TJ 34172, 10 juill. 2025, RG 24/02099

N°Minute :25-1660
N° RG 24/02099 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PHJY

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Julie SERRANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Madame [I] [M], [Q] [L], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro N341722025001108 du 20/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
représentée par Me Aude DARDAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [C] [X] [S], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro N341722025001109 du 20/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
représenté par Me Aude DARDAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 22 Mai 2025
Affaire mise en deliberé au 10 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Juillet 2025 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Julie SERRANO
Copie certifiée delivrée à : Me Aude DARDAILLON
Le 10 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 08 octobre 2013, Monsieur [R] [O] a consenti à Monsieur [J] [W], Monsieur [C] [S] et Madame [I] [L] un bail d’habitation une maison situé [Adresse 3] et ce moyennant un loyer de 930 € outre 60 € de provisions sur charge ainsi qu’un dépôt de garantie de 930 €.

Estimant que Monsieur [J] [W], Monsieur [C] [S] et Madame [I] [L] étaient redevables de loyer, Monsieur [R] [O] leur a adressé un commandement de payer la somme de 5817,86€ selon exploit de commissaire de justice en date du 26 avril et 22 mai 2024.

Par la suite Monsieur [R] [O] les a fait assigner devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail, ordonner leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 3970,96 € titrent de loyer chargent indemnité d'occupation échue et impayée au 23 juillet 2024 à parfaire ou diminuer aujourd'hui l'audience, outre 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. .

Après un calendrier de procédure et un renvoi renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience du 22 mai 2025.

À cette audience, Monsieur [R] [O], représenté par son avocat, demande :

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,
Vu les articles 1217 et 1224 du Code civil,
Vu le commandement de payer delivre a Mme [I] [L], M. [J] [W] et M. [C] [S],
Vu les pièces versées aux débats,

- DECLARER la demande de M. [R] [O] recevable et fondee,
- DEBOUTER Mme [I] [L], M. [J] [W] et M. [C] [S] de l'intégralité de leurs prétentions,
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 22/O7/2024,
- A titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du bail d'habitation régularisé le 08/10/2013, pour inéxecution des locataires de leur obligation de paiement du loyer,
- DECLARER Mme [I] [L], M. [J] [W] et M. [C] [S] occupants sans droit ni titre du logement situe a [Adresse 3], et appartenant à M. [R] [O],
- En conséquence, ORDONNER l'expulsion de Mme [I] [L], M. [J] [W] et M. [C] [S] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi,
- CONDAMNER solidairement Mme [I] [L], M. [J] [W] et M. [C] [S] à payer à M. [R] [O] la somme de 8.551,10 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayées au 27/02/2025, a parfaire ou diminuer au jour de l'audience,
- DIRE ET JUGER que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal, à compter de la date de la décision à intervenir jusqu'à parfait réglement,
- CONDAMNER solidairement Mme [I] [L], M. [J] [W] et M. [C] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir,
- DIRE ET JUGER que M. [R] [O] sera autorise à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et a obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice,
- CONDAMNER solidairement Mme [I] [L], M. [J] [W] et M. [C] [S] a payer a M. [R] [O] la somme de 1.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER solidairement Mme [I] [L], M. [J] [W] et M. [C] [S] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification )à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l'Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l'expulsion.
- NE PAS ECARTER1'exécution provisoire de droit.

Monsieur [C] [S] et Madame [I] [L], également représentés par leur avocat, conclut comme suit :

Vu l’article 7 et 7-1 de la loi du 06 Juillet 1989
Vu l’article 1343-5 du Code civil
Vu l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989
JUGER prescrite la demande de remboursement des loyers et charges antérieurs au 13 septembre 2021

Par conséquent,
JUGER qu’il y a lieu a ce titre de déduire du décompte locatif la somme de 2091,48 euros.
JUGER que Madame [L] et Monsieur [S] versent aux débats leurs attestations d’assurance
DEBOUTER Monsieur [O] de toutes demandes liées au manquement des obligations des locataires relatives à l’assurance locative
JUGER qu’il y a lieu de déduire également du décompte locatif les frais de relance
ACCORDER à Madame [L] et Monsieur [S] les plus larges délais de paiement,
DIRE que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus

En tout état de cause,
DEBOUTER le bailleur de ses demandes plus amples et contraires.

Bien que régulièrement assigné est régulièrement convoqué par le greffe, Monsieur [J] [W] ne s'est pas présenté et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.
MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la prescription

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Selon les articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions. En particulier, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait ayant éteint son obligation.

Aux termes de l'articles 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Toutefois l'article 1342 – 10 du Code civil prévoient ce spécifiquement que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur l'état échu ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait plus d'intérêt à quitter. À égalité d'intérêt imputation se fait sur la plus ancienne.

Or en l'espèce, Monsieur [J] [W], Monsieur [C] [S] et Madame [I] [L] n’ont à aucun moment mentionné que les règlements devaient s'imputer sur la dette de loyers la plus récente. En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant à voir déclarer prescrite la dette de loyer d’un montant de 2091,48 euros.

Sur la demande principale en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [J] [W], Monsieur [C] [S] et Madame [I] [L] restent redevables de la somme de 8231,80 euros déduction faite du virement effectué la veille de l’audience et des frais de relances de 24 euros ou 15 euros.

Sur les demandes de constat de la résiliation du bail et ses conséquences formées à l’encontre de la locataire
 
Sur la recevabilité de la demande
 
En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à trois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [R] [O] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.
 
Monsieur [R] [O] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.
 
La demande est donc recevable.
 
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
En l'espèce, le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.
 
Les commandements de payer du 26 avril et 22 mai 2024 visent cette clause et reproduisent les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2024, date de résiliation dudit bail dans la mesure où cette date et compte tenu de l'imputation des paiements tels que prévu par l'article 1342 10 du code civile ces derniers étaient bien redevables de diverses sommes au titre des loyers impayés, comme mentionné ci-dessous.
 
À compter de la résiliation du bail, Monsieur [J] [W], Monsieur [C] [S] et Madame [I] [L], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus solidairement de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] et Madame [L] justifient de revenus d’un montant de 2500 euros par mois et être parents d’un enfant en bas âge. Ils ont repris le paiement du loyer courant. Il sera donc fait droit à la demande de délai de paiement suspendant la clause résolutoire.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [J] [W], Monsieur [C] [S] et Madame [I] [L] devront alors également solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [J] [W], Monsieur [C] [S] et Madame [I] [L] , partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Monsieur [J] [W], Monsieur [C] [S] et Madame [I] [L] devront verser solidairement à Monsieur [R] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS