TJ 34172, 15 sept. 2025, RG 25/00580

N°Minute:25/01912
N° RG 25/00580 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PQD6

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [B] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Johan HELIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Johan HELIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Mai 2025
Affaire mise en deliberé au 21 juillet 2025, prorogé au15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Septembre 2025 par
Franck VERMEULEN, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Johan HELIES
Copie certifiée delivrée à :
Le 15 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [O], [K] et [B], ont donné en location à M. [C] [Y], suivant contrat de bail en date du 20 janvier 2022, un logement sis [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer initial mensuel 1800,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 100,00 euros, avec dépôt de garantie initial d'un montant de 1800,00 euros.

Les locaux constituent la résidence principale de M. [C] [Y].

Le même jour, ils lui ont également donné à bail verbal une place de parking au 1er février 2022 sise [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer initial mensuel de 100,00 euros.

Le locataire étant défaillant dans le paiement des loyers tant du logement que de la place de parking, une reconnaissance de dette a été établie entre les parties.

M. [C] [Y] n'apurant toujours pas sa dette locative, les époux [O] se sont trouvés contraints de faire délivrer à son encontre le 26 novembre 2024 d'une part un commandement de payer les loyers du logement et de justifier l'assurance habitation visant la clause résolutoire du bail.

D'autre part, un autre commandement de payer était délivré le même jour concernant la place de parking située au [Adresse 3] à [Localité 1].

La dette locative s'élevait, au jour des commandements de payer à la somme totale de 30620,00 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le locataire n'a pas régularisé sa dette, de sorte que les deux commandements de payer sont demeurés infructueux pendant plus de 2 mois.

Cette dette s'est aggravée et s'élève au 27 janvier 2025 à la somme de 34850,00 euros (33450,00 euros + 1400,00 euros).

Les loyers sont demeurés impayés, malgré les commandements de payer visant la clause résolutoire du 26 novembre 2024 . La CCAPEX de l'Hérault a été saisie le 31 janvier 2025, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, signifié à étude, dénoncé le 31 janvier 2025 au préfet de l'Hérault par voie électronique avec accusé de réception, M. [K] et Mme [B] [O] demeurant tous deux [Adresse 1] ont assigné M. [C] [Y] demeurant [Adresse 2] à [Localité 1] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 19 mai 2025 aux fins de :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1226 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1708 et suivants du Code civil,
Vu les baux en date du 20 janvier 2022,
Vu les commandements en date du 26 novembre 2024,
Vu les pièces versées aux débats,

Sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 1]

CONSTATER que la résiliation du bail est intervenue de plein droit deux mois après signification du commandement de payer les loyers et de justifier une assurance habitation visant la clause résolutoire, soit le 27 janvier 2025.

JUGER que M. [C] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

JUGER qu'à partir de la signification de la décision à intervenir, les requis pourront dans les délais de la loi, ainsi que tous occupants éventuels de leur chef, être expulsés, et ce au besoin avec le concours de la force publique.

CONDAMNER M. [C] [Y] à payer à Mme [B] [O] et M. [K] [O] la somme de 33450,00 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges impayés selon décompte arrêté 27 janvier 2025.

Le CONDAMNER à leur payer à compter de la date de résiliation du bail, et jusqu'à son départ effectif des lieux, une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges, soit 2.015 euros.

Sur le parking situé au [Adresse 3] à [Localité 1]

CONSTATER que la résiliation du bail est intervenue de plein droit deux mois après la signification du commandement de payer les loyers et de justifier une assurance habitation visant la clause résolutoire, soit le 27 janvier 2025.

JUGER que M. [C] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

JUGER qu'à partir de la signification de la décision à intervenir, les requis pourront dans les délais de la loi, ainsi que tous occupants éventuels de leur chef, être expulsés, et ce au besoin avec le concours de la force publique.

CONDAMNER M. [C] [Y] à payer à Mme [B] [O] et M. [K] [O] 1400,00 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges impayés selon décompte arrêté 27 janvier 2025.

Le CONDAMNER à leur payer à compter de la date de résiliation du bail, et jusqu'à ce qu'il restitue les clefs permettant l'accès à cette place de parking et la libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges, soit 100 euros.

En tout état de cause,

CONDAMNER M. [C] [Y] à payer à Mme [B] [O] et M. [K] [O] la somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice relatifs aux commandements de payer du 26 novembre 2024.

À l'audience du 19 mai 2025 , M. [K] et Mme [B] [O], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.
Ils ont actualisé la dette de M. [C] [Y] par relevé en date du 5 mai 2025 à 41310,00 euros pour le logement et 1800,00 euros pour le parking.

A cette audience, M. [C] [Y] n'a pas comparu, ni n’a été représenté.
Une enquête sociale n’a pas pu être effectuée par les services du conseil départemental de l’Hérault car M. [C] [M] n’a pas répondu aux convocations du travailleur social.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 et prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue et alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, M. [K] et Mme [B] [O] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

M. [K] et Mme [B] [O] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 26 novembre 2024, M. [K] et Mme [B] [O] ont fait commandement au locataire d'avoir à payer la somme principale de 29420,00 euros pour le logement et 1200,00 euros pour le parking euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l'article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n'a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2025 date de résiliation dudit bail.

L’expulsion de M. [C] [Y], de tous biens et occupants de son chef sera donc prononcée.

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [C] [Y] a partiellement payé ses loyers depuis son installation dans le logement et s'est abstenu du paiement de tout loyer depuis le mois de juin 2024.

M. [C] [Y] s'est, toutefois, maintenu dans les lieux et ne formule par ailleurs aucune proposition pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant. Il n’a à aucun moment fourni une attestation d’assurance pour son logement malgré le commandement du 26 novembre 2024.

M. [C] [Y] s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

L’expulsion de M. [C] [Y], de tous biens et occupants de son chef sera donc prononcée.

Sur l'indemnité d'occupation :

À compter de la résiliation du bail, M. [C] [Y], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

M. [K] et Mme [B] [O] produisent un décompte arrêté au 5 mai 2025, qui indique que la dette de M. [C] [Y] s'élève à 41310,00 euros en loyers et charges pour le logement et 1800,00 euros pour le parking.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur non comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, soit 41310,00 euros pour le logement et 1800,00 euros pour le parking.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire prenant en compte aussi le fait que les bailleurs s’opposent à tout délai, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de M. [C] [Y] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, M. [C] [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [C] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamné aux dépens, M. [C] [Y] devra verser à M. [K] et Mme [B] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS