TJ 34172, 9 sept. 2025, RG 22/01429

COUR D’APPEL DE [Localité 7]

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N° RG 22/01429 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NT24
Pôle Civil section 2

Date : 09 Septembre 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [Y] [P]
née le 29 Juin 1991 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [K] [X]
né le 02 Mars 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Arnaud JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. CFP , inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 751788126, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représentée par Me Camille GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE
Juge unique

assisté de Philippe LE CORRE greffier, lors des débats et de Linda LEFRANC BENAMMAR greffier lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 05 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 09 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 09 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte notarié du 21 décembre 2018, la SCI CFP, a vendu à Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [P] un bien immobilier constitué d’un appartement à usage d’habitation (lot numéro 3), sur deux niveaux, avec deux parkings (lots numéros 8 et 9), situé [Adresse 3] à GIGEAN (34) pour un montant de 195.000 euros.

Par courrier recommandé avisé le 22 janvier 2019, les acheteurs sollicitaient du vendeur la prise en charge de travaux pour mise aux normes acoustiques de l’appartement.

En date du 19 avril 2019, un rapport d’expertise amiable contradictoire était établi à la demande de la protection juridique des acheteurs.

Suite à une ordonnance du juge des référés, un expert judiciaire a été désigné et a rendu son rapport en date du 21 décembre 2021.

C’est dans ce contexte et à défaut d’accord entre les parties que Madame [P] [Y] et Monsieur [X] [K] ont assigné devant la présente juridiction la SCI CFP par acte du 28 mars 2022 aux fins de voir :

JUGER que les non-conformités acoustiques dénoncées par Madame [P] et Monsieur [X] caractérisent les défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine,

EN CONSEQUENCE,

PRONONCER la résolution judiciaire de la vente immobilière intervenue entre Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [P] auprès de la SCI CFP représentée par Monsieur [B] [S] selon acte indivisible régularisé par devant Maître [D] [C] Notaire associé à PIGNAN en date du 21 décembre 2018 des lots n°3 (appartement), 8 et 9 (parkings couverts) au sein d’un bâtiment placé sous le statut de la copropriété situé [Adresse 3] à GIGEAN et cadastré section BC n° [Cadastre 6] [publication à préciser]

CE FAISANT,
CONDAMNER la SCI CFP à rembourser à Madame [P] et Monsieur [X] le prix de vente payé de 195 000 € outre intérêts au taux légal courant à compter de la présente assignation jusqu’à parfait paiement,
DESIGNER le Président de la Chambre Départementale des Notaires de l’Hérault, avec faculté de délégation, pour accomplir toutes les formalités requises en suite de cette annulation,
JUGER que la décision à venir sera publiée à la diligence du Notaire désigné au service de la publicité foncière compétent,
CONDAMNER la SCI CFP à supporter les formalités subséquentes à l’annulation de la vente et à la publication du jugement à venir,

SUR LA REPARATION DES PREJUDICES CONSECUTIFS
CONDAMNER la SCI CFP à payer à Madame [P] et Monsieur [X] les sommes respectivement de 15.060, 22 € et 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financiers et de jouissance,
CONDAMNER la SCI CFP à payer à Madame [P] et Monsieur [X] une somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER la SCI CFP à payer à Madame [P] et Monsieur [X] les entiers dépens de la procédure de référé-expertise, y compris les frais de M. [I] ainsi que les dépens de la présente instance.

SUR LA PUBLICATION DE LA DECISION A VENIR
JUGER que la décision à intervenir sera à publier et qu’au préalable ladite décision fera l’objet d’un envoi par le greffe au service de l’enregistrement du service des impôts et qu’une copie certifiée conforme à la minute portant mention de l’enregistrement sera délivrée par le greffe sous formulaires CERFA,

A CETTE FIN,
CONCERNANT la désignation des biens :
Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [P] ont fait l’acquisition auprès de la SCI CFP représentée par Monsieur [B] [S] selon acte régularisé par devant Maître [D] [C] Notaire associé à PIGNAN(Hérault) en date du 21 décembre 2018 publié au service de la Publicité Foncière de MONTPELLIER 2 le 14 janvier 2019 Volume 3404P02 numéro 2019P552 dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] à GIGEAN (34770) figurant au cadastre section BC n° [Cadastre 6] pour une superficie de 04 a et 93 ca, les biens et droits immobiliers suivants:
LOT NUMERO TROIS (3) : Un appartement T5 de 126,42 m² sur deux niveaux comprenant : entrée, séjour, cuisine, WC et jardin privatif, 4 chambres, salle de bains, WC portant le numéro 3 sur le plan et les deux cent trente et un/millièmes (231/1000èmes) des parties communes générales.
LOT NUMERO HUIT (8) : Au rez-de-chaussée, un parking couvert portant le numéro 8 sur le plan et les vingt et un/millièmes (21/1000èmes) des parties communes générales.
LOT NUMERO NEUF (9) : Au rez-de-chaussée, un parking couvert portant le numéro 9 sur le plan et les vingt-deux/millièmes (22/1000èmes) des parties communes générales.
REGLEMENT DE COPROPRIETE - ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION : L’immeuble sus-désigné a fait l’objet d’un règlement de copropriété contenant état descriptif de division établi suivant acte de Me [D] [C], Notaire à [Localité 9] (Hérault) le 21 décembre 2018 publié au service de la Publicité Foncière de [Localité 7] 2 le 10 janvier 2019 Volume 3404P02 numéro 2019P398.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [P] [Y] et Monsieur [X] [K] sollicitent

SUR LA RESOLUTION DE LA VENTE IMMOBILIERE

JUGER que les non-conformités acoustiques dénoncées par Madame [P] et Monsieur [X] caractérisent les défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine,

EN CONSEQUENCE,

PRONONCER la résolution judiciaire de la vente immobilière intervenue entre Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [P] auprès de la SCI CFP représentée par Monsieur [B] [S] selon acte indivisible régularisé par devant Maître [D] [C] Notaire associé à PIGNAN en date du 21 décembre 2018 des lots n°3 (appartement), 8 et 9 (parkings couverts) au sein d’un bâtiment placé sous le statut de la copropriété situé [Adresse 3] à GIGEAN et cadastré section BC n° [Cadastre 6]

CE FAISANT,
CONDAMNER la SCI CFP à rembourser à Madame [P] et Monsieur [X] le prix de vente payé de 195 000 € outre intérêts au taux légal courant à compter de la présente assignation jusqu’à parfait paiement,
DESIGNER le Président de la Chambre Départementale des Notaires de l’Hérault, avec faculté de délégation, pour accomplir toutes les formalités requises en suite de cette annulation,
JUGER que la décision à venir sera publiée à la diligence du Notaire désigné au service de la publicité foncière compétent,
CONDAMNER la SCI CFP à supporter les formalités subséquentes à l’annulation de la vente et à la publication du jugement à venir,

SUR LA REPARATION DES PREJUDICES CONSECUTIFS

CONDAMNER la SCI CFP à payer à Madame [P] et Monsieur [X] les sommes respectivement de 15.060, 22 € et 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financiers et de jouissance,
CONDAMNER la SCI CFP à payer à Madame [P] et Monsieur [X] une somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER la SCI CFP à payer à Madame [P] et Monsieur [X] les entiers dépens de la procédure de référé-expertise, y compris les frais de M. [I] ainsi que les dépens de la présente instance.

SUR LA PUBLICATION DE LA DECISION A VENIR

JUGER que la décision à intervenir sera à publier et qu’au préalable ladite décision fera l’objet d’un envoi par le greffe au service de l’enregistrement du service des impôts et qu’une copie certifiée conforme à la minute portant mention de l’enregistrement sera délivrée par le greffe sous formulaires CERFA,

A CETTE FIN,
CONCERNANT la désignation des biens : Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [P] ont fait l’acquisition auprès de la SCI CFP représentée par Monsieur [B] [S] selon acte régularisé par devant Maître [D] [C] Notaire associé à PIGNAN(Hérault) en date du 21 décembre 2018 publié au service de la Publicité Foncière de MONTPELLIER 2 le 14 janvier 2019 Volume 3404P02 numéro 2019P552 dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] à GIGEAN (34770) figurant au cadastre section BC n° [Cadastre 6] pour une superficie de 04 a et 93 ca, les biens et droits immobiliers suivants :

LOT NUMERO TROIS (3) : Un appartement T5 de 126,42 m² sur deux niveaux comprenant : entrée, séjour, cuisine, WC et jardin privatif, 4 chambres, salle de bains, WC portant le numéro 3 sur le plan et les deux cent trente et un/millièmes (231/1000èmes) des parties communes générales.

LOT NUMERO HUIT (8) : Au rez-de-chaussée, un parking couvert portant le numéro 8 sur le plan et les vingt et un/millièmes (21/1000èmes) des parties communes générales.

LOT NUMERO NEUF (9) : Au rez-de-chaussée, un parking couvert portant le numéro 9 sur le plan et les vingt-deux/millièmes (22/1000èmes) des parties communes générales.

REGLEMENT DE COPROPRIETE - ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION : L’immeuble sus-désigné a fait l’objet d’un règlement de copropriété contenant état descriptif de division établi suivant acte de Me [D] [C], Notaire à [Localité 9] (Hérault) le 21 décembre 2018 publié au service de la Publicité Foncière de [Localité 7] 2 le 10 janvier 2019 Volume 3404P02 numéro 2019P398

Au soutien de leurs prétentions, au visa de l’article 1641 du code civil et du rapport d’expertise judiciaire, ils font valoir que le niveau de performance acoustique du bien immobilier n’est pas conforme à la règlementation, que le vendeur n’a pas consigné la somme attendue pour la réalisation d’un complément d’expertise acoustique par sapiteur, que cette non-conformité n’a été décelée qu’après la vente.
Ils indiquent que l’expert retient que les désordres proviennent de la mauvaise conception du projet de réhabilitation, que des travaux de réparation ne sont pas envisageables.

Ils précisent que la création de l’appartement a été réalisé par Monsieur [J] [S], associé gérant de la SCI, en qualité de professionnel, du fait de son statut de gérant de la société SUD CONCEPT ISOLATION. Ils soulignent que la SCI CFP a la qualité de vendeur professionnel, en ce que les travaux de rénovation, ayant fait l’objet de la délivrance d’un permis de construire, ont été réalisés par son gérant.
Ils expliquent que la présomption irréfragable de connaissance du vice par le vendeur professionnel doit s’appliquer, à défaut que la SCI est à l’origine du vice.

Ils en déduisent que la clause d’exclusion des vices cachés insérée à l’acte doit être écartée, et au visa de l’article 1644 du code civil, que la résolution judiciaire de la vente doit être prononcée.

Au visa de l’article 1645 du code civil, ils estiment avoir subi un trouble de jouissance pendant trois ans.

Ils soulignent que la société AXA France et la SARL CONCEPT REALISATION ne sont pas parties à la procédure.

*
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI CFP, demande au tribunal de :

A titre principal :
DECLARER IRRECEVABLE l’action fondée sur les vices cachés ;
A titre subsidiaire :
DEBOUTER Mme [X] et M. [P] de leurs demandes ;
En toute hypothèse :
ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER solidairement la SARL SUD CONCEPT REALISATION et son assureur AXA IARD à verser 2000€ à la SCI CFP sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions au visa de l’article 1641 du code civil, elle précise que la clause « état du bien » doit s’appliquer car la SCI CFP n’a pas d’activité commerciale.
Elle précise que l’appartement résulte de la transformation d’un ancien hangar agricole en logement d’habitation, que la réhabilitation d’un immeuble ancien ne nécessite pas d’assurer le respect des normes applicables aux immeubles neufs.

*
La clôture a été fixée au 27 mai 2025 et l’audience de plaidoirie au 5 juin 2025.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, ont déposé leurs conclusions et pièces et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 septembre 2025.

*

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’irrecevabilité

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile applicable à la date de l’assignation, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance.
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

En l’espèce,
Le juge de la mise en état n’a pas été saisi pendant l’instruction de l’affaire, de sorte que l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SCI CFP n’est pas recevable devant la présente juridiction de fond.

Sur la responsabilité au titre de la garantie des vices cachés

L'article 1641 du Code Civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison, des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'acquéreur doit établir la réunion des diverses conditions découlant de l'article 1641 du code civil :
- existence d'un vice
- antériorité du vice par rapport à la vente
- caractère caché du vice
- gravité du vice

Pour satisfaire à l'exigence d'antériorité, il suffit que le vice soit simplement en germe au moment de la vente.

Conformément à l’article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Conformément à l’article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

En l’espèce,

Sur la détermination du vice caché

Sur l’existence du vice

Il résulte de l’étude acoustique et du rapport d’expertise judiciaire que certaines pièces de l’appartement, et notamment le séjour ne présentent pas des niveaux d’isolation phonique conformes à la réglementation applicable pour les biens à usage d’habitation.

Si le vendeur a été dans l’incapacité de produire son permis de construire à l’expert, et que l’acte notarié mentionne qu’il « ne peut produire à ce jour une attestation de non contestation de la déclaration de conformité de la mairie », il n’est pas contesté qu’il a vendu un appartement à usage d’habitation.

Il explique aux termes des conclusions de son conseil, que le bien immobilier avant travaux correspondait à un hangar agricole, de sorte que la jurisprudence de la cour de cassation, s’agissant de l’achat d’un immeuble ancien rénové ne peut s’appliquer, étant donné que dans le cas présent, le bien n’était initialement pas un bien d’habitation, que le vendeur en a modifié l’usage, et ne l’a pas simplement rénové.

En conséquence, au regard des éléments apportés par le rapport d’expertise amiable, le rapport d’expertise judiciaire, et le diagnostic acoustique produits par les demandeurs, il y a lieu de retenir l’existence d’un vice correspondant à la non-conformité acoustique, selon la réglementation applicable aux logements neufs à la date de la réalisation des travaux.

Sur l’antériorité du vice par rapport à la vente du bien

Il n’est pas contesté que les acheteurs n’ont réalisé aucun travaux dans l’appartement.
L’expert amiable a indiqué que le vendeur avait réalisé un renforcement du plancher haut du garage après la vente, sans effet sur l’isolation phonique.

En conséquence, la non-conformité acoustique résulte des travaux réalisés pour transformer le hangar agricole en biens immobiliers à usage d’habitation, de sorte que le vice est antérieur à la vente.

Sur le caractère caché du vice

La non-conformité acoustique se matérialise au quotidien par des bruits importants provenant des appartements voisins et du garage, selon l’expert amiable. Elle résulte de principes et matériaux de construction non adaptés, selon l’expert judiciaire, qui constate qu’aucune étude acoustique n’a été réalisée.

Ainsi, en l’absence de production du permis de construire et de la déclaration de conformité à la mairie par le vendeur, tel que mentionné à l’acte notarié de vente, ces non conformités ne pouvaient pas être décelées des acheteurs, par une simple visite du bien.

Il convient donc de retenir le caractère caché du vice.

Sur la gravité du vice

Les acheteurs ont rapidement après leur installation dans les lieux fait état du niveau sonore inhabituel de l’appartement par courrier adressé au vendeur, moins d’un mois après la signature de l’acte de vente.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire (page 31), que le diagnostic acoustique contradictoire n’a pu être réalisé, étant donné l’absence de consignation de la SCI CFP, pourtant demandeur à ce complément d’expertise.

Il convient donc de se référer à celui en date du 19 novembre 2019, repris par l’expert judiciaire, qui conclut au non respect de la réglementation acoustique en vigueur.

Etant donné que cette réglementation a été mise en œuvre pour assurer un confort minimal dans les biens immobiliers à usage d’habitation, son non-respect ne peut qu’être qualifié de manquement grave, rendant le bien impropre à son utilisation.

Sur la responsabilité du vendeur et l’application de la clause d’exclusion portée à l’acte de vente

L’acte notarié mentionne au paragraphe « ETAT du BIEN », que « l’acquéreur est sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit [..] vices même cachés, [..] »

Le vendeur mentionné à l’acte de vente est la SCI CFP ayant son siège social «[Adresse 1] à FABREGUES (34690) , représentée par Monsieur [B] [S], en qualité de gérant de la société ».

Il n’est produit aucun relevé Kbis, ni aucune copie des statuts de la SCI CFP.
Ainsi si cette dernière indique ne pas être vendeur professionnel, ni avoir d’activité commerciale, elle ne le démontre pas, pas plus que ne le justifient les demandeurs.

L’acte notarié de vente détaille en page 14, à son paragraphe « travaux », ceux que le vendeur, soit la SCI CFP gérée par Monsieur [B] [S], déclare avoir lui-même réalisé, à savoir, « plomberie, électricité, création d’ouverture sur le toit et en façade, isolation, placo »

La SCI CPF produit cependant deux factures de la SARL SUD CONCEPT ISOLATION pour un chantier situé à l’adresse du bien immobilier en cause, en date des 5 janvier et 26 avril 2015.

Il convient de constater que les adresses de domiciliation de la SARL, en bas de page des factures, sont identiques à l’adresse de la SCI CFP, et que cette dernière produit les attestations d’assurance pour les années 2015 et 2016 de la SARL SUD CONCEPT ISOLATION, alors que l’expert judiciaire mentionne en page 5 de son rapport que Monsieur [B] [S], a été gérant de la SARL, mais l’aurait cédée en février 2015.

Il est donc établi que les travaux de rénovation, et notamment d’isolation ont été réalisés par la SCI CFP, éventuellement avec l’intervention de sous-traitants.

Il apparait de l’acte de vente qu’aucune attestation de non contestation de la déclaration de conformité n’a été fournie, et que la SCI CFP n’a souscrit aucune assurance de responsabilité et de dommages.

Par ailleurs, il apparait du rapport d’expertise judiciaire, que plusieurs documents administratifs s’agissant des travaux et du changement de l’usage du bien immobilier n’ont pas été produits par la SCI CFP.

Ainsi, la SCI CFP, vendeur, s’est comporté comme un véritable constructeur, étant donné qu’il est acté par le notaire chargé de la vente, qu’elle a personnellement réalisé les travaux relatifs à plusieurs corps d’état, et notamment ceux relatifs à l’isolation.

De plus, cette SCI est gérée par Monsieur [B] [S], qui reconnait lors de l’expertise judiciaire avoir géré la SARL SUD CONCEPT ISOLATION, intervenue dans le cadre des travaux de transformation du hangar agricole.

Enfin il apparait de l’expertise amiable contradictoire que Monsieur [B] [S] est intervenu après la vente pour effectuer un renforcement du plancher du haut du garage.
La SCI CFP ne démontre pas que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la SCI CFP est assimilée au vendeur professionnel, de sorte qu’elle est présumée connaitre les vices cachés, et ne peut les ignorer alors qu’elle n’a pas été en capacité de produire le permis de construire lui ayant permis de réaliser des travaux d’une si grande ampleur. Sa responsabilité sera donc retenue.

Sur les demandes au titre de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1644 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Conformément à l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 1231-6 du Code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir qu'à compter du jour ou est intervenue le commandement de payer et ne peut concerner que des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En l’espèce,

Les acheteurs sollicitent la résolution de la vente, et la restitution totale du prix de vente de 195.000 euros
Il sera fait droit à leur demande, étant précisé que le bien immobilier devra être restitué, selon les modalités précisées au présent dispositif.

L’application du taux d’intérêt légal ne pourra intervenir qu’à la date de la 28 mars 2022, date de l’assignation.

Les acheteurs justifient du décompte du notaire, mentionnant les frais résultant de la vente, de sorte qu’ils sont en droit de solliciter l’indemnisation à hauteur de 15.060,22 euros à titre de dommages et intérêts.

S’agissant du préjudice de jouissance, ils l’évaluent sur une période de plus de trois ans d’occupation à la somme de 15.000 euros à parfaire, mais n’apportent aucun élément pour en justifier la détermination.

Il apparait de l’expertise judiciaire qu’en janvier 2021, la copropriété était vide de tous locataires. Ainsi, les nuisances sonores résultant des appartements voisins étaient inexistantes.
Par ailleurs conformément au diagnostic acoustique, les nuisances sont principalement dans le séjour, qui constitue une pièce de vie et non de repos. Les chambres ne présentent pas de non-conformité.

Ainsi, le préjudice de jouissance résultant de l’absence de conformité du bien immobilier à la réglementation acoustique applicable concerne principalement le séjour et a évolué en fonction de l’occupation des appartements voisins.

Il convient de le définir sur la période du 21 décembre 2018 à la date de la présente décision, soit sur une durée de 5 ans et neuf mois, de l’évaluer à la somme de 100 euros par mois la première année, puis 50 euros par mois les années suivantes, soit au total la somme de 4050 euros.

La SCI CFP sera condamnée au paiement de cette somme, outre les frais des formalités résultant de l’annulation de la vente et de la publication de la présente décision.

Sur les dépens

La SCI CFP qui succombe sera condamnée aux entiers dépens comprenant le cout des opérations de l’expertise judiciaire de Monsieur [R] [I] du 21 décembre 2021

Sur les frais irrépétibles

L'équité commande de condamner la SCI CFP à payer à Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [P] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Il n’y a pas lieu de l’écarter non obstant les conséquences et formalités associées.

PAR CES MOTIFS