TJ 74281, 12 sept. 2025, RG 23/02504

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/02504 - N° Portalis DB2S-W-B7H-E3JZ
AFFAIRE : [M] [C] [E] [X], [H] [Q] [N] / [O] [Y], S.C.P. RAFFIN - RENAND - MORET - [P], [B] [W]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 13 Septembre 2024, décision mise en délibéré au 15 novembre 2024 et prorogée au 12 septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEURS

M. [M] [C] [E] [X]
né le 07 Juillet 1976 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Isabelle COFFY de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Mme [H] [Q] [N]
née le 08 Novembre 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Isabelle COFFY de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEURS

M. [O] [Y], demeurant [Adresse 2]

Mme [B] [W], demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Paul-marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

S.C.P. RAFFIN - RENAND - MORET - [P], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Jean-luc FAVRE de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSE

Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W], propriétaires d’une maison d’habitation située au [Localité 3], ont conclu, le 19 octobre 2022, avec Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire avant le 19 décembre 2022, moyennant un prix de 665 000 euros. Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] ont versé, le 24 octobre 2022, la somme de 10 000 euros à titre de dépôt de garantie entre les mains du Notaire instrumentaire, Maître [J] [P], Notaire au sein de l’étude de Notaires RAFFIN - RENAND - MORET - [P].

Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] n’ayant pas obtenu de prêt, ils en ont informé Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] et le Notaire par un courrier en date du 28 janvier 2023 leur demandant ensuite, le 22 juin 2023, le remboursement du dépôt de garantie, ce que les propriétaires ont refusé.

Par actes séparés de Commissaire de Justice délivrés les 19 et 29 septembre 2023, Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] ont assigné l’étude de Notaires RAFFIN - RENAND - MORET - [P] ainsi que Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] à comparaître à l’audience du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS du 19 janvier 2024 afin d’obtenir la libération du séquestre.

L’affaire appelée lors de l’audience du 19 janvier 2024 à laquelle les parties, représentées par leur Conseil, ont comparu a été renvoyée à plusieurs reprises pour leur permettre d’échanger leurs arguments.

Le Conseil Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] a évoqué un possible conflit d’intérêts, pour le Conseil de Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] et de l’étude de Notaires RAFFIN - RENAND - MORET, à représenter les demandeurs ainsi qu’une partie défenderesse. Par courrier du 17 avril 2024, le Bâtonnier de l’Ordres des avocats de [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 6] a considéré que les conclusions de donner acte, déposées pour le compte de l’étude de Notaires RAFFIN - RENAND - MORET, étaient dépourvues de portée juridique et que le principe de la liberté de choix de l’avocat devait être respecté. Les débats ont repris.

Lors de la dernière audience de renvoi, le 13 septembre 2024, les parties ont déposé leur dossier de plaidoirie auquel elles se sont référées.

Aux termes de leurs conclusions en réplique, Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] demandent au Tribunal,
- de dire et juger que la condition suspensive de l’obtention du prêt n’a as été réalisée et que les candidats acquéreurs n’ont commis aucune faute justifiant le refus de la banque ;
- d’ordonner, en conséquence, la libération du séquestre de la somme de 10 000 euros détenue à titre d’indemnisation et de clause pénale par Maître [J] [P] de la SCP RAFFIN - RENAND - MORET - [P] ;
- de condamner, en outre, in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] l’indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- de les condamner aux dépens ;
- de débouter Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] de leurs demandes reconventionnelles ;
- de dire que le jugement sera opposable à la SCP RAFFIN - RENAND - MORET - [P] qui libérera la somme de 10 000 euros à qui de droit ;
subsidiairement,
- de réduire la clause pénale à la somme de 500 euros ;
- d’ordonner la libération du surplus au bénéfice de Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] ;
- de débouter les défendeurs de leurs autres demandes.

Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] font valoir les principaux arguments suivants :
- le prêt immobilier qu’ils ont demandé au CREDIT MUTUEL, comprenant un prêt-relais et un prêt différé, leur a été refusé car ils ne parvenaient pas à vendre leur précédent domicile ;
- la demande de prêt relais de 420 000 euros correspondait aux caractéristiques de la condition suspensive du compromis ;
- les vendeurs n’ont subi aucun préjudice du fait de la non-réitération de la vente puisqu’ils ont pu revendre la maison d’habitation pour la somme de 710 000 euros en réalisant une plus-value par rapport au prix précédemment convenu et auraient aussi pu la louer dans l’attente de la réitération de la vente ;
- le CREDIT MUTUEL ayant connaissance de leurs dépôts en compte, l’oubli de l’apport mentionné dans le compromis a donc été sans conséquence sur le refus de la banque, ce d’autant qu’elle l’a motivé en raison d’un taux d’effort trop élevé au regard des charges du prêt relais demandé et du prêt immobilier de la résidence de Monsieur [M] [X] et de Madame [H] [N] en cours de remboursement.

Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] estiment avoir été de bonne foi dans l’exécution du compromis alors que le souhait de Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] d’obtenir un prix de vente plus élevé, qui a motivé leur refus de le proroger, a causé l’échec de la transaction. Le montant de la clause pénale est donc excessif alors qu’une telle clause a pour objet de parer des manoeuvres ou la mauvaise foi d’un co-contractant.

Selon leurs conclusions rectifiées, Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] demandent au Tribunal :
- de juger que le dossier de demande de prêt bancaire, sans intégrer d’apport personnel à hauteur de 33 250 euros tel que visé dans le compromis du 22 octobre 2022, est constitutif d’une faute et d’un manquement de l’acquéreur aux stipulations du compromis ;
- de juger que l’acquéreur n’a pas respecté son obligation de présenter une demande de prêt de bonne foi et conformément aux stipulations du compromis de vente du 19 novembre 2023 ;
- de condamner Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] à verser à Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale inscrite au compromis de vente ;
- d’ordonner à l’étude de Notaires RAFFIN - RENAND - MORET - [P] de libérer le dépôt de garantue de 10 000 euros en intégralité au profit de Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] ;
- de condamner cau paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner les mêmes aux entiers dépens.

Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] exposent les principaux moyens suivants :
- les acquéreurs n’ont pas respecté la condition suspensive du compromis les ayant tout d’abord informés de la non obtention du prêt, après la date du 19 décembre 2022, et ayant ensuite communiqué l’attestation de refus du 2 mai 2023, avec six mois de retard durant lesquels leur bien a été indisponible ;
- le montant du prêt différé, demandé par les acquéreurs à leur banque, s’avère supérieur à celui mentionné dans la condition suspensive alors que Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] avaient fait état d’un apport personnel de 33 250 euros dont il n’est pas, non plus, fait état dans le refus du CREDIT MUTUEL.

Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] en concluent que les demandeurs sont fautifs en n’ayant pas présenté à leur banque la demande de financement convenue dans le compromis.

Ils rappellent que la clause pénale sanctionne autant le préjudice du vendeur que la carence et la mauvaise foi de l’acquéreur défaillant et considèrent que la clause pénale est une sanction légère, puisque le dépôt de garantie correspond à 1, 50% du prix de la vente, et qu’ils ont dû interrompre leur activité de chambres d’hôtes pendant la réservation du bien.

L’étude de Notaires RAFFIN - RENAND - MORET - [P] a, dans ses conclusions rectificatives, demandé que le Tribunal donne acte à Maître [J] [P] de ce qu’il s’en rapporte à Justice en sa qualité de séquestre sur le mérite des demandes de Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N].

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 15 novembre 2024 et prorogée au 12 septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur le respect de la condition suspensive
Selon l’article 1304-3 alinéa premier du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en à empêcher l’accomplissement.

En l’espèce, le compromis de vente conclu le 19 octobre 2022 entre Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N], d’une part, et Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W], d’autre part, comporte une condition suspensive d’obtention de prêt prévoyant que les acquéreurs ont l’intention de recourir à un ou plusieurs prêts répondant aux caractérisques suivantes :

“ 1°) Prêt relais
- Tout organisme de prêt
- Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT VINGT MILLE EUROS (420 000, 00 EUR)
- Durée maximale de remboursement : 2 ans
- Taux nominal d’intérêt maximal : 2, 400% l’an (hors assurances)

2°) Prêt différé
- Tout organisme de prêt
- Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT CINQUANTE-NEUF MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS (259 550, 00 EUR)
- Durée maximale de remboursement : 17 ans
- Taux nominal d’intérêt maximal : 2, 400% l’an (hors assurances)”.

Le financement externe que les acquéreurs devaient obtenir s’élevait donc à 679 550 euros.

Le montant de la vente étant de 712 800 euros, ce financement externe prenait en compte un apport en fonds personnels de 33 250 euros, selon les déclarations de Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] mentionnées en page 7 du compromis de vente.

Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] ont sollicité le CREDIT MUTUEL pour obtenir leur financement bancaire. Or, selon l’attestation de la banque, leur demande déposée le 21 octobre 2022 a porté sur un financement de 710 000 euros.
Il peut déjà être constaté que la demande de prêt du 21 octobre 2022, deux jours après la signature du compromis de vente, a été la seule déposée par les acquéreurs auprès d’un établissement bancaire. Or, le montant du financement sollicité s’avère supérieur à celui stipulé dans le compromis.

La banque a refusé un prêt de ce montant, ce qu’elle a attesté le 14 décembre 2022, sans fournir plus d’informations sur la demande de financment.

Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] devaient notifier l’obtention ou la non-obtention du prêt aux vendeurs le 19 décembre 2022 au plus tard. Ils ne feront que tardivement par un courrier du 28 janvier 2023.

La seconde attestation de refus du CREDIT MUTUEL en date du 2 mai 2023 vient préciser la répartition du financement demandé laquelle était la suivante :
- 420 000 euros en crédit relais sur 24 mois à 2, 40%, hors assurances ;
- 290 000 euros en crédit amortissable sur 204 mois, dont 24 mois de différé, à 2, 40%, hors assurances.

Si le crédit relais correspond aux caractéristiques mentionnées dans le compromis de vente, le montant du prêt différé est, en revanche, plus élevé de 30 450 euros. La demande de prêt n’est donc pas conforme aux dispositions de la condition suspensive. Au surplus, cette différence est pratiquement équivalente aux fonds personnels que les acquéreurs devaient allouer à l’opération.

Le CREDIT MUTUEL, dans une quatrième attestation du 6 août 2024, explique que Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] n’ayant pas réussi à vendre leur propre maison, le prêt relais, qui est demeuré nécessaire, est venu s’ajouter aux charges encore afférentes à ce bien. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, le CREDIT MUTUEL ne tient pas compte de leurs dépôts personnels dont l’existence peut donc être mise en doute.

Le besoin de financement des acquéreurs est donc devenu plus important en raison de leur situation puisque Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] n’avaient pas réussi à vendre leur maison.

Cette circonstance, qu’ils auraient pu anticiper, les conduit à ne pas présenter la demande de financement externe prévue par le compromis alors même qu’ils devaient démontrer le contraire. Il sera, en effet, rappelé que le compromis de vente stipulait explicitement que “l’acquéreur indique le montant maximum qu’il entend emprunter pour financer son projet. En conséquence, légalement tenu de l’exécution de bonne foi des contrats,il ne pourra se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention de son financement s’il sollicite un prêt d’un montant supérieur à celui qu’il a spécifié.”

Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] n’ont donc pas délibérement exécuté le compromis de vente. Ils sont en faute à l’égard de Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W]. L’engagement de leur responsabilité contractuelle se résoudra donc en l’allocation de dommages et intérêts.

2. Sur la clause pénale
En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] ne parvenant pas à démontrer que la condition suspensive n’est pas défaillée de leur fait, le dépôt de garantie de 10 000 euros qu’ils ont versé demeure acquis à Monsieur [O] [Y] et à Madame [B] [W].

Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] en sollicitent la réduction. Cependant,ils ont accepté le compromis et le versement de la somme désormais séquestrée pour garantir que la non-réalisation de la vente ne leur serait pas imputable. De plus, au regard du prix de vente de la maison de Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W], le dépôt de garantie versé n’apparaît pas manifestement excessif et l’inexistence de leur préjudice, qui est d’ailleurs très discutable, n’a pas à être prise en compte pour en diminuer le montant.

Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N] seront donc déboutés de leur demande de ce chef. La somme séquestrée demeurera acquise à Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] et ordre sera donné à Maître [J] [P] de la verser entre leurs mains.

3. Sur les mesures accessoires

3.1. Sur l’exécution provisoire
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 de ce code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l'affaire.

3.2. Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N], qui succombent, devront supporter les dépens de l’instance.

3.3. Sur les frais irrépétibles
Le juge condamne, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En application du dernier alinéa du même article, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] [X] et Madame [H] [N], partie perdante, seront condamnés in solidum à payer à à Monsieur [O] [Y] et Madame [B] [W] une indemnité judiciaire qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS,