TJ 74281, 19 juin 2025, RG 22/02791

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 19 Juin 2025 N°: 25/00188

N° RG 22/02791 - N° Portalis DB2S-W-B7G-EVPG

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 17 Avril 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. VAL DEUX, immatriculée au RCS de THONON LES BAINS sous le n°431 977 594
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Marie LAMOTTE de la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la SAS CABINET GRENECHE, sis [Adresse 3] immatriculée au RCS de THONON LES BAINS sous le n°480 970 532
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Florent FRANCINA de la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le /06/25
à
- Maître Florent FRANCINA

Expédition(s) délivrée(s) le /06/25
à
- Maître Jean-Marie LAMOTTE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VAL DEUX est propriétaire des lots n°18, 19, 21, 22, 23 et 26 au sein de la copropriété [Adresse 2] sise [Adresse 4] (pièce 16 du défendeur).

La SCI VAL DEUX subit des infiltrations d’eau provenant du toit terrasse de l’immeuble depuis plusieurs années, provoquant des fuites dans ses locaux (pièce 6 de la demanderesse) et a cessé de régler ses charges de copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 23 mai 2018, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET GRENECHE IMMMOBILIER a assigné la SCI VAL DEUX devant le Tribunal de Grande instance de Thonon-les-Bains en paiement de l’arriéré des charges de copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 20 août 2018, la SCI VAL DEUX a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET GRENECHE IMMMOBILIER en référé-expertise, et M. [A] [R] a été désigné ès qualités par ordonnance du Président du Tribunal de Grande instance de Thonon-les-Bains du 18 décembre 2018 (pièce 5 de la demanderesse).

M. [A] [R] a déposé son rapport d’expertise le 31 juillet 2019 (pièce 6 de la demanderesse).

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET GRENECHE IMMMOBILIER a assigné la SCI VAL DEUX en procédure accélérée au fond devant le Président du Tribunal judiciaire Thonon-les-Bains, aux fins d’obtenir le paiement de l’arriéré des charges de copropriété.

Lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 29 septembre 2022, la résolution n°13 portant sur l’autorisation du syndic de copropriété d’engager une procédure de saisie-immobilière des lots de la SCI VAL DEUX, a été votée et adoptée (pièce 3 de la demanderesse)

Par acte de Commissaire de justice du 7 décembre 2022, la SCI VAL DEUX a assigné syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET GRENECHE IMMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins d’annulation de cette résolution.

Par jugement du 7 novembre 2023, le Président du Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a condamné la SCI VAL DEUX à payer au syndicat des copropriétaires l’arriéré des charges de copropriété dû (pièce 23 du défendeur).

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI VAL DEUX demande à la juridiction de :
- Déclarer son action recevable,
- Prononcer l’annulation de la délibération résultant de la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2022 ayant autorisé le syndic de copropriété à engager une procédure de saisie-immobilière des lots appartenant à la SCI VAL DEUX,
- Lui octroyer le bénéfice de l’article 10-1 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965 qui la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET GRENECHE IMMMOBILIER au paiement de la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 avril 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET GRENECHE IMMMOBILIER demande à la juridiction de :
- Rejeter les demandes adverses,
- Condamner la SCI VAL DEUX à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Florent Francina, avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de la SCI VAL DEUX

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte par ailleurs des dispositions des articles 42 et 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Le délai prévu au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

Enfin, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET GRENECHE IMMMOBILIER conteste la recevabilité de l’action de la SCI VAL DEUX au motif que l’assignation en contestation de l’assemblée générale du 29 septembre 2022 n’aurait pas été délivrée dans le délai légal de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de ladite assemblée.

L’assignation date du 7 décembre 2022, soit un peu plus de deux mois après la tenue de l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET GRENECHE IMMMOBILIER ne verse toutefois aucune pièce justificative relative à la date de notification du procès-verbal d’assemblée. Il ne rapporte donc pas la preuve de l’irrecevabilité de l’action de la SCI VAL DEUX.

Cette dernière sollicite par ailleurs l’annulation d’une résolution de cette assemblée, en sa qualité de copropriétaire, et justifie donc d’un intérêt à agir.

En conséquence, l’action de la SCI VAL DEUX est recevable.

Sur l’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2022

La SCI VAL DEUX fonde sa demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2022 sur l’article 14 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui définit les missions du syndicat des copropriétaires, et sur l’article 1219 du code civil relatif à l’exception d’inexécution.

Toutefois, il est de jurisprudence constante que des copropriétaires tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d'ordre public de la Loi du 10 juillet 1965, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l'inexécution de travaux (Civ. 3e, 19 déc. 2007, n°06-21.012).

Les causes d’annulation totale ou partielle des assemblées générales sont par ailleurs énumérées par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, or aucune demande n’est formée sur ce fondement.

Il résulte enfin de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

En l’espèce la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2022 relative à l’autorisation du syndic de copropriété d’engager une procédure de saisie-immobilière des lots appartenant à la requérante afin de recouvrer les charges de copropriétés dues, a été adoptée par huit copropriétaires sur neuf présents, représentants 3 972 tantièmes (pièce 3 de la demanderesse).

La résolution a donc bien été adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés et ne revêt aucune irrégularité.

En conséquence, la SCI VAL DEUX sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2022.

Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l'espèce, la SCI VAL DEUX succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Maître Francina, avocat au barreau de Thonon-les-Bains.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI VAL DEUX est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS