TJ 74281, 2 sept. 2025, RG 24/02875

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02875 - N° Portalis DB2S-W-B7I-FCCB
AFFAIRE : [T] [A] / [Y] [R]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Juin 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Monsieur [T] [A] né le 14 Juin 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
Représenté par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS,

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 2]
Non comparant et non représenté

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [A] a, par contrat signé le 10 mars 2023, donné à bail à Monsieur [Y] [R] un logement et un parking n°306 situé [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 484 euros, outre une provision pour charges de 40 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 26 novembre 2024 délivré par remise à étude, Monsieur [T] [A] a fait assigner Monsieur [Y] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS afin de :
A titre principal,
constater acquise au profit de Monsieur [T] [A] la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer,A titre subsidiaire,
prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d'un bien sans sa contrepartie,Et en tout état de cause,
rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution,prononcer l'expulsion des lieux loués du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions des articles L. et R. 433-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution, supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu des silence et manifeste mauvaise foi adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprise du paiement des loyers courants, ainsi que le prévoit désormais la loi d'ordre public n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (articles 8 et 10) ayant modifié ledit article ainsi que l'article L. 412-2 alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution,condamner le défendeur à payer au demandeur :- la somme de 2 360, 68 euros correspondant à l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation dus au 5 novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 1 006,03 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l'audience y compris en l'absence du défendeur,
- à titre d'indemnité d'occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / TOM / cotisations d'assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels,
- et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d'occupation n'omette un seul mois d'occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir,
- sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans la cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement à intervenir,
condamner le défendeur à payer au demandeur la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.
Le rapport du Pôle médico-social en date du 21 mai 2025 a été adressé au Greffe indiquant que le service n’était pas en mesure de communiquer le diagnostic social et financier du fait de l’absence du locataire aux rendez-vous proposés et de l’absence d’information de la part du locataire et de la CCAPEX.

A l'audience du 3 juin 2025, Monsieur [T] [A] a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative à hauteur de 3 468,56 euros au 20 mai 2025. Monsieur [Y] [R] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Cependant, ce délai ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass., 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail sera donc applicable.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 16 mars 2023. Selon la clause résolutoire du contrat (article VIII), à défaut de paiement intégral à son échéance d'un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 13 juin 2024, d’un commandement de payer la somme de 1 006,03 euros visant la clause résolutoire du bail d’habitation et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.
Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 14 août 2024, deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [Y] [R] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

L’obligation, pour Monsieur [Y] [R] et tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

La mauvaise foi du défendeur n’est pas, en l’espèce, établie puisque même s’il se maintient dans les lieux alors qu’il a cessé d’acquitter régulièrement les loyers depuis plus de 18 mois et ne s’est manifesté pas auprès du bailleur ou lors de l’enquête sociale, Monsieur [Y] [R] a procédé ponctuellement à des règlements partiels depuis février 2024. Le bailleur sera donc débouté de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant le signification du commandement de quitter les lieux.

Il ressort du décompte versé aux débats en date du 20 mai 2025 que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 20 mai 2025 s’élevait à la somme de 3 152, 26 euros après déduction des horaires de location TTC (251,08 euros+20,22 euros) et des frais de signature électronique (12,50 euros+2, 50 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée (3 468,56 euros). La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [Y] [R] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal :
- à compter du 13 juin 2024, date de la signification du commandement de payer, le 13 juin 2024, sur la somme de 1 006, 03 euros,
- à compter du 26 novembre 2024, date de la signification de l’assignation, le 26 novembre 2024, sur le surplus,
et jusqu’à parfait paiement,

Monsieur [Y] [R], qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS