TJ 34172, 8 sept. 2025, RG 24/02136

N°Minute:25/01878
N° RG 24/02136 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PHND

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SCP RUDELLE, LE BIGOT, SCOLLO, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [W] [K] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SCP RUDELLE, LE BIGOT, SCOLLO, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Madame [X] [I], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 23 Juin 2025
Affaire mise en deliberé au 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 08 Septembre 2025 par
Sabine CORVAISIER, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP SCP RUDELLE, LE BIGOT, SCOLLO, Mme [X] [I]
Le 08 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2018 ayant pris effet le 06 mars 2018, Monsieur [R] [H] et Madame [W] [K] épouse [H] ont donné à bail à Madame [X] [I] et Monsieur [Y] [J] un logement à usage d’habitation, avec garage n°5 et une place de parking extérieure privative, situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 710 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 130 euros.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [R] [H] et Madame [W] [K] épouse [H] ont, par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2020, fait délivrer à Madame [X] [I] et Monsieur [Y] [J] un commandement de payer la somme principale de 4 482,75 euros correspondant à l’arriéré locatif au 11 juillet 2020 et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par ordonnance en date du 31 mars 2020, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en matière de référé, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire en date du 21 septembre 2020, suspendu les effets de ladite clause jusqu’à ce que la décision du juge statuant sur la contestation soulevée par les bailleurs quant à la décision de la Commission de surendettement des particuliers d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la locataire soit rendue, et condamné solidairement les locataires au paiement de la somme provisionnelle de 4 466,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 mars 2021, mensualité du janvier 2020 comprise.

Le 15 octobre 2020, Madame [X] [I] a déposé un dossier auprès de la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault. Après avoir constaté la situation de surendettement de cette dernière et prononcé la recevabilité de son dossier au bénéfice de la procédure lors de sa séance du 10 novembre 2020, la Commission a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire lors de sa séance du 02 février 2021.

Par jugement en date du 06 septembre 2021, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, saisi par Monsieur [R] [H] et Madame [W] [K] épouse [H], a déclaré recevable la contestation formée par ces derniers à l’encontre de la décision de la Commission, constaté que la situation de Madame [X] [I] n’est pas irrémédiablement compromise et ordonné le renvoi du dossier à la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault.

En parallèle, par actes de commissaire de justice en date des 07 juillet et 03 août 2023, Monsieur [R] [H] et Madame [W] [K] épouse [H] ont fait délivrer à Madame [X] [I] et Monsieur [Y] [J] un congé aux fins de vente avec un préavis fixé au 05 mars 2024.

Le 20 février 2024, Madame [X] [I] a déposé un nouveau dossier auprès de la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault. Après avoir constaté la situation de surendettement de cette dernière et prononcé la recevabilité de son dossier au bénéfice de la procédure lors de sa séance du 12 mars 2024, la Commission a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire lors de sa séance du 14 mai 2024.

Par actes de commissaire de justice délivré à étude pour Madame [X] [I] en date du 13 septembre 2024 et ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [Y] [J] en date du 17 septembre 2024, Monsieur [R] [H] et Madame [W] [K] épouse [H] ont fait assigner Madame [X] [I] et Monsieur [Y] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 06 janvier 2025, aux fins de :
valider le congé pour vente délivré avec un préavis fixé au 05 mars 2024,
ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir,
fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à la somme de 860 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des locataires, et les condamner solidairement au paiement de ladite indemnité,
les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 825 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2024,
les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de la résistance abusive,
les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les condamner solidairement aux entiers dépens,
ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ordonnance en date du 11 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de Montpellier, saisi par Monsieur [R] [H], a déclaré recevable la contestation formée par ce dernier à l’encontre de la décision de la Commission, dit que la situation de Madame [X] [I] ne peut être considérée comme irrémédiablement compromise et renvoyé le dossier de surendettement de cette dernière à la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault.

Lors de sa séance du 26 mars 2025, la Commission a requis la suspension d’exigibilité des dettes pour une durée de 24 mois avec un taux de 0%, tout en rappelant que Madame [X] [I] devra continuer à régler à échéance les charges courantes.

A la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [X] [Q] et Monsieur [Y] [J], daté du 12 novembre 2024. La conclusion est que l’endettement locatif a été généré par la séparation du couple et la perte d’emploi de Madame en 2020. Madame vit avec ses deux enfants. Un dépôt de dossier de surendettement a été effectué en février 2020. Madame souhaite un relogement. Une demande MDES a été sollicitée. L’assurance logement est à jour. Madame verse 100 euros par mois au bailleur dans l’attente d’être relogée.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 23 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [R] [H] et Madame [W] [K] épouse [H], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes telles que formées dans leur acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Ils se sont opposés à l’octroi de délais pour quitter les lieux, soulignant que la locataire a déjà eu un délai de 18 mois en raison de la procédure. Ils ont enfin précisé que la dette n’était pas actualisée.

En défense, Madame [X] [I] a comparu. Elle a indiqué avoir bénéficié d’un premier dossier de surendettement, et en avoir déposé un second en 2025. Elle a expliqué vivre seule avec deux enfants, n’avoir que 400 euros de côté pour la caution, continuer à régler la somme de 100 euros par mois aux bailleurs, outre les loyers courants, et reprendre le travail en septembre puisque le plus jeune de ses enfants rentrera à l’école. Elle a précisé être allée voir une assistance sociale à la mairie de [Localité 1], n’avoir eu aucun retour de la part de cette dernière, et avoir effectué un dossier de logement social.

Monsieur [Y] [J], bien que régulièrement convoqué, n’a quant à lui ni comparu ni été représenté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé et la demande de délais pour quitter les lieux

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […]

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
[… Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
loués.
[…] II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, par actes de commissaire de justice en date des 07 juillet et 03 août 2023, Monsieur [R] [H] et Madame [W] [K] épouse [H] ont fait délivrer à Madame [X] [I] et Monsieur [Y] [J] un congé aux fins de vente avec un préavis fixé au 05 mars 2024.

Ce congé est parfaitement valide puisque, conformément aux dispositions précitées, il mentionne le motif allégué, le prix et les conditions de la vente projetée, respecte le délai de six mois, contient une offre de vente au profit du locataire et précise qu’une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé.

Il est constant que les locataires n’ont pas donné suite à cette offre de vente.

En conséquence, il convient de dire qu’à compter du 06 mars 2024, Madame [X] [I] et Monsieur [Y] [J] ont été déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement. Etant dès lors occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Le bail ayant été résilié par l’effet du congé le 05 mars 2024, et la procédure ayant été initiée par les bailleurs le 13 septembre 2024, soit presque un an avant la présente décision, Madame [X] [I] disposait du temps nécessaire pour préparer son départ et son relogement. Elle a par ailleurs indiqué avoir déposé un dossier de demande de logement social. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Il convient, en revanche, de débouter les bailleurs de leur demande tendant au prononcé d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [X] [I] et Monsieur [Y] [J] à quitter les lieux et les baillereurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l'indemnité d'occupation

À compter de la résiliation du bail, Madame [X] [I] et Monsieur [Y] [J], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux.

Monsieur [Y] [J] n’ayant jamais délivré congé, il sera en effet tenu solidairement au paiement de la dette avec Madame [X] [I].

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les loyers impayés

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient tout d’abord de souligner que Monsieur [R] [H] et Madame [W] [K] épouse [H] ne versent aux débats aucun décompte de la dette locative.

Il ressort du décompte produit par Madame [X] [I] que celle-ci reste redevable de la somme de 2 727 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 mai 2025, mensualité de mai 2025 comprise.

Monsieur [Y] [J] n’ayant jamais délivré congé, il sera condamné solidairement avec Madame [X] [I] à payer aux bailleurs la somme de 2 725 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 mai 2025, mensualité de mai 2025 comprise.

Au regard de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault en date du 26 mars 2025, qui a requis la suspension de l’exigibilité des dettes de Madame [X] [I] pour une durée de 24 mois avec un taux de 0%, il convient néanmoins de suspendre l’exigibilité de la dette jusqu’à l’expiration ou la caducité des mesures imposées par ladite Commission.

Sur la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Doit être rejetée la demande d'indemnisation du préjudice résultant du caractère abusif de la résistance du locataire à défaut de résistance abusive caractérisée.

En l’espèce, Monsieur [R] [H] et Madame [W] [K] épouse [H] ne démontrent pas le caractère abusif de la résistance des locataires, ni leur mauvaise foi, et seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [X] [I] et Monsieur [Y] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Madame [X] [I] et Monsieur [Y] [J] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [W] [K] épouse [H] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS