TJ 34172, 8 juill. 2025, RG 24/01333

N°Minute:25/01589
N° RG 24/01333 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PCVC

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Madame [B] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Emilie GUILLAUME, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c341722024011371 du 10/12/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par M. [Z] [M] (Autre)

S.A.R.L. CITYA - COGESIM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [M] (Autre)

Madame [R] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [Z] [M] (Autre)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Philippe PEYRE-COSTA, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Février 2025
Affaire mise en deliberé au 08 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 08 Juillet 2025 par
Philippe PEYRE-COSTA, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M. [L] [W]
Mme [R] [W]

Copie certifiée delivrée à : Me GUILLAUME Emilie
S.A.R.L. CITYA - COGESIM

Le 08 Juillet 2025

RAPPEL DES FAITS, DELA PROCEDURE, ET DES PRETENTIONS

Le 16 février 2018, les consorts [W], habitant [Adresse 3], donnaient à bail à Madame [B] [H], un appartement de type F1, neuf, situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 535 euros, provision de charges comprise. Un état des lieux contradictoire était réalisé par la société SNEXI, et signé par les parties le même jour, et les clefs de l’appartement était remises à la locataire, Madame [B] [H]. La SARL CYTIA COGESIM prenait la gestion du bien pour le compte des propriétaires, les époux [W].
Le 4 juillet 2023, Madame [B] [H] donnait son congé au gestionnaire, la SARL CYTIA COGESIM.
Le 4 août 2023, dernier jour de location pour la requérante, un état des lieux de sortie était réalisé contradictoirement par la même société SNEXI.
Un document non daté, dénommé « Estimation des dégradations locatives » suite à l’état des lieux de sortie du 4 août 2023, était diligenté par la société SNEXI. Il faisait apparaitre la somme de 247,30 euros de réparations à faire suite au départ de Madame [B] [H].
Le 5 octobre, Madame [B] [H], recevait son compte de départ d’un montant de 677,84 euros à régler déduction faite du dépôt de garantie ajout des taxes d’ordures ménagères des 3 dernières années ajoutées.
Le 9 octobre 2023, elle contestait ce solde. Elle n’était pas d’accord avec les retenues pour dégradations retenues par l’agence CYTIA COGESIM. Elle ajoutait que sa demande de réduction de 214 euros faite lors de son installation par courrier en date du 7 mars 2018, n’est pas été prise en compte. Dans ce courrier elle expliquait qu’elle avait dû attendre 20 jours, après le 16 février 2018, jour de son installation, pour connaitre son PDL électrique, afin de prendre un abonnement avec un fournisseur d’électricité. Était joint à son courrier un chèque de 172,75 euros, somme qu’elle considérait devoir aux propriétaires, les consorts [W].
Le 19 octobre 2023, par courrier LRAR, une mise en demeure était envoyée par la SARL CYTIA COGESIM à destination de Madame [B] [H] de régler la somme de 505,09 euros de solde de son compte.
Le 19 octobre 2023, par courrier, Madame [B] [H] demandait une médiation à MEDIMCONSO entre elle et la SARL CYTIA COGESIM.
Le 26 octobre 2023, un médiateur de cette agence de médiation de la consommation lui répondant par courrier que sa demande était déclarée non recevable car il n’y avait pas de contrat entre la demanderesse et la SARL CYTIA COGESIM. Le bail souscrit était uniquement entre Madame [B] [H] et les propriétaires du logement, les consorts [W].
A partir de cette date, durant le mois d’octobre 2023, plusieurs échanges entre Madame [B] [H] et la SARL CYTIA COGESIM n’arrivaient pas à résoudre le litige.
Une tentative de conciliation devant le conciliateur de justice échouait le 16 janvier 2024.
Le 3 avril 2024, un organisme de recouvrement de créance, la société CREANCIAL, envoyait, de la part de la SARL CYTIA COGESIM, un avis amiable de mise en demeure de payer la somme de 559,78 euros, frais de mise en demeure inclus.
C’est en l’état, que par requête en date du 25 avril 2024, enregistrée au greffe du tribunal civil de Montpellier le 2 mai 2024, Madame [B] [H], habitant [Adresse 2], sollicite du tribunal, qu’il condamne Monsieur [L] [W] et la SARL CYTIA COGESIM, à lui payer la somme de 560 euros en principal suite au désaccord sur l’état des lieux de sortie, prenant en compte sa demande de réduction de loyer pour les 20 premiers jours de location en 2018 elle n’a pas eu accès à un fournisseur d’électricité par méconnaissance du PDL (Point De Livraison). Elle demande aussi, à la discrétion du tribunal, des dommages et intérêts.
L’affaire est appelée à l’audience du 26 novembre 2024, plusieurs fois renvoyée, pour être appelée à l’audience du 15 mai 2025 où elle est retenue.
En demande, Madame [B] [H] est représentée par son conseil qui remet ses conclusions et actualise ses demandes. Elle conteste une partie des dégradations. Elle estime devoir la somme de 197,81 euros suite à l’état des lieux de sortie et le paiement des taxes ménagères. Elle actualise ses demandes de dommages et intérêts envers les époux [W] à la somme de 478 euros, à savoir 328 euros pour préjudice de jouissance suite aux 20 jours sans électricité à son arrivée dans le logement, et 150 euros correspondant aux dégradations qu’elle a eu à subir durant les 5 années de location. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions, il convient de se référer aux conclusions et demandes de Madame [B] [H], telles qu’elle les a formulées, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
En défense, Monsieur [L] [W] et Madame [R] [W] sont représentés par Monsieur [Z] [M], de la SARL CYTIA COGESIM.
Les époux [W] et Monsieur [Z] [M] contestent les affirmations développées par Madame [B] [H]. Le PDF était facilement accessible dans cet appartement neuf équipé d’un compteur intelligent LINKY. Au surplus, Madame [B] [H] était salariée de la SARL CYTIA COGESIM, et était donc informée de la démarche simple à effectuer. Concernant les différents dysfonctionnements qui sont apparus à la livraison de cet appartement dans une résidence neuve, ils indiquent au tribunal qu’ils ont toujours été réactifs pour accompagner Madame [B] [H] pour les résoudre. Y compris quand Madame [B] [H] a eu un dégât des eaux lui étant imputables. Enfin, au soutien de leurs conclusions, ils remettent au tribunal des éléments sur la dette que Madame [B] [H] doit aux époux [W] suite à l’état des lieux de sortie. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions, il convient de se référer aux conclusions et demandes des époux [W], et de la SARL CYTIA COGESIM telles qu’ils les ont formulées, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
A titre reconventionnel, ils demandent au tribunal de constater que la dette est bien de 457,69 euros, et de débouter Madame [B] [H] de sa demande de dommages et intérêts subis par son préjudice de jouissance.
L’affaire est mise en délibérée au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE CONCERNANT LA SARL CYTHIA COGESIM

L’article 1199 du code civil dispose que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter.
En l’espèce la SARL CYTHIA COGESIM n’a de fait aucune relation contractuelle avec la requérante. Toutes les demandes formulées dans cette instance par Madame [B] [H], actualisées par les écritures de son conseil, le sont à l’encontre des époux [W].

Le tribunal déclarera Madame [B] [H] irrecevable à agir contre la SARL CYTHIA COGESIM pour défaut d’agir et la déboutera de toutes ses demandes.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE SUR LA DETTE SUITE A L’ETAT DES LIEUX DE SORTIE ;

L’article 9 du Code de Procédure Civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 1353 du code civil dispose celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, les pièces au soutien de la demande de la requérante afin de constater que sa dette est uniquement de 197,81 euros sont étayées. Cette dette consiste essentiellement au paiement des taxes ménagères sur les 3 dernières années, durée durant laquelle elles peuvent être exigées. A contrario, les documents des défendeurs, sont sujets à discussion. Le document principal SNEXI, dénommé « Estimation des dégradations locatives » qui sert de base de calcul, n’est pas assez rigoureux. Tout d’abord, il évoque « une estimation » qui manque de précision. Ensuite certains postes comme les fenêtres PVC « qu’il est difficile de fermer » sont plus la conséquence de la qualité des matériaux que du maniement, simple, d’une fenêtre. Il en est de même pour les « joints jaunis » qui est la résultante naturelle de la lumière et de la qualité du silicone. Il en est de même en termes de qualité initiale pour la bonde, la qualité des peintures après 5 ans, ….
Le tribunal constate que la dette de Madame [B] [H] envers les époux [W] est de 197,81 euros. Elle sera condamnée à payer cette somme aux époux [W].
A titre reconventionnel, les époux [W] seront déboutés de leur demande de constater que la dette résiduelle de Madame [B] [H] est de 457,69 euros.
SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS DE LA REQUERANTE
L’article 9 du Code de Procédure Civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 1353 du code civil dispose celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Concernant la perte de jouissance suite à 20 jours sans électricité.
Il n’est pas contesté que l’appartement qu’a loué Madame [B] [H] le 16 février 2018 était neuf. Il n’est pas contesté qu’il était équipé d’un compteur intelligent LINKY où le PDL peut être connu. Au surplus, Madame [B] [H], était salariée de la SARL CYTHIA COGESIM au moment de son installation dans le logement. A ce titre, il est constant qu’elle avait l’expérience et les contacts pour avoir très rapidement l’information dont elle avait besoin. Enfin, en sollicitant facilement un moteur de recherche sur Internet, il lui aurait été aisé de trouver un tutoriel expliquant comment trouver le Point De Livraison.
Madame [B] [H] sera déboutée de cette demande
Concernant les dégradations que la requérante explique avoir subi. D’une part, elles ne sont pas imputables aux propriétaires du bien, les époux [W] dans cette résidence neuve où il peut apparaitre quelques dysfonctionnements, d’autre part, il n’est pas contesté que le mandataire des époux [W], la SARL CYTHIA COGESIM, a été très présente pour accompagner Madame [B] [H] dans les relatives difficultés qu’elle a dû subir. Les nombreux mails échangés sont là pour le constater.
Madame [B] [H] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour un montant de 478 euros.
SUR LES DEPENS
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il est équitable que chaque parties garde ses propres dépens
SUR L’EXECUTION PROVISOIRE
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS