TJ 33063, 12 sept. 2025, RG 24/03138

Du 12 septembre 2025

72A

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/03138 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z32D

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1]

C/

[X] [U]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 12 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente
GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1]
situé [Adresse 2]
[Localité 1]
pris en la personne de son Syndic la SARL VESTALIA IMMO
RCS de BORDEAUX 523 237 063
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par Me Marie-marguerite OURABAH (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [U]
né le 22 Septembre 1982 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Représenté par Me Yann REBY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Juin 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [X] [U] est propriétaire du lot 72 de la résidence [Adresse 2] à [Localité 1], soumise au statut de la copropriété.

Suivant jugement rendu le 27 novembre 2018, le tribunal d’instance de BORDEAUX a, entre autres dispositions :
- condamné Monsieur [X] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 1] les sommes de :
- 1.482,48 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2018 sur la somme de 1.390,28 € et du 17 septembre 2018 sur le surplus, au titre du solde des charges et fonds pour travaux échus jusqu’à l’arrêté de compte en date du 16 août 2018,
- 687,84 € au titre des frais de recouvrement imputables avant l’assignation au seul propriétaire en application du contrat de syndic et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné Monsieur [X] [U] aux dépens et à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 350 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires a mis en oeuvre plusieurs voies d’exécution forcée à l’encontre de Monsieur [X] [U] afin d’obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues.

Suivant acte introductif d’instance délivré le 14 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] situé [Adresse 2] (le Syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la SARL VESTALIE IMMO, a fait assigner Monsieur [X] [U] devant le tribunal judicaire de ce siège aux fins de le voir principalement condamner à lui payer la somme de 6.414,97 € au titre de l’arriéré de charges non réglé et des provisions sur charges à venir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 juin 2025, après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, demande au tribunal sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 du code de la copropriété de :
- déclarer ses demandes recevables et bien fondées,
- constater le caractère définitif des assemblées générales des 10 septembre 2019, 12 octobre 2021, 5 juillet 2022, 29 juin 2023 et 10 juin 2024,
- constater le non-paiement par Monsieur [X] [U] des charges de copropriété et appels de fonds objet de la présente procédure,
- en conséquence :
- condamner Monsieur [X] [U] au paiement des sommes suivantes :
- 6.779,83 € au titre de l’arriéré de charges non réglé et des provisions sur charges à venir, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2024, et subsidiairement la somme de 6.415,05 € à parfaire au titre de l’arriéré de charges non réglé et des provisions sur charges à venir, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2024,
- 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
- 850 € au titre des honoraires du syndic,
- 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [X] [U] aux entiers dépens,
- débouter Monsieur [X] [U] de toutes demandes, fins et conclusions.

En défense, Monsieur [X] [U], représenté par son conseil, demande au tribunal :
- in limine litis, sur la prescription partielle : de déclarer et juger que le Syndicat des copropriétaires est partiellement prescrit en sa demande de paiement des charges de copropriété et le débouter de toute demande d’un montant supérieur à 4.256,48 €,
- au fond, sur les demandes indemnitaires :
- de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires au titre des dommages et intérêts (1.000 €) et des honoraires du syndic (850 €),
- de débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes demandes plus amples ou contraire,
- de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIFS :

- Sur la prescription partielle :

L’article 2224 du code civil prévoit que «les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer».

Aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Il ressort des dispositions de l’article 14-1 de la même loi énonce que «pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale».

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ces frais sont donc exigibles au moment où ils ont été réclamés au copropriétaire et mis au débit du compte locatif.

Monsieur [X] [U] soutient que seules les demandes du Syndicat des copropriétaires portant sur des charges de copropriété exigibles depuis le 14 novembre 2019 au plus tôt sont recevables, son action ayant été introduite le 14 novembre 2024. Il affirme que le Syndicat des copropriétaires lui réclame une somme de 2.158,49 € correspondant à des charges de copropriété et autres frais qui étaient exigibles jusqu’au 22 octobre 2019. Il estime, en conséquence, qe ces demandes sont prescrites.

Le Syndicat des copropriétaires conteste la prescription alléguée, ses demandes étant recevables. Il explique qu’au 12 septembre 2024, le compte de Monsieur [X] [U] présentait un compte débiteur d’un montant de 10.534,48 € et que les sommes recouvrées par commissaires de justice ont été affectées au paiement de celles dues au titre du jugement rendu par le tribunal d’instance le 27 novembre 2018. A titre subsidiaire, il considère que seule une somme de 364,78 € pourrait éventuellement être déclarée prescrite, après déduction du total des appels concernés par une potentielle forclusion d’un montant total de 976,98 € des sommes portées au crédit de son compte, hors sommes recouvrées dans le cadre des procédures d’exécution forcées.

En l’espèce, il apparaît au regard des dispositions des articles 14-1 et 10-1 que les provisions sur charges et frais nécessaires exposés par le Syndicat des copropriétaires pour leur recouvrement imputables aux copropriétaires étaient exigibles au moment où ils ont été réclamés au copropriétaire défaillant. Aussi et en application des dispositions de l’article 2224, les provisions sur charges appelées avant le 14 novembre 2019 et les frais nécessaires exposés par le Syndicat des copropriétaires pour leur recouvrement et réclamés au copropriétaire avant cette même date sont prescrits.

Il échet de souligner que le décompte de charges versé aux débats ne permet pas d’établir les sommes portées au débit du compte de charges au cours de l’année 2018, ce dernier mentionnant une balance au 31 décembre 2018 de 3.847,71 €.

Compte tenu de ces éléments, il apparaît que la somme suivante est prescrite :
- sur l’année 2018 : il convient de déduire du décompte locatif la somme de 900,49 € (3.847,71 € correspondant à la balance au 31 décembre 2018 - 2.947,22 € correspondant aux sommes dues au titre du jugement rendu par le tribunal d’instance de BORDEAUX le 27 novembre 2018 et aux frais de recouvrement exposés au cours de l’année 2018, suivant décompte du commissaire de justice établi le 11 août 2023),
- sur l’année 2019 : il convient de déduire les appels et provisions sur charges portés au débit du compte locatif entre le 1er janvier 2019 et le 1er octobre 2019 d’un montant total de 782,79 €,
TOTAL : 1.683,28 €

A cette somme, il convient de déduire la somme de 302, 51 € portée au crédit du compte de charges le 9 janvier 2019 et correspondant à l’annulation des frais de recouvrement.

Il s’ensuit que la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] situé [Adresse 2] d’un montant de 1.380,77 € correspondant aux provisions sur charges et aux frais nécessaires exposés pour leur recouvrement et réclamés au copropriétaire, exigibles avant le 14 novembre 2019, est prescrite.

- Sur la demande principale :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

Monsieur [X] [U] ne conteste pas les sommes réclamées au surplus par le Syndicat des copropriétaires. Compte tenu du compte de charges versées aux débats il apparaît qu’il est redevable de la somme totale :
- sommes non prescrites dues et non réglées au 1er septembre 2024 après déduction des sommes dues au titre de la procédure de recouvrement : (10.534,48 € - 1.380,77 €) - 4.119,51 € = 5.034,20 €.

Il convient d’ajouter à cette somme les provisions sur charges à venir votées lors de l’assemblée générale du 10 juin 2014 appelées postérieurement au 12 septembre 2024 qui ne sont pas contestées par Monsieur [X] [U] :
5.034,20 € + 364,86 € = 5.399,06 €.

Aussi, Monsieur [X] [U] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires une somme totale de 5.399,06 € au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour leur recouvrement suivant décompte arrêté au 27 décembre 2024. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, faute de preuve de la distribution de la mise en demeure du 10 mai 2024.

- Sur les demandes de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires :

L'article 1231-6 du code civil prévoit que «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire».

Le Syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts. Il soutient avoir été privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, étant souligné que la dette de Monsieur [X] [U] représente une part importante du budget annuel. Il affirme qu’il se retrouve depuis plusieurs années à devoir assumer les montants correspondants aux charges qu’il ne paie pas pour gérer et entretenir l’immeuble, outre les frais de procédure liés au litige l’opposant à ce propriétaire défaillant. Elle argue de la mauvaise foi de ce copropriétaire qui fait croire qu’il a déposé un dossier de surendettement et qui envisage désormais de saisir le service des procédures collectives du tribunal de commerce de BORDEAUX. Il signale s’être accordé avec lui sur la mise en place d’un échéancier qui n’a pas été respecté.

Monsieur [X] [U] conclut au rejet de ce chef de demande arguant de l’absence de préjudice distinct subi par le Syndicat des copropriétaires. Il argue de sa bonne foi expliquant rencontrer de réels problèmes financiers de sorte qu’il envisage d’initier une procédure de surendettement.

En l’espèce, le relevé de compte de Monsieur [X] [U] fonctionne en position débitrice depuis plusieurs années. En dépit d’une précédente condamnation par le tribunal d’instance, des appels de fonds et courriers de mise en demeure qui lui ont été adressés, il n’a pas apuré sa dette. Par son comportement, il a manqué à ses obligations de copropriétaires.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Monsieur [X] [U].

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par Monsieur [X] [U] de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’il rencontre d’autant qu’il envisage de solliciter l’ouverture d’une procédure collective.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires, faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [X] [U] et de preuve de son préjudice.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 850 € correspondant aux frais de syndic générés par le litige avec Monsieur [X] [U]. Il précise que le suivi de ce contentieux implique le paiement par la copropriété des honoraires du syndic au titre du suivi administratif au tarif de 85 € par heure. Elle indique que la facture du syndic n’est pas produite puisqu’elle ne sera éditée qu’à l’issue de la procédure.

Monsieur [X] [U] conteste la somme réclamée, le préjudice n’étant pas justifié, le Syndicat des copropriétaires se limitant à produire le contrat de syndic, lequel ne démontre pas l’existence des diligences accomplies et leur coût pour le Syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse un contrat de syndic ayant pris fin 30 juin 2023. En l’absence de facturation, aucun élément ne permet donc d’établir que des sommes sont dues au syndic au titre du litige l’opposant à Monsieur [X] [U]. Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

- Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [U] , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés pour la défense de ses intérêts, Monsieur [X] [U] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :