu être réalisé du seul fait de Monsieur [G] [B], ce dernier ayant changé la serrure
***

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025 concernant Madame [C] [Q] signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et du 10 mars 2025 remis à étude concernant Monsieur [G] [B], notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT les a fait assigner pour l'audience du 24 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le congé,
- de déclarer LDDEFENDEURMadame [C] [Q] et Monsieur [G] [B] occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3],
- l'expulsion de Madame [C] [Q] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- l’expulsion sans délai de Monsieur [G] [B] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [C] [Q] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [C] [Q] à payer la somme de 3 054,33 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Madame [C] [Q] aux entiers dépens et à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal de diagnostic social et financier concernant Madame [C] [Q].
***

À l'audience du 24 juin 2025, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Madame [C] [Q] et Monsieur [G] [B], bien que régulièrement assignés à comparaître, n’étaient ni présents, ni représentés.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens. Il a indiqué qu’un congé a été délivré par la locataire, laquelle a quitté le logement car son conjoint était violent et s’est installée ailleurs. Il a indiqué que ce dernier avait changé la serrure, qu’il était parti mais qu’il s’est réinstallé.
La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025.

Motifs

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences à l’égard de Madame [Q] et Monsieur [G]

Sur la résiliation du bail

L’article 14 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue notamment au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.
L’article 40 de la même loi dispose quant à lui : « III. - Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l'article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. »
En l’espèce, il n’est pas contesté par ACM HABITAT que Madame [C] [Q] a délivré un congé en date du 2 septembre 2024, réceptionné le 12 septembre 2024 avec effet au 12 octobre 2024, qu’un état des lieux était programmé le 14 octobre 2024 en accord avec la locataire mais n’a pu être réalisé du seul fait de Monsieur [B], ancien compagnon de Madame [Q] qui s’est maintenu dans les lieux après délivrance du congé.

Il n’est pas contesté que Madame [C] [Q] a quitté les lieux après avoir indiqué à son bailleur avoir été victime de violences conjugales.

Par conséquent, il y a lieu de constater que la demande d’expulsion de Madame [C] [Q] est sans objet et il convient donc de débouter ACM de ses demandes à son égard.

Par ailleurs, si Madame [Q] a quitté les lieux loués à la suite de la délivrance de son congé comme indiqué ci-dessus, il ressort du constat de commissaire de justice réalisé les 3, 21,24 et 31 janvier 2025 que Monsieur [B] s’y est installé et a changé la serrure, empêchant tout établissement d’un état des lieux à la date d’expiration du congé et la reprise des lieux par le bailleur.

Dès lors, en l’absence de justification par Monsieur [G] [B] du fait qu’il vivait avec Madame [C] [Q], la titulaire du bail, depuis au moins un an avant le congé, il sera constaté que le contrat de location a pris fin de plein droit par le congé de Madame [C] [Q], à la date du 12 octobre 2024, date de résiliation du bail.

Sur les conséquences de la résiliation

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [G] [B], occupant sans droit ni titre, ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Monsieur [G] [B] sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 octobre 2024. Cette indemnité sera d’un montant équivalent à celui du loyer, augmentée de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par de commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de suppression des délais

L’article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 412-1 du même code précise quant à lui que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que le commissaire de justice s’est présenté au logement et a constaté que le nom de [B] figurait sur la boite aux lettres et que le cylindre de la serrure de la porte d’entrée avait été remplacé. Il a appris par une voisine que Monsieur [B] aurait quitté le logement depuis quelques mois et Madame [Q] a alors donné son accord pour procéder à l’ouverture du logement. Le 24 janvier 2025, Maître [T] a ouvert le logement et a constaté que celui-ci semblait inoccupé et majoritairement garni des effets personnels de Madame [Q]. Le serrurier a procédé au changement de la serrure et Maître [T] a conservé la clef dans son étude pour permettre à Madame [Q] de venir vider l’appartement et réaliser l’état des lieux de sortie.

Toutefois, avant que Madame [Q] ne puisse s’exécuter, Monsieur [B] a réinvesti les lieux après avoir cassé la nouvelle serrure. Ce dernier a pris attache, par téléphone, avec l’étude de Maître [T], se montrant agressif et menaçant à l’encontre du personnel et du commissaire de justice. Monsieur [B] a aussi affirmé que l’appartement situé [Adresse 3] était son logement et qu’il n’avait jamais quitté les lieux. Il a laissé le téléphone à une femme laquelle a déclaré que ce dernier s’était absenté pour aider un proche hospitalisé. Il a invité Madame [Q] à venir récupérer ses affaires, ne cessant de proférer des menaces à l’encontre du personnel et scandant qu’il s’agissait de son logement.

Au regard de ce qui précède, il convient dès lors de constater que la voie de fait est constituée et que Monsieur [G] [B] est de mauvaise foi, lequel, au surplus, ne s’est pas présenté à l’audience. Par conséquent, l’expulsion pourra avoir lieu sans délai tel que précisé au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le congé de Madame [C] [Q] a pris effet le 12 octobre 2024. Par conséquent, les sommes impayées après cette date sont dues au titre d’une indemnité d’occupation par Monsieur [G] [B] et non au titre des impayés de loyers à la charge de Madame [Q].

Par ailleurs, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [C] [Q] se trouve redevable de la somme de 503,89 euros + 195,05 euros (prorata loyer octobre 2024) soit la somme de 698,94 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 12 octobre 2024, mensualité du mois de octobre comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [C] [Q] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 698,94 euros à ACM HABITAT.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’absence de besoin du créancier et la situation financière de Madame [C] [Q] exposée à l’audience justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du Code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [G] [B] sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de ERGEFIELDDEFENDEURMadame [C] [Q] justifient de ne pas faire application de ces dispositions à son égard mais Monsieur [G] [B] qui se maintient indument dans les lieux sera condamné à payer la somme de 400 euros à ACM à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS