TJ 34172, 16 juill. 2025, RG 25/00541

N°Minute:25/01696
N° RG 25/00541 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PQAX

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [A] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [Z] [X] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

comparante, assistée de Me Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [I] [R] veuve [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Madame [S] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Dalil OUAHMED, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [U] [Q], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Dalil OUAHMED, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 03 Juin 2025
Affaire mise en deliberé au 16 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juillet 2025 par
Caroline PRIEUR, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Flora AIGUESVIVES
Copie certifiée delivrée à : Me Dalil OUAHMED
Le 16 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2018 ayant pris effet le même jour, Monsieur [H] [X] a donné à bail à Monsieur [U] [Q] et Madame [S] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 600 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 100 euros.

Monsieur [H] [X] est décédé le 11 mars 2020, laissant pour lui succéder sa veuve, Madame [I] [X], usufruitière pour la totalité, et ses enfants, Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [X] épouse [F], nus-propriétaires chacun pour moitié.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2023, Monsieur [A] [X], Madame [Z] [X] épouse [F] et Madame [I] [R] veuve [X] ont fait délivrer à Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q] un congé aux fins de vente, avec un préavis fixé au 14 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 avril 2024, Monsieur [A] [X], Madame [Z] [X] épouse [F] et Madame [I] [R] veuve [X] ont fait assigner Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :
constater la validité du congé pour vente, constater la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation des locataires sur le bien et qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 15 mars 2023 par l’effet du congé, ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 772,80 euros, et ce à compter du 15 mars 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner au paiement de celle-ci,les condamner au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les condamner aux entiers dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Après la mise en place d’un calendrier de procédure et une demande de renvoi, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 06 février 2025.

Par jugement en date du 06 février 2025, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier a déclaré caduque la citation en l’absence de comparution des demandeurs à l'audience sans motif légitime, et constaté l’extinction de l’instance.

Par décision en date du 03 mars 2025, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier a, à la demande des demandeurs, ordonné le rétablissement de l’affaire et son renvoi à l’audience du 03 juin 2025.

A l’audience du 03 juin 2025, Monsieur [A] [X], Madame [Z] [X] épouse [F] et Madame [I] [R] veuve [X] ont sollicité :

Vu l’article 15-I et II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 ;
Vu le congé aux fins de vente en date du 6 septembre 2023 ;
Vu les pièces versées aux débats ;
Valider 1e congé aux fins de vente délivré at Monsieur [U] [Q] et Madame [S] [M] ;
Débouter les locataires de leur demande de nullité du congé pour vendre ;
Juger que les locataires avaient une connaissance précise de la consistance du bien immobilier ;
Constater la déchéance de plein droit de tout titre d'occupation sur le bien immobilier situé à [Adresse 4] ;
Constater que Monsieur [U] [Q] et Madame [S] [M] sont occupants sans droit, ni titre depuis le 15 mars 2023 par l’effet du congé délivré ;
Ordonner la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ;
Ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [Q] er Madame [S] [M] et de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 772,8 € à compter du mois de 15 mars 2024 ;
Les condamner au paiement de ladite indemnité jusqu’à complète libération des lieux ;
Condamner Monsieur [U] [Q] er Madame [S] [M] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de 1'instance ;
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils expliquent avoir fait délivrer aux locataires un congé pour vente avec effet au 14 mars 2025, motivé par les frais engendrés par le placement en EHPAD de Madame [I] [R] veuve [X].

Ils soutiennent que le congé délivré est valide puisqu’il respecte le délai de six mois, qu’il est conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et qu’il comporte notamment une offre de vente du logement au profit des locataires pour un montant de 130 000 euros. Ils indiquent que les locataires n’ont pas donné suite au congé aux fins de vente dans le délai de deux mois qui leur était imparti.

En réponse aux conclusions adverses, ils affirment que le congé est valide en ce qu’il renvoie au contrat de bail portant sur le logement loué par les locataires, que ces derniers avaient ainsi une parfaite connaissance des biens visés, et que le contrat de bail prévoit notamment « parking privé à l’extérieur de la résidence ». Ils ajoutent que les locataires ne justifient d’aucun grief résultant de l’absence de précision relative au bien objet du congé invoquée en ce qu’ils n’ont effectué aucune offre d’achat.

A titre subsidiaire, ils précisent que les locataires ne règlent pas régulièrement les loyers, avec des incidents de paiement pouvant durer plusieurs mois, et ne se sont notamment pas acquittés du mois de décembre 2024. Ils sollicitent ainsi la résiliation judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des loyers et la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle de 772,80 euros jusqu’à parfaite libération des lieux.

En défense, Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q] ont demandé :

Vu les dispositions de l’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les pièces versées,
CONSTATER que le congé délivré est irrégulier en ce qu'il ne respecte pas l’obligation d'indiquer les conditions de la vente projetée,
CONSTATER en conséquence que le bail n'a pas été résilié,
DEBOUTER les requérants de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
CONDAMNER Monsieur [A] [X], Madame [Z] [F] et Madame [I]
[X] à payer à Monsieur [U] [Q] et [S] [M] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Ils soutiennent que le congé pour vente délivré par les demandeurs est nul en ce qu’il renvoie au contrat de bail sans détailler les biens vendus, et que ledit contrat de bail ne fait nullement mention du parking et de la cave donnés en location.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la validité du congé pour vendre

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […]
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. […]
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. […]
V. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Il est constant que le congé pour vendre, valant offre de vente au profit du locataire, doit à peine de nullité mentionner l’ensemble des biens et accessoires mis à disposition de ce dernier. Il est en effet admis que l’absence d’adéquation entre les biens loués et les biens offerts à la vente cause un grief au locataire en ce que l’impression l’empêche d’apprécier la pertinence de l’offre en toute connaissance de cause.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2023, Monsieur [A] [X], Madame [Z] [X] épouse [F] et Madame [I] [R] veuve [X] ont fait délivrer à Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q] un congé aux fins de vente, avec un préavis fixé au 14 mars 2024.

Conformément aux dispositions précitées, ce congé respecte le délai de six mois, mentionne le motif allégué et le prix, et contient une offre de vente au profit du locataire et en annexe une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Il convient néanmoins de constater que le congé pour vendre, valant offre de vente au profit des locataires, indique qu’il porte sur le bien « tel que désigné au contrat de bail susvisé dont copie intégrale est jointe au présent acte ».

Ledit contrat de bail signé entre les parties porte quant à lui sur un « logement nu » situé « [Adresse 5] » d’une surface de « 66 m² ». Il ne mentionne toutefois aucune cave, ni aucune place de parking, comprise dans le contrat de bail.
Il convient en effet de souligner que seule l’annexe du contrat de bail précise « mise en garde : parking privé à l’extérieur de la résidence ».

Il est néanmoins reconnu par l’ensemble des parties que les locaux mis à disposition des locataires par les bailleurs comprennent non seulement un appartement, mais également une cave et une place de parking.

Le congé pour vente, valant offre de vente au prix des locataires, se contentant se renvoyer au contrat de bail, qui ne mentionne nullement la mise à disposition d’une place de parking et d’une cave, il existe ainsi une inadéquation entre les biens offerts à la vente et les biens loués. L’équivocité de l’offre de vente entraine l’indétermination de son objet.

Cette imprécision cause nécessairement un grief à Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q] dans la mesure où, étant source d’incertitude, elle les a empêchés d’apprécier la pertinence de l’offre en toute connaissance de cause, et ce d’autant plus que les demandeurs indiquent dans leurs écritures que les locataires ont prétendu pendant un an vouloir acquérir le bien, sans toutefois faire d’offre.

Il convient dès lors de déclarer nul le congé pour vente délivré par Monsieur [A] [X], Madame [Z] [X] épouse [F] et Madame [I] [R] veuve [X] à Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q] en date du 06 septembre 2023, avec un préavis fixé au 14 mars 2024.

Sur la condamnation à la dette et la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers

En application de l'article 1224 du Code civil la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier aux débiteurs ou d'une décision de justice.

L’article 1127 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Lorsque la résiliation est demandée en justice, l'article 1228 du même code prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier le respect de l'obligation de payer le loyer par les locataires sur la durée du bail au jour où il statue.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [A] [X], Madame [Z] [X] épouse [F] et Madame [I] [R] veuve [X] sollicitent à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu avec Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q] pour manquement de ces derniers à leur obligation de s’acquitter régulièrement des loyers.

Ils soutiennent que les locataires sont régulièrement en situation d’impayés, avec des incidents de paiement pouvant durer plusieurs mois les demandeurs, et ne se sont notamment pas acquittés du mois de décembre 2024.

Il convient en effet de constater que le contrat de bail signé entre les parties prévoit que « La présente location est payable mensuellement et d’avance, au maximum le 5 du mois par virement ».

Il ressort cependant du décompte locatif daté du 04 novembre 2024 versé aux débats par les bailleurs, portant sur la période du 01 janvier 2024 au 01 novembre 2024, que Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q] ne respectent aucunement les modalités de paiement du loyer prévues au contrat de bail, notamment en ce que les versements ont été à de nombreuses reprises réalisés postérieurement au 05 du mois.
Il convient par ailleurs de relever que les locataires ne paient pas régulièrement et mensuellement le solde du loyer leur incombant, et peuvent rester plusieurs mois sans effectuer de versement.

Il ressort en outre dudit décompte locatif que le compte locataire de Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q] est débiteur au 04 novembre 2024 et qu’ils restent redevables de la somme de 553,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 04 novembre 2024, mensualité du mois de novembre 2024 comprise.

Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q] ne justifie pas avoir procédé à la régularisation de la dette locative. Ils seront par conséquent condamnés à payer à Monsieur [A] [X], Madame [Z] [X] épouse [F] et Madame [I] [R] veuve [X] la somme de 553,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 04 novembre 2024, mensualité du mois de novembre 2024 comprise

Les bailleurs justifient ainsi des manquements répétés des locataires à leurs obligations contractuelles. L’inexécution de leurs obligations par les locataires est d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail avec effet au jour de la présente décision.

La résiliation du bail et, par suite, l’expulsion de Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q], ainsi que de tous biens et occupants de leur chef seront par conséquent prononcées.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur l'indemnité d'occupation

À compter de la résiliation du bail, Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Madame [S] [M] et Monsieur [U] [Q] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [A] [X], Madame [Z] [X] épouse [F] et Madame [I] [R] veuve [X] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS