TJ 93008, 14 janv. 2025, RG 24/06726

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06726 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWSH

Minute : 25/00111

ok

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008
Représentant : Maître DOLLA-VIAL & ASSOCIES de la SCP DOLLA-VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [N] [P]
Représentant : Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Madame [W] [P]
Représentant : Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître DOLLA-VIAL & ASSOCIES de la SCP DOLLA-VIAL & ASSOCIES
Copie délivrée à :
Me Soria LATRECHE
Mme [W] [P]
M. [N] [P]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Décembre 2024
tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par son représentant légal dûment habilité à cette fin

représentée par Maître DOLLA-VIAL & ASSOCIES de la SCP DOLLA-VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [P], demeurant [Adresse 5]

assisté par Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS désignée au titre de l’aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010422 du 30/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY

Madame [W] [P], demeurant [Adresse 5]

assistée par Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat signé le 29 octobre 2020 et prenant effet le 4 novembre 2020, la Société Civile Immobilière FONCIÈRE RU PR 2016 a donné à bail à Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] et un emplacement de stationnement au sous-sol n°18, pour un loyer mensuel initial de 853,24 € et 177,02 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société Civile Immobilière FONCIÈRE RU PR 2016 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la Société Civile Immobilière FONCIÈRE RU PR 2016 a ensuite fait assigner Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

À l’audience du 5 décembre 2024, la Société Civile Immobilière FONCIÈRE RU PR 2016 - représentée par son avocat - reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 28 février 2023, deux mois après le commandement de payer du 28 décembre 2022 ; prononcer la résiliation du bail d’habitation ;condamner Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 25 367,06€ au 14 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022, date du commandement de payer ; condamner in solidum au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.098,48 euros, charges comprises, qui aurait été dus à compter du 28 février 2023 soit deux mois après le commandement de payer du 28 décembre 2022 et ce jusqu'à la remise des clés lors d’un état des lieux et après libération complète et remises des lieux dans l’état prévu au bail ;ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; autoriser la Société Civile Immobilière FONCIÈRE RU PR 2016 à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 853,24 euros ;ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P]; ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] au paiement d'une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civil; de condamner solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] aux dépens le tout, dont les frais d’exécution et de commandement ;d'ordonner l'exécution provisoire.

La Société Civile Immobilière FONCIÈRE RU PR 2016 n'est pas opposée à l'octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] <DEF><DEF> ne contestent pas le montant de la dette et précisent avoir réglé le dernier loyer.
Ils indiquent que Monsieur [N] [P] est entrepreneur/ Ils exposent qu’ils ont rencontré des difficultés, ayant été escroqués de la somme de 7.000€ d’une part et d’autre part, avoir perdu leur parent. Ils ajoutent avoir un enfant à charge de moins de 3 ans.
Ils envisagent de saisir la commission de surendettement. Ils concluent en demandant le rejet de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, la suspension de la clause résolutoire et les plus larges délais afin d’apurer leur dette qu’ils pourront régler à l’aide du moratoire de la banque de France et des aides personnalisées au logement.
Le conseil des défendeurs demandent son admission à l’aide juridictionnelle à titre provisoire.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 13 janvier 2025, la Société Civile Immobilière FONCIÈRE RU PR 2016 a communiqué un décompte détaillé sur la période du 4 novembre 2020 au 30 novembre 2024, faisant apparaître un paiement intégral du loyer le 7 novembre 2024, avant l’audience, soit un arriéré à la date du 30 novembre 2024 s’élevant à hauteur de 25. 367, 07 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l'espèce, Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] <DEF><DEF> sont assistés à l'audience.

La décision est contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 16 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Civile Immobilière FONCIÈRE RU PR 2016 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .
En effet, le contrat de bail a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois y est mentionné.

Le bail conclu le 29 octobre 2020 et prenant effet le 4 novembre 2020 contient une clause résolutoire (point n° 4 page 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2022, pour la somme en principal de 4.229,98€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2023.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La Société Civile Immobilière FONCIÈRE RU PR 2016 produit un décompte sur la période du 4 novembre 2020 au 30 novembre 2024 démontrant que Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] <DEF><DEF> restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 24 815, 02 € comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d'occupation inclus.

Il y a lieu d’imputer le montant du dépôt de garantie à cette somme.

Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Le bail contient une clause de solidarité à l'article III à la page 10.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 23 961, 78 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 42 29,98 € à compter du commandement de payer (28 décembre 2022) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils exposent leur situation personnelle et financière. En outre, ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et sont en situation de régler leur dette locative.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l'absence d'opposition du bailleur, Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :
- que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;
- que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 1er mars 2023 ;

- que Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;
- que faute pour d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] ;
- qu’en cas de maintien dans les lieux, la Société Civile Immobilière FONCIÈRE RU PR 2016 soit en droit d’exiger des défendeurs le paiement in solidum au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.098,48 euros, charges comprises, à compter du 1er mars 2023 et ce jusqu'à la remise des clés lors d’un état des lieux et après libération complète et remises des lieux dans l’état prévu au bail.

Sur la capitalisation des intérêts
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

IV. SUR LES MODALITÉS DE L'EXPULSION :

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ce délai.
 
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [P] et Madame [W] [Y] épouse [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens solidairement qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité commande que la demande formulée par la Société Civile Immobilière FONCIÈRE RU PR 2016 au titre de l'article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,