TJ 33063, 12 sept. 2025, RG 24/03170

Du 12 septembre 2025

5AZ

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/03170 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4IF

[C] [D]

C/

[N] [F]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 12 septembre 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [D]
né le 29 Mars 1978 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Me Alexis GAUCHER-PIOLA (Avocat au barreau de LIBOURNE)

DEFENDERESSE :

Madame [N] [F]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Juin 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2023, Madame [N] [F] a consenti à Monsieur [C] [D] un bail d'habitation pour une durée d’un an à compter du 15 mars 2023, portant sur un logement meublé situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1.650 €, outre 110 € de charges.

Un état des lieux d’entrée a été signé entre les parties, Madame [N] [F] étant représentée par son mandataire, le 15 mars 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception expédié le 22 mars 2023, Monsieur [C] [D] a proposé à Madame [N] [F] «d’annuler le bail».

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi le 28 avril 2023 par Maître [E] [Y], commissaire de justice, et réalisé en présence de Madame [N] [F] et de Madame [P] [S], muni d’un pouvoir écrit de Monsieur [C] [D].

Par courrier en date du 16 mai 2023, Monsieur [C] [D] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Madame [N] [F] de lui régler la somme de 9.624,94 € en réparation des préjudices qu’il a subies décomposée comme suit :
- 6.720,30 € au titre des loyers réglés sans contrepartie et au titre des frais liés au logement, notamment le dépôt de garantie,
- 2.304,64 € au titre de différents frais engagés spécifiquement pour la location.

Les parties ne parvenant pas à s’accorder en dépit des démarches amiables de Monsieur [C] [D], ce dernier a, par acte de commissaire de justice délivré le 5 décembre 2024, fait assigner Madame [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, principalement, aux fins de la voir condamner à lui restituer le dépôt de garantie, des loyers indûment perçus et diverses sommes en réparation de différents préjudices.

L’affaire a été enrôlée sous les n° 24/3170 et 24/3234.

Les deux dossiers ont été joints par mention au dossier à l’audience du 14 janvier 2025, l’affaire se poursuivant sous le n° 24/3170.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025, après plusieurs renvois justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Monsieur [C] [D], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1719 et suivants du code civil de :
- condamner Madame [N] [F] :
- à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 3.300 € outre intérêts au taux légal à compter de l’expiration du délai de 2 mois de restitution, soit à compter du 28 juin 2023,
- à lui rembourser le montant des loyers indûment perçus, soit 2.640 €,
- à lui verser une somme de 2.925,09 € en indemnisation des préjudices subis,
- à lui verser la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral subi,
- débouter Madame [N] [F] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,
- condamner Madame [N] [F] à lui verser une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [N] [F] aux entiers dépens de la présente instance.

En défense, Madame [N] [F], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, de :
- juger non fondées et mal fondées les demandes de Monsieur [C] [D] à son encontre,
- débouter Monsieur [C] [D] de l’intégralité de ses demandes,
- condamner Monsieur [C] [D] à lui verser :
- la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts du fait de son préjudice moral,
- la somme de 3.965 € en réparation du préjudice matériel relatif au solde du coût des réparations nécessaires,
- la somme de 6.975 € en réparation du préjudice matériel relatif à la perte de loyer relatif et au temps perdu pour faire effectuer les réparations nécessaires (3 mois et demi)
- condamner Monsieur [C] [D] à lui verser la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [C] [D] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

Le présent jugement, susceptible d'appel sera contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la demande en paiement concernant le dépôt de garantie et les réparations locatives :

Suivant l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, «lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers...Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées... A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile».

L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En outre, l'article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient en premier lieu à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l'indemnisation sont imputables au locataire.

Si c'est au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, c'est au bailleur d'établir leur existence, notamment par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

En l'espèce, aux termes du contrat de bail, les parties avaient convenu du versement par le locataire d'un dépôt de garantie d'un montant de 3.300 €, dont il n'est pas discuté que le versement en a été effectué par Monsieur [C] [D] au profit de Madame [N] [F].

Il échet de constater que les parties se sont accordées amiablement pour mettre un terme au contrat de location.

Il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie que Monsieur [C] [D] a quitté les lieux loués et, a par l’intermédiaire de Madame [P] [S], munie d’un pouvoir pour le représenter, remis les clés au commissaire de justice instrumentaire.

Monsieur [C] [D] affirme que Madame [N] [F] ne lui a pas restitué le dépôt de garantie. Il sollicite son remboursement assorti d’une astreinte, la somme étant majorée de 10%. Cependant, ces deux dernières demandes formulées dans le corps de ses écritures n’ont pas été repris dans le dispositif, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces deux chefs de prétention en application des dispositions de l’article 753 du code de procédure civile qui énonce que « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion».

Madame [N] [F] argue de l’existence des dégradations locatives suivantes :
- canapé abîmé justifiant son remplacement,
- remplacement du bouton du lave-vaisselle nécessitant l’intervention d’un technicien,
- intervention d’un serrurier pour la porte d’entrée,
- porte de salle de bain entartrée et rayée,
- aspirateur à remplacer.

Il échet de rappeler que l'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l’espèce, en comparant les états des lieux d’entrée du 15 mars 2023 et le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi contradictoirement le 28 avril 2023, il apparaît que :

- s’agissant du canapé, en simili cuir, il était en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux. Lors de la remise des clés par le locataire, la méridienne présentait un léger affaissement sur l’assise et en partie basse et le tissu d’habillage en sous-face était déchiré.

- s’agissant du bouton du lave-vaisselle, ce dernier était en bon état bien que présentant des rayures d’usage, le démarrage ayant été vérifié. Lors de l’état des lieux de sortie, il était dépourvu de son bouton d’allumage, lequel ne fonctionne pas.

- s’agissant de la porte d’entrée, blindée, elle était qualifiée en bon état lors de l’entrée dans les lieux du preneur, l’essai de fonctionnement étant concluant. Lors de son départ, le commissaire de justice indique que la porte est dôtée d’une serrure qui fonctionne et d’un judas en bon état. «Elle est dotée d’un verrou qui fonctionne mais il est possible de faire uniquement un tour de clé».

- s’agissant de la porte de la salle de bain, il y a lieu de souligner que Madame [N] [F] ne mentionne pas le lieu où se situe la porte, l’état des lieux d’entrée faisant mention de l’existence d’une salle de bain et d’une salle d’eau, le procès-verbal d’état des lieux de sortie évoquant deux salles de bain dont une douche pourvue d’une porte vitrée. Si elle évoque une porte de salle de bain entartrée et rayée force de constater que l’état des lieux de sortie ne permet pas de le constater. Au contraire, il indique que les deux portes de ces deux pièces, en bon état avec des tâches d’usages et tâches diffuses d’usage, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, sont sans dégaradation pour la première et une trace de reprise de peinture au niveau de la poignée extérieure a été constatée pour la seconde. En revanche la porte vitrée, qualifiée de pare douche, était en bon état et propre dans l’état des lieux d’entrée, et est toujours en bon état avec quelques traces de tartre sur la partie basse lors de la sortie du locataire.

- s’agissant de l’aspirateur : il était en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux du preneur. A son départ, il est précisé qu’il était dépourvu de son embout et son extrémité circulaire en plastique présente un éclat.

Compte tenu des pièces versées aux débats, Monsieur [C] [D] ne sera pas déclaré responsable des dégradations suivantes :
- le canapé : l’état des lieux d’entrée décrit un mobilier en état d’usage, le canapé étant en simili cuir, sans plus de précision. Cette absence de précision ne permet pas de connaître l’état précis du canapé. Il n’est donc pas prouvé que Monsieur [C] [D] est à l’origine des dégradations du canapé.

- l’intervention d’un serrurier pour la porte d’entrée : la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas d’imputer de dégradation à Monsieur [C] [D] justifiant l’intervention d’un serrurier. Le seul fait que le verrou ne permet qu’un seul tour de clé n’est pas en soi suffisant à prouver qu’il est dégradé.

- la porte de la salle de bain : la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne démontre pas qu’elle est entartrée et rayée ainsi que le prétend Madame [N] [F].

- l’aspirateur : il convient de constater que les éléments de l’aspirateur ne sont pas détaillés dans l’état des lieux d’entrée. Or, la comparaison des photographies prises lors de l’entrée et de la sortie du preneur ne permettent pas de prouver que l’aspirateur était pourvu d’un embout. Son état d’usage sans autre précision ne permet pas de démontrer que Monsieur [C] [D] a commis des dégradations.
En revanche, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’imputer à Monsieur [C] [D] la disparition du bouton de démarrage et le fait qu’il ne fonctionne plus, ce dernier ne rapportant pas la preuve contraire.

En conséquence, Monsieur [C] [D] sera déclaré responsable de cette dégradation.

Toutefois, Madame [N] [F] ne communique pas de facture ni de devis pour justifier cette réparation. Aussi cette dégradation sera retenue pour un montant de 100 €.

Les réparations locatives imputables à Monsieur [C] [D] doivent donc être évaluées à la somme totale de 100 €, laquelle doit être déduit du dépôt de garantie dû par Madame [N] [F] pour un montant de 3.300 €.

Par conséquent, Madame [N] [F] sera condamnée à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 3.200 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023, soit à compter de l’expiration du délai de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie. Elle sera, en revanche, déboutée du surplus de ses demandes.

- Sur la demande de remboursement de loyers indûment perçus :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Monsieur [C] [D] soutient qu’il n’a pas occupé le logement et n’a été présent dans l’appartement que les 3 heures nécessaires à l’établissement des lieux d’entrée et à la fermeture de l’eau à la demande de la bailleresse puisqu’il a refusé d’intégrer les lieux en raison de la vétusté des literies et du manque de propreté. Il affirme avoir dû se loger autrement puis être reparti dans son ancien logement.

Madame [N] [F] soutient avoir remis à Monsieur [C] [D] les clés d’un appartement décent et conteste ses propos qu’elle qualifie de fantaisistes. Elle considère qu’il cherche à battre monnaie alors qu’il a réalisé l’état des lieux d’entrée, récupérer les clés et utiliser le bien avec sa compagne.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que les parties se sont accordées amiablement pour mettre un terme au contrat de location. Il importe peu que Monsieur [C] [D] n’a pas occupé les lieux, qu’il justifie avoir loué un appartement du 14 au 20 mars 2023 ni qu’il a quitté la région à cette date, dès lors que les pièces versées aux débats montrent qu’il a loué l’appartement appartenant à Madame [N] [F] à compter du 15 mars 2023, qu’il a signé l’état des lieux d’entrée et accepté de prendre le logement dans l’état dans lequel il se trouvait et qu’il n’a restitué les clés que lors de l’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice le 28 avril 2023. Pendant cette période, Madame [N] [F] a été privée de son logement et n’a pas pu le relouer. Dans ces conditions, il est tenu au paiement des loyers jusqu’à la restitution des clés le 28 avril 2023. Il sera donc débouté de ce chef de demande.

- Sur les demandes indemnitaires :

- Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [C] [D] :

Monsieur [C] [D] sollicite une somme de 2.925,09 € correspondant aux frais consécutifs à son impossibilité de prendre possession des lieux.

Madame [N] [F] conteste les sommes réclamées, lesquelles ne sont pas en lien avec la présente affaire. Elle remarque qu’il a effectué de nombreux déplacements à travers l’EUROPE, qu’il a loué un appartement du 14 au 20 mars 2023 dans l’un des meilleurs quartiers de la ville et qu’il s’est rendu à [Localité 4] postérieurement au 20 mars 2023 alors qu’il affirme avoir été contraint de revenir à [Localité 5]. Elle ajoute qu’il ne démontre pas l’indécence du logement.

En l’espèce, Monsieur [C] [D] argue de l’état de l’appartement l’ayant empêché d’intégrer les lieux loués après l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Toutefois, les pièces qu’il communique ne suffisent pas à prouver qu’il n’a pas occupé le logement, la comparaison des relevés des compteurs d’eau et d’électricité ne permettant pas de conclure que les locaux ont été inoccupés entre la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie. Cependant, il convient d’observer que Monsieur [C] [D] a accepté de louer les lieux dans l’état dans lequel il se trouvait et la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de conclure que le logement présentait un état de vétusté et de saleté tel qu’il était inhabitable et rendait impossible toute prise de possession des lieux. Il échet, également, de remarquer qu’il ressort des pièces que Monsieur [C] [D] verse aux débats, plus spécialement de son courrier du 22 mars 2023, qu’il avait, dans un premier temps, accepté de poursuivre le bail, de nettoyer les lieux et que la bailleresse avait également donné son accord pour qu’il installe sa propre literie, le litige se poursuivant en raison de la demande de réduction de loyer formulée par le locataire à titre d’indemnisation des frais de nettoyage qu’il envisageait d’exposer.

Dans ces conditions, Monsieur [C] [D] ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par la bailleresse justifiant les préjudices qu’il allègue. Il sera, en conséquence, débouté de sa demande de remboursement des frais consécutifs au relogement.

Il sollicite, également, une somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral. Il affirme que cette situation l’a profondément affecté sur le plan psychologique. Il ajoute avoir été contraint de revenir sur son projet de vente de sa maison et déclare ne pas avoir pu mener à bien le projet professionnel qui était le sien en déménageant. Il signale avoir, dans le cadre de cette procédure, déposé plainte contre Madame [N] [F], laquelle a fait preuve de mauvaise foi et de manoeuvres dans cette affaire.

Madame [N] [F] conteste ce chef de demande soulignant le caractère vague du certificat médical produit et la nature du litige l’opposant à Monsieur [C] [D] lequel résulte de tâches sur un matelas.

En l’espèce, Monsieur [C] [D] verse aux débats un certificat médical établi par le Docteur [W] [K], le 28 septembre 2023, indiquant qu’il présente une symptomotalogie dans les suites d’un litige avec un tiers causant des effets majeurs sur sa santé et un impact fonctionnel professionnel et financier majeur. Ce seul certificat ne suffit pas à démontrer que la symptomatologie présentée par Monsieur [C] [D] est bien en lien avec le litige l’opposant à Madame [N] [F].

Par ailleurs, il échet de constater que Monsieur [C] [D] ne communique aucune pièce permettant de prouver qu’il a renoncé à la vente de son immeuble et qu’il n’a pas pu mener à bien un projet professionnel. Aussi, en l’absence de preuve des préjudices qu’il évoque, il sera débouté de sa demande d’indemnisation.

- Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles de Madame [N] [F] :

Madame [N] [F] sollicite une somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral. Elle fait valoir le stress qu’elle a ressenti compte tenu de la réaction disproportionnée de son locataire et sa situation personnelle, étant mère célibataire et devant gérer deux enfants dont un sévèrement handicapé.

Monsieur [C] [D] conclut au débouté de ce chef de demande, Madame [N] [F] ne versant aucune pièce de nature à étayer l’existence d’un quelconque préjudice moral lui étant imputable. Il considère qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une faute qu’il aurait commise et d’un lien de causalité avec les symptomes dont elle fait état étant souligné le caractère complexe de sa vie personnelle. Il admet qu’elle a pu se trouver affectée par son refus de prendre les lieux en l’état mais il estime qu’il n’a pas à en subir les conséquences.

En l’espèce, le seul certificat médical produit ne permet pas de conclure que Madame [N] [F] a subi un préjudice moral, le médecin de garde consulté se limitant à reproduire ses déclarations et décrire une symptomatologie alors qu’elle met en avant, dans ses écritures, la complexité de sa vie personnelle. Aussi, ces éléments médicaux ne permettent pas de conclure que Monsieur [C] [D] en est responsable.

Elle sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

S’agissant des préjudices matériels, elle sollicite une somme de 3.965 € à titre de dommages et intérêts. Il a été démontré que les pièces produites ne permettaient pas de conclure à l’imputabilité des dégradations locatives alléguées, à l’exception du bouton d’allumage du lave-vaisselle dont le coût à déjà été déduit du dépôt de garantie. Madame [N] [F] sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

Elle argue, également, d’une perte de revenus locatifs et sollicite la condamnation de Monsieur [C] [D] à lui payer la somme de 6.975 € à titre d’indemnisation en raison du temps perdu pour faire effectuer les réparations nécessaires.

Elle sera, également, déboutée de ce chef de demande puisque les dégradations locatives qu’elle allègue ne sont pas imputables à Monsieur [C] [D] à l’exception toutefois de l’intervention d’un technicien sur le lave-vaisselle. Or, elle ne communique aucune pièce permettant d’établir que cette intervention a rendu le logement indisponible. Elle sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

- Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable en l’espèce de laisser à chacune des parties la charge de leurs propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS