TJ 34172, 15 sept. 2025, RG 25/00855

N°Minute:25/00855
N° RG 25/00855 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PSNH

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DEMANDEUR:

S.A. -ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Mai 2025
Affaire mise en deliberé au 21 juillet 2025, prorogé au 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Septembre 2025 par
Franck VERMEULEN, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Christel DAUDE
Copie certifiée delivrée à : M. [H] [P]
Le 15 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SA ERILIA a donné en location à M. [H] [P] et Mme [G] [P] suivant contrat bail en date du 29 octobre 2020, un logement sis à [Localité 1], [Adresse 4].

Mme [G] [P] a quitté le domicile conjugal de sorte que le bail se poursuit au seul nom de M. [H] [P].

Le bail écrit n’est plus en possession matérielle de la société ERILIA. Toutefois la relation contractuelle est matérialisée sur le relevé de compte des encaissements de carte bancaire du locataire et le commandement de payer confirme la domiciliation.

La SA ERILIA a signifié à M. [H] [P] un commandement de payer la somme de 1441,13 euros visant la clause résolutoire du 10 avril 2024. La CCAPEX de l'Hérault a été saisie le 12 avril 2024, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier de justice du 20 janvier 2025, signifié à étude, dénoncé le 22 janvier 2025 au préfet de l'Hérault par voie électronique avec accusé de réception, la SA ERILIA sise [Adresse 2] à [Localité 2] prise en son centre de gestion [Adresse 5] à [Localité 1] a assigné M. [H] [P] demeurant [Adresse 4] à [Localité 1] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier le 19 mai 2025, aux fins de :

Vu les articles 1224 et suivants du code civil,
Vu les articles 1728 et 1729 du code civil
Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu le bail en date du 30 juin 2021,
Vu le commandement de payer en date du 10 avril 2024,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu les faits d'espèce,

PRONONCER la résiliation du bail aux torts de M. [H] [P].

En conséquence,

ORDONNER l'expulsion de M. [H] [P] et de tous occupants de son chef, des lieux objet du contrat de location, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique,

FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges conventionnelles

CONDAMNER M. [H] [P] au paiement de cette somme à compter de la date de résiliation et cela jusqu'à son départ effectif des lieux loués.

CONDAMNER M. [H] [P] à payer à la SA ERILIA la somme de 1617,80 euros au titre des loyers et charges impayés et SLS selon décompte arrêté au mois de décembre 2024.

ORDONNER l'exécution provision du jugement à intervenir.

CONDAMNER M. [H] [P] à payer à la SA ERILIA, la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens en ce compris les frais d'huissier relatifs au commandement de payer (136,00 euros).
À l'audience du 19 mai 2025, la SA ERILIA, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Elle a déclaré ne pas être opposé à des délais de paiement.

A cette audience, M. [H] [P] a comparu et a sollicité des délais de paiement, il a expliqué que suite à sa séparation, il versait le loyer à son ex-épouse qui était restée dans l’appartement et que lorsqu’il a repris l’appartement, il s’est aperçu que cette dernière avait gardé les virements qu’il avait effectués. Il s’engage à rembourser sa dette et déclare avoir un CDI et gagner environ 2000,00 euros par mois.

M. [H] [P] a répondu à la convocation du travailleur social.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 et prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un bail verbal :

Si aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit, l'exigence d'un écrit n'est pas prescrite à peine de nullité. Cette disposition est destinée à protéger les parties. La preuve de l'exécution d'un bail verbal peut être administrée par tous moyens.

En l’occurrence, la relation contractuelle n'est pas discutable puisqu'il apparaît sur le relevé de compte des virements et le commandement de payer confirme la domiciliation de M. [H] [P].

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleresse personne morale, la SA ERILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SA ERILIA justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [H] [P] n’a payé que partiellement ses loyers et charges entre le mois de juin 2023 et le mois de janvier 2025. Il a, par la suite, repris le paiement du loyer et des charges et a commencé à résorber la dette locative, la diminuant à la somme de 1617,80 euros.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu entre la SA ERILIA et M. [H] [P].

La SA ERILIA sera donc déboutée de ce chef de demande.

Par voie de conséquence, la SA ERILIA sera déboutée de sa demande d’expulsion des locataires et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA ERILIA produit un décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus, qui indique que la dette de M. [H] [P] s'élève à 1617,80 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il ressort du décompte locatif produit aux débats que le locataire a repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience, soit en juillet 2024. M. [H] [P] s’est présenté à l’enquêteur social ainsi qu’à l’audience, le juge est donc en mesure de savoir s’il dispose de la capacité financière de payer le loyer courant et les échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

Dans ces conditions, il convient d’octroyer à M. [H] [P] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [H] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L'équité et la situation financière du locataire commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS