TJ 34172, 8 juill. 2025, RG 24/00804

N°Minute:25/01584
N° RG 24/00804 - N° Portalis DBYB-W-B7I-O62E

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [L] [E] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [S] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Héloïse PINDADO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Société -FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Philippe PEYRE-COSTA, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 15 Mai 2025
Affaire mise en deliberé au 08 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 08 Juillet 2025 par
Philippe PEYRE-COSTA, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Fanny MEYNADIER
Me Héloïse PINDADO

Copie certifiée delivrée à : M. [L] [E] [R]
Le 08 Juillet 2025

RAPPEL DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, ET DES PRETENTIONS

Le 22 juin 2013, par acte sous seing privé, et prenant effet le 30 juillet 2013, Monsieur [C] [S] [K] et Mme [A] [S] [K] ont donné à bail à Monsieur [L] [E] [R] et Madame [O] [E] [R] un appartement de type 3 et un garage sis [Adresse 5].

Le loyer mensuel a été fixé à la somme de 710,00 € outre 65,46 € au titre de la provision sur charges et 10,46 € au titre de l'entretien de la chaudière au gaz, soit un montant total de 785,92 € par mois.
Un dépôt de garantie de 710,00 € a été versé par les époux [E] [R].
L'état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 30 juillet 2013.

En 2016, plusieurs échanges de mails étaient échangés entre les époux [E] [R] et la société FONCIA [Localité 1] pour des demandes de réparations et d’entretien divers concernant le chauffage, l’eau chaude et diverses doléances.

Le 14 août 2023, Monsieur [L] [E] [R], par message, faisait part à Madame [T], de FONCIA [Localité 1], de ses difficultés à payer le loyer suite à l’augmentation annuelle prévue au bail.

Le 20 septembre 2023, par mail, Monsieur [L] [E] [R] mettait en demeure Madame [M] [T], de FONCIA [Localité 1], d’effectuer des travaux dans son logement concernant des radiateurs en panne. L’agence FONCIA [Localité 1] lui répondait par l’affirmative.

En octobre 2023, Monsieur [L] [E] [R] par mail, faisait part à FONCIA [Localité 1] de divers problèmes rencontrés dans l’appartement. L’agence lui répondait qu’elle s’en occupait.

A l’automne 2023, les époux [E] [R] donnaient congé de leur location, le préavis se terminant le 20 novembre 2023.
Le 20 novembre 2023, l'état des lieux de sortie été établi contradictoirement.
La société FONCIA [Localité 1] considérant que des dégradations imputables aux locataires avait été constatées, le bailleur avait effectué une retenue sur le dépôt de garantie.

Le 30 janvier 2024, les époux [E] [R] n'ayant pas réglé une partie des loyers, ils restaient redevables in fine à leur bailleur, Monsieur [C] [S] [K], de la somme de la somme de 1.775,58 € selon le décompte définitif établi par FONCIA [Localité 1] qui le transmettait aux anciens locataires par courrier du 30 janvier 2024. Ceux-ci contestaient les calculs présentés par l’agence mandataire FONCIA [Localité 1] pour le compte du bailleur, Monsieur [C] [S] [K].

Le 1er février 2024, une tentative de conciliation était faite entre Monsieur [L] [E] [R] et la société FONCIA [Localité 1], mandataire. Celle-ci échouait.

C’est en l’état que par requête en date du 5 février 2024, enregistrée au greffe du tribunal civil de [Localité 1] le 6 février 2024, Monsieur [L] [E] [R], habitant [Adresse 2], sollicite du tribunal qu’il condamne Monsieur [C] [S] [K], habitant [Adresse 3] et la SAS FONCIA [Localité 1], en la personne de Madame [M] [T], mandataire de Monsieur [C] [S] [K], sise [Adresse 4], à lui payer le somme de 1 800 euros ainsi que 500 euros de dommages et intérêts, pour trouble des jouissance, pour leur refus d’effectuer des travaux, pour contestation du dépôt de garantie, pour régularisations déloyales des charges, et pour avoir augmenté le loyer sans l’informer.

L’affaire est appelée à l’audience de requêtes du 11 juillet 2024, plusieurs fois renvoyée, pour être appelée à l’audience du 15 mai 2025, où elle est retenue.

En demande, Monsieur [L] [E] [R], est présent. Il maintient ses prétentions. Il indique avoir dû remplacer deux radiateurs et que ceux-ci lui ont été remboursés mais que d’autres travaux ne l’ont pas été sans en donner le détail. Au soutien de ses prétentions il complète son dossier de conclusions.

En défense, la SAS FONCIA [Localité 1] est représentée par son conseil qui dépose ses conclusions.
In limine litis, il rappelle que SAS FONCIA [Localité 1] n’est légalement pas partie à cette procédure n’étant que le mandataire des bailleurs, les consorts [S] [K]. Il ajoute que Monsieur [L] [R] [E] a fait le choix de citer FONCIA alors qu’aucun contrat ne l’a lié avec cette société. En effet la demande du requérant porte exclusivement sur des griefs dirigés contre son bailleur (retenue contestée du dépôt de garantie, charges contestées…), s'agissant exclusivement d'un débat contractuel sur les sommes décomptées qui sont l'objet de sa réclamation.
En ce sens le conseil invoque l’irrecevabilité de l’action dirigé contre la SAS FONCIA [Localité 1]. Il demande que la juridiction déclare in limine litis Monsieur [L] [E] [R] irrecevable à agir contre la SAS FONCIA [Localité 1] pour défaut d’intérêts à agir.
A titre subsidiaire au fond et à titre reconventionnel, la SAS FONCIA MONPELLIER demande que soit mis au débat la subrogation effective qui a été mise en jeu dans le contrat de mandat avec garantie totale qui liait la SAS FONCIA [Localité 1] aux consorts [S] [K]. Cette subrogation garantissait Monsieur [S] [K] des impayés locatifs comprenant les loyers et les charges.
En exécution de ce contrat, la SAS FONCIA [Localité 1] a réglé les loyers, charges et dégradations constatées à Monsieur [C] [S] [K].

A ce titre elle sollicite le tribunal pour qu’il condamne Monsieur [L] [R] [E] à payer à la SAS FONCIA [Localité 1] la somme actualisée de 1.193,86 € au titre des loyers et charges impayés et des dégradations locatives dont elle a indemnisé Monsieur [C] [S] [K].

Enfin, en tout état de cause, la SAS FONCIA [Localité 1] sollicite le tribunal pour qu’il condamne Monsieur [L] [E] [R] à payer à lui payer la somme de 1.959,36 au titre de l’article 700 en outre des entiers dépens.
Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions, il convient de se référer aux conclusions et demandes de la SAS FONCIA MONPELLIER, telles qu’elle les a formulées, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [C] [S] [K] est représenté par son conseil qui dépose ses conclusions. Il plaide la double irrecevabilité. D’une part il n’y a pas eu de tentative de conciliation préalable diligentée par Monsieur [L] [E] [R] avec son client, d’autres par il y a prescription de l’action engagée par Monsieur [L] [E] [R].
A titre reconventionnel, Monsieur [C] [S] [K] sollicite du tribunal qu’il condamne Monsieur [L] [E] [R] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts sur la fondement de l’article 1240 du code civil pour procédure abusive et vexatoire, à lui payer la somme de 1 147 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au règlement des entiers dépens de l’instance. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions, il convient de se référer aux conclusions et demandes de Monsieur [C] [S] [K], telles qu’il les a formulées, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibérée au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE IN LIMINE LITIS DE LA SAS FONCIA [Localité 1]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le défaut préfix, la chose jugée.
L’article 1199 du code civil dispose que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.
En l’espèce la SAS FONCIA MONPELLIER n’a de fait aucune relation contractuelle avec le requérant. Toutes les demandes formulées dans cette instance par Monsieur [L] [E] [R] le sont à l’encontre de Monsieur [C] [S] [K].
Le tribunal déclarera in limine litis Monsieur [L] [E] [R] irrecevable à agir contre la SAS FONCIA [Localité 1] pour défaut d’agir et le déboutera de toutes ses demandes.

A TITRE RECONVENTIONEL DE LA SAS FONCIA IMMOBILIER

Sur les frais irrépétibles

Monsieur [L] [E] [R], qui succombe, sera condamné à payer à la SAS FONCIA IMMOBILIER la somme de 1 193,86 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE DE MONSIEUR [L] [E] [R] A L’ENCONTRE DE MONSIEUR [C] [S] [K]

L'article 750-1 1er du Code de procédure civile dispose qu’en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l'espèce, les demandes de Monsieur [L] [E] [R] n'excédant pas 5.000 €, sa requête devait être précédée d'une tentative de conciliation, et ce sous peine d'irrecevabilité de ses demandes.
Il apparaît que Monsieur [L] [E] [R] a effectivement saisi un conciliateur de justice.
Toutefois, lors de la saisine de ce conciliateur, il n’a tenté de concilier qu’avec l'agence immobilière FONCIA [Localité 1]. Monsieur [C] [S] [K] n’est pas cité dans l’attestation de non conciliation du 1er février 2024.
La tentative de conciliation ne s'est faite qu'entre Monsieur [L] [E] [R] et la SAS FONCIA [Localité 1].
Monsieur [L] [E] [R] n'a ainsi effectué aucune démarche en vue d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, avec Monsieur [C] [S] [K].

En conséquence, les demandes de Monsieur [L] [E] [R] formulées à l'encontre de Monsieur [C] [S] [K] seront déclarées irrecevables en l'absence de tentative de conciliation entre ces deux parties.

Au surplus, l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. La Cour de cassation a précisé que le délai de prescription réduit à 3 ans s'appliquant aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014 (Cass. 3e civ, 06 avril 2023, n°22-13.778).

En l'espèce, M. [E] [R] ayant déposé sa requête auprès de la Juridiction de céans le 06 février 2024, toute demande relative à un trouble de jouissance antérieur au 06 février 2021 est donc prescrite.
Au vu des éléments communiqués par Monsieur [L] [E] [R], il apparaît que sa demande porte sur des préjudices de jouissance datant de l'année 2016, soit il y a plus de 8 ans, et au plus tard de 2020, soit plus de 3 ans avant la saisine de la Juridiction de céans.

En conséquence, les demandes de Monsieur [L] [E] [R] formulées à l'encontre de Monsieur [C] [S] [K] seront déclarées irrecevables car prescrites.
Monsieur [L] [E] [R] sera débouté de toutes ses demandes à l’encontre de Monsieur [C] [S] [K].

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE MONSIEUR [C] [S] [K].

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’exercice d’une action en justice ou encore la résistance à une action constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, l’action en justice de Monsieur [L] [E] [R] ne saurait être qualifiée d’abusive ou de dilatoire comme l’expose la défenderesse. Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Monsieur [C] [S] [K].
Monsieur [C] [S] [K] sera débouté de cette demande.

Sur les frais irrépétibles

Monsieur [L] [E] [R], qui succombe, sera condamné à payer à Monsieur [C] [S] [K] la somme de 1 147 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS