TJ 34172, 1 sept. 2025, RG 23/00626

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 23/00626 - N° Portalis DBYB-W-B7H-ODSC
Pôle Civil section 1

Date : 01 Septembre 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [P] [U]
née le 05 Août 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [C] [K]
né le 04 Septembre 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [Q] [Z]
née le 20 Décembre 1953 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Yann LE TARGAT de la SELARL VINCKEL - ARMANDET - LE TARGAT - BARAT BAIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

Syndic. de copro. [Adresse 1], prise en la personne de Madame [R] [V], es qualité de syndic judiciaire et désignée à cette fin
par ordonnance de Madame le Président du Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER en date du 15 juin 2020, dont le siège est [Adresse 3]

représenté par Me Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Romain LABERNEDE
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 16 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 01 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 01 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 31 juillet 2014, Mme [P] [U] a acquis de M. [C] [K] et Mme [E] [Z] les lots 5,6 et 7 du Bâtiment A et les lots n°8 et 17 du bâtiment B de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4] (Hérault) et cadastré section AV n° [Cadastre 1].

Postérieurement à la vente, Mme [U] a fait état de divers désordres, et notamment des infiltrations, affectant son bien immobilier.

Par ordonnance de référé en date du 8 septembre 2016, Mme [J] [N] a été désignée en tant qu'expert pour réaliser une expertise.

Le 10 avril 2017, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

Par actes en date du 26 juillet 2016, Mme [P] [U] a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Montpellier M. [C] [K] et Mme [E] [Z] afin notamment de condamner les consorts [K]-[Z] à réparer les préjudices subis du fait des désordres.

Par acte en date du 14 mars 2019, Mme [P] [U] a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Montpellier le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier litigieux afin notamment de déclarer commun et opposable le jugement à intervenir dans l'instance engagée entre celle-ci et les consorts [K]-[Z].

Le 20 mai 2019, les deux instances ont été jointes.

La radiation de l'affaire a été ordonné le 6 décembre 2022.

L'affaire a été réinscrite le 9 février 2023.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2023, Mme [P] [U] demande au tribunal de :
« - Vu les dispositions des articles 1604 et suivants du code civil,
- Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du même code,
- Vu les dispositions des articles 1147 et 1792 du code civil,
- _Vu le rapport d'expertise judiciaire ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [K] et Madame [Z] à payer à la concluante la somme de :
- 49 000 € au titre des réparations des désordres, dommages, et malfaçons affectant le bien objet de la vente sur la base des devis des entreprises pressenties ;
- 13 200 € au titre des réparation des désordres et malfaçons affectant les menuiseries;
- 6 000 € au titre des désordres affectant l'électricité ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [K] et Madame [Z], aux intérêts au taux légal avec application de la règle de l’anatocisme sur les sommes sus-visées ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [K] et Madame [Z] à réparer les préjudices subis par la concluante tant sur le plan financier, que matériel et moral en versant à la concluante une somme de 10 000 € à titre de justes dommages-intérêts ;
DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions, comme étant injustes et malfondées;
CONDAMNER in solidum Monsieur [K] et Madame [Z] à payer à la concluante la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’ordonnance de référé-expertise, et les frais de l'expertise judiciaire avancés par la concluante ;
ORDONNER que la concluante sera exonérée en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de la présente instance ;
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (Hérault), pris en la personne son syndic en exercice le cabinet [Z] LAUZE, demande au tribunal de:
« Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965
Vu le rapport d’expertise de Madame [N]
Vu les pièces produites
DIRE ET JUGER que les désordres affectant l’électricité et les fenêtres ne relèvent pas de la responsabilité du syndicat des copropriétaires comme ayant trait à des parties privatives.
PAR CONSEQUENT
DEBOUTER Madame [U] ou toute autre partie de toute demande formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires à ce titre
DIRE ET JUGER que le syndicat de copropriétaires a fait procéder à la réception de la toiture mettant un terme aux désordres dénoncés.
PAR CONSEQUENT
DEBOUTER Madame [U] ou toute autre partie de toute demande formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires à ce titre
CONDAMNER tout succombant à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], une somme de 2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, M. [C] [K] et Mme [E] [Z] demandent au tribunal de :
« Vu l’art 18 de la Loi du 10 juillet 1965
JUGER QUE les désordres invoqués par la demanderesse concernant la façade et les toitures affectent des parties communes de l’immeuble en copropriété dans lequel elle habite.
En conséquence,
JUGER QUE la demanderesse est irrecevable à solliciter la condamnation des défendeurs au paiement de la moindre somme en réparation de désordres affectant les parties communes.
DEBOUTER la demanderesse de l’ensemble de ses demandes à ce titre.
JUGER, en ce qui concerne les désordres électriques Invoqués, que la demanderesse a indiqué, au travers d’une clause insérée à l’acte de vente, en faire son affaire personnelle.
En conséquence,
JUGER QUE la demanderesse est irrecevable à solliciter la condamnation des défendeurs au paiement de la moindre somme en réparation de désordres électriques.
DEBOUTER la demanderesse de l’ensemble de ses demandes à ce titre.
JUGER, en ce qui concerne les désordres affectant les fenêtres à savoir l’absence de rejingot, qu’il ne saurait s’agir d’un vice caché susceptible de permettre la demanderesse d’en solliciter la réparation auprès des défendeurs.
En conséquence,
JUGER QUE la demanderesse est irrecevable à solliciter la condamnation des défendeurs au paiement de la moindre somme en réparation de désordres affectant les fenêtres.
DEBOUTER la demanderesse de l’ensemble de ses demandes à ce titre.
Condamner la demanderesse au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été fixée au 16 mai 2025.

A l'audience de plaidoirie en date du 16 juin 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions.

Sur l'installation électrique
S'agissant des défauts affectant l'installation électrique, il ressort de la lecture combinée de l'acte de vente (page 6), auquel les diagnostics sont annexés, et du rapport d'expertise que Mme [U] était informée des problèmes existants sur l'installation électrique, et de la nécessité de faire réaliser des travaux pour assurer la sécurité des personnes. Le moyen soulevé par la demanderesse, selon laquelle les infiltrations ont endommagé l'installation électrique, est inopérant dès lors qu'elle ne justifie pas avoir procédé à des réparations de cette installation. Dès lors, les demandes afférentes à ces désordres seront rejetées.

Sur les infiltrations par les fenêtres
Il ressort du rapport d'expertise que, bien que des traces d'écoulement et de moisissures aient été constatées, l'actualité de ce grief n'a pas été caractérisée par l'expert judiciaire (page 16). Dès lors, les demandes afférentes à ce grief seront rejetées.

Sur les infiltrations d'eau par la toiture et la façade
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire qu'ont été constatées des traces d'infiltrations sur l'escalier intérieur entre 2e et 3e étages et dans tous les éléments bois en-dessous (page 14) et en plafond de la chambre (page 12).

Les infiltrations par toiture n'était pas visible pour un profane, comme l'est la demanderesse (page 16). Elles résultent de la grande vétusté de la couverture ainsi que « des réparations 'de fortune' qui ont été réalisées, très probablement pour essayer de réparer des infiltrations d'eau pluviale par toiture ». M. [K], professionnel de la construction, a indiqué à cet égard, lors de l’accedit n°1 du 10 novembre 2016, qu'il avait réalisé personnellement des travaux en toiture en 2004 (page 17). S'agissant de la gravité des désordres, les infiltrations par toiture compromettent le clos et le couvert de sorte qu'il s'agit d'un désordre de nature décennale par impropriété à la destination de l'ouvrage (page 17). Dès lors, en ne divulguant pas l'état de la toiture dont ils avaient nécessairement connaissance, les consorts [K]-[Z] ont commis une faute engageant leur responsabilité sur le fondement de l'article 1645 du code civil.

Le coût des travaux de reprise s'élève selon l'expert judiciaire à la somme de 26.005,72 € (page 19). Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale en date du 1er avril 2021 par lequel le syndicat des copropriétaires a voté la réfection de la toiture, du devis de l’entreprise ETI COUVERTURE et du justificatif de règlement de la facture correspondante ainsi que du procès-verbal de réception sans réserve des travaux, que la toiture a été entièrement rénovée pour un coût de 25.827,54 €, Mme [U] détenant 484 des 1000 tantièmes de la copropriété, sans que la répartition de la dépense ne soit précisée de manière spéciale. Ainsi, Mme [U], qui, lors de l'acquisition de ses lots privatifs, a également acquis des tantièmes des parties communes et qui a eu à ce titre à sa charge le paiement d'une partie de la réfection de toiture, est bien fondée à solliciter une somme qui sera estimée à 12.500 € et que les consorts [K]-[Z] seront condamnés in solidum à payer. Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande fondée sur l'article 1343-2 du code civil qui n'est pas motivée.

S'agissant des infiltrations en façade qui résultent de la grande vétusté de l'enduit d'origine de la façade et de la dégradation des joints (page 15), l'expert précise que cette vétusté était visible (page 16). Ainsi, Mme [U] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir le coût de la rénovation de la façade.

Sur le préjudice de jouissance
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que M. [K], qui a réalisé les travaux en toiture et qui est un professionnel de la construction, ne pouvait ignorer l'état de la toiture qui, si elle n'est pas une partie privative, n'en reste pas moins susceptible d'affecter la jouissance des lots acquis par la demanderesse. De la même manière, il ressort des attestations produites que les infiltrations en façade datent de l'année 2013 (page 18). Dès lors, en ne divulguant ni l'état de la toiture ni l'existence d'infiltrations en façade dont ils avaient nécessairement connaissance, les consorts [K]-[Z] ont commis une faute engageant leur responsabilité sur le fondement de l'article 1645 du code civil.

L'expert judiciaire souligne qu'en dépit des infiltrations, toutes les pièces restent habitables, la localisation majeure des désordres étant l'escalier entre les deux niveaux de l'appartement. L'expert judiciaire évalue le préjudice à 60€ par mois « correspondant au nettoyage nécessaire lors des épisodes pluvieux importants » (page 20).

Dans ces conditions, et au regard des travaux de réfection réalisés par le syndicat de copropriétaires le 6 octobre 2021, le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 5.000 € que les consorts [K]-[Z] seront condamnés in solidum à payer.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les consorts [K]-[Z], qui succombent, supporteront les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et seront condamnés in solidum à payer à Mme [U] une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure. Le surplus des demandes formées à ce titre sera rejeté.

Au regard de la décision rendue, il n'y a pas lieu d'appliquer l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comme sollicité par la demanderesse.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision en application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, l'incompatibilité de cette exécution provisoire avec la nature de l'affaire n'apparaissant pas démontrée.

PAR CES MOTIFS