TJ 34172, 8 sept. 2025, RG 25/00852

N°Minute:25/01888
N° RG 25/00852 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PSND

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 5]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 4]

représenté par la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 23 Juin 2025
Affaire mise en deliberé au 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 08 Septembre 2025 par
Sabine CORVAISIER, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à :la SCP LAFONT ET ASSOCIES

Le 08 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 01 janvier 2022 ayant pris effet le même jour, Monsieur [Z] [L] a donné à bail à Monsieur [I] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 700 euros, charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [Z] [L] a, par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, fait délivrer à Monsieur [I] [D] un commandement de payer la somme principale de 2 148,90 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2024 et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, Monsieur [Z] [L] a par la suite fait délivrer à Monsieur [I] [D] un congé pour motifs légitimes et sérieux, avec un préavis fixé au 31 décembre 2024.

Il ressort néanmoins du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice en date du 07 janvier 2025 que Monsieur [I] [D] s’est maintenu dans le logement postérieurement au 31 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, Monsieur [Z] [L] a fait assigner Monsieur [I] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :
constater la validité du congé délivré pour motifs légitimes et sérieux,
ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique,
fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à partir de la résiliation du contrat de bail au montant du loyer, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été du en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, et le condamner au paiement de ladite indemnité,
le condamner au paiement de la somme de 5 598,67 euros au titre des loyers et charges impayés,
le condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
le condamner aux entiers dépens.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [I] [D], daté du 28 avril 2025. La conclusion est que Monsieur travaille et perçoit 3000 euros par mois. Il a la garde exclusive de son enfant. L’assurance logement est à jour et Monsieur s’est engagé à reprendre le paiement du loyer avant l’audience.

A l’audience du 23 juin 2025, Monsieur [Z] [L], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette à la somme de 8 713,54 euros par décompte produit et arrêté au 01 juin 2025. Il a expliqué que le locataire a uniquement réglé la somme de 1 500 euros au mois de mai.

Monsieur [I] [D], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 2025, I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […]
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. [...]
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. […]
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, Monsieur [Z] [L] a fait délivrer à Monsieur [I] [D] un congé pour motifs légitimes et sérieux, avec un préavis fixé au 31 décembre 2024, en se fondant d’une part sur le non-paiement répété et le paiement irrégulier des loyers et charges locatives et, d’autre part, sur l’absence de production par le locataire de son attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Ce congé est valide puisque, conformément aux dispositions précitées, il mentionne le motif allégué et respecte le délai de six mois, le bail devant prendre fin au 31 décembre 2024.

Monsieur [Z] [L] verse aux débats un décompte locatif arrêté au 06 juin 2025, mensualité de juin 2025 comprise, duquel il ressort que Monsieur [I] [D] est redevable de la somme de 8 713,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés.

Monsieur [I] [D], défaillant lors de l’audience, ne justifie pas ailleurs nullement de son assurance habitation.

Le bailleur disposait donc de motifs légitimes et sérieux, à savoir la présence d’impayés et l’absence de communication de l’attestation d’assurance, pour faire délivrer un congé au locataire.

Il convient par conséquent de constater la validité du congé délivré en date du 28 juin 2024, avec un préavis fixé au 31 décembre 2024, et, par suite, de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 31 décembre 2024.

Il convient ainsi de dire qu’à compter du 01 janvier 2025, Monsieur [I] [D] a été déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement. Etant, dès lors, occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [D] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [I] [D], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la condamnation à la dette

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur que Monsieur [I] [D] resterait devoir la somme de 8 713,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 06 juin 2025, mensualité du mois de juin 2025 inclus.

Il convient toutefois de déduire les appels « n°6236 du 01/02/2024 », « n°5001 du 01/04/2024 », « n°5353 du 03/07/2024 », « n°5354 du 03/07/2024 », « n°6238 du 01/09/2024 », « n°6241 du 24/12/2024 », « n°6240 du 08/01/2025 » et « n°6239 du 17/01/2025 », soit la somme totale de 1 123,44 euros, qui ne semblent pas correspondre à un loyer avec provision sur charges, à savoir 700 euros puis 724,45 euros, et qui ne sont pas justifiés.

Monsieur [I] [D] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 7 590,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 06 juin 2025, mensualité de juin 2025 comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [I] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamné aux dépens, Monsieur [I] [D] devra verser à Monsieur [Z] [L] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par acte de commissaire de justice le 28 juin 2024 avec un préavis fixé au 31 décembre 2024 concernant le bail d’habitation conclu le 01 janvier 2022 ayant pris effet le même jour entre Monsieur [I] [D] et Monsieur [Z] [L] pourtant sur le logement situé [Adresse 2] ;

DECLARE en conséquence Monsieur [I] [D] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 01 janvier 2025 ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, avec indexation, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [I] [D] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail 01 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [Z] [L] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, et à celle de tous occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 7 590,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 06 juin 2025, mensualité de juin 2025 comprise ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Le Greffier La Juge des contentieux de la protection