TJ 34172, 8 sept. 2025, RG 25/00883

N°Minute:25/01889
N° RG 25/00883 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PSQD

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Me Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 23 Juin 2025
Affaire mise en deliberé au 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 08 Septembre 2025 par
Sabine CORVAISIER, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me OUSTRIC

Le 08 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 février 2024 ayant pris effet le même jour, Monsieur [M] [W] a donné à bail à Monsieur [Z] [O] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1 275 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 25 euros.

Par acte sous seing privé non signé en date du 07 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [Z] [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 02 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [Z] [O] un commandement de payer la somme principale de 5 000 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période de juillet 2024 à d’octobre 2024 compris, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

En application de son engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 15 806 euros.

Monsieur [M] [W] lui a délivré quittance subrogative le 12 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date 21 février 2025, délivré à étude et dénoncé le 24 février 2025 au préfet de l'Hérault par voie électronique avec accusé de réception, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :
constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise, en raison des impayés de loyers et de charges, et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
le condamner au paiement de la somme de 8 900 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02 décembre 2024 sur la somme de 5 000 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,
fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu'au départ effectif des lieux, et le condamner au paiement de celle-ci à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant les frais du commandement de payer,
dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [Z] [O], daté du 19 mai 2025. La conclusion est que le locataire ne s’est pas présenté à la convocation du travailleur social.

A l’audience du 23 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, outre actualisation de la dette locative à la somme de 15 606 euros par décompte locatif produit à l’audience et arrêté au 18 juin 2025, mensualité de juin 2025 comprise.
Elle s’est engagée à produire pendant le cours du délibéré une quittance subrogative signée.

En défense, Monsieur [Z] [O] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que personne morale, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 03 décembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire en raison des impayés :

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

En application de l’article 25-3 de la même loi, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire à défaut de paiement au terme convenu du loyer u des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [Z] [O] un commandement de payer la somme principale de 5 000 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période de juillet 2024 à d’octobre 2024 compris, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Ledit commandement vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 février 2025, date de résiliation dudit bail.

Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 03 février 2025.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [Z] [O], devenu occupante sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 12 juin 2025, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé à la bailleresse la somme totale de 15 806 euros pour le compte de Monsieur [Z] [O] au titre des loyers et charges impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit également un décompte arrêté au 18 juin 2025 duquel il ressort que la locataire n’a effectué qu’un versement de 200 euros et que sa créance principale s’élève ainsi à la somme de 15 606 euros.

Il convient néanmoins de constater que le contrat de cautionnement et la quittance subrogative versés aux débats par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne sont pas signés, malgré la possibilité qui lui a été laissée de produire des documents valablement signés pendant le cours du délibéré.
Il convient en conséquence de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation en paiement de Monsieur [Z] [O]

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [Z] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS