TJ 74281, 28 août 2025, RG 23/02182

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 28 Août 2025 N°: 25/00249

N° RG 23/02182 - N° Portalis DB2S-W-B7H-EZ3W

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Carole GODDALIS, Vice-Présidente
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 15 Mai 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Août 2025

DEMANDEURS

Mme [T] [J]
née le 09 Mai 1972 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

M. [K] [J]
né le 11 Avril 1970 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître THIBAULT DU MANOIR DE JUAYE de la SELARL DU MANOIR DE JUAYE, avocat au barreau de PARIS, plaidant, Maître Maud GAILLARD de la SARL AL3, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant

DÉFENDERESSE

S.A.S. SOCIÉTÉ AKERYS PROMOTION, actuellement dénommée EDELIS dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe NUGUE de la SELARLU PHILIPPE NUGUE AVOCAT, Membre de l’AARPI ADALTYS, avocat au barreau de LYON, plaidant, Maître Marylise LEDAIN, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant

Grosse(s) délivrée(s) le 29/08/25
à
- Maître Maud GAILLARD

Expédition(s) délivrée(s) le 29/08/25
à
- Maître Marylise LEDAIN

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] ont acquis un bien immobilier sis [Adresse 3], résidence « [T] », [Localité 3] (74), suivant contrat de réservation du 23 mai 2006 (pièce 4 des demandeurs) et acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 8 décembre 2006, pour un montant de 200 000 € (pièce 5 des demandeurs). Ce bien a été acquis dans le cadre du dispositif fiscal de la loi de Robien, imposant sa conservation pendant neuf ans minimum en échange de crédits d’impôts.

Le promoteur vendeur était la SAS AKERYS PROMOTION, devenue la SAS EDELIS.

Afin de financer l’acquisition du bien, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] ont conclu un prêt immobilier auprès de la BNP PARIBAS INVEST IMMO (pièce 6 des demandeurs).

Cette acquisition a été effectuée sur les conseils de la société OCCITANIA FINANCES, conseiller en gestion de patrimoine faisant partie du groupe AKERYS, dans le but de réaliser une plus-value à la revente du bien. Cette opération était ainsi envisagée comme un placement sécurisé (pièce 3 des demandeurs).

Le bien a été livré le 1er août 2008 (pièce 7 des demandeurs).

Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] ont alors souscrit un contrat d’assurance de garantie des loyers impayés et détériorations immobilières auprès de la SAS AKERYS GESTION (pièce 8 des demandeurs), outre une assurance-revente permettant de prévenir une éventuelle perte financière lors de la revente du bien (pièce 9 des demandeurs).

Envisageant de vendre leur bien en 2018, ils ont pris attache avec une agence immobilière, or celle-ci a estimé la revente du bien sur une fourchette de prix allant de 140 000 à 150 000 €, soit une perte de valeur d’environ 30 % (pièce 10 des demandeurs).

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2019, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] ont alors assigné la SAS EDELIS devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référés, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 19 novembre 2019, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a désigné Madame [F] [Q] ès qualités.

Par ordonnance du 20 avril 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a ordonné un changement d’expert et a désigné Monsieur [K] [P] en lieu et place de Madame [F] [Q].

L’expert a rendu son rapport définitif le 2 mai 2023 (pièce 12 des demandeurs).

Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] ont finalement vendu leur bien le 5 janvier 2023 au prix de 152 000 €, soit une moins-value d’environ 25 % (pièces 13 et 15 des demandeurs).

Par acte de Commissaire de justice du 18 août 2023, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] ont assigné la SAS AKERYS PROMOTION devenue la SAS EDELIS devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, aux fins de la condamner à l’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2024, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] demandent à la juridiction, au visa des articles 1108, 1109, 1116, 1134, 1147, 1382 anciens du code civil, outre les anciens articles L. 111-1 et L. 312-2 et suivants du code de la consommation, de :
A titre principal
- CONDAMNER la société EDELIS, anciennement AKERYS PROMOTION, à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [K] [J] la somme de 162.357,11 euros au titre de leur préjudice financier,
A titre subsidiaire,
- CONDAMNER la société EDELIS, anciennement AKERYS PROMOTION, à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [K] [J] la somme de 146.121 euros (102.695,11 x 90%), relative à leur perte de chance de ne pas contracter,
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société EDELIS, AKERYS PROMOTION, à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [K] [J] la somme de 20.000 euros à titre de préjudice moral,
- CONDAMNER la société EDELIS, AKERYS PROMOTION, à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [K] [J] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la société EDELIS anciennement AKERYS PROMOTION au paiement des dépens dont distraction au profit de la SELARL du MANOIR de JUAYE,
- ORDONNER la publication de la décision à intervenir,

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, la SAS EDELIS demande à la juridiction, au visa de l’article 1116 ancien du code civil, de :
- CONSTATER l’absence totale de préjudice des consorts [J],
- REJETER l’intégralité des demandes des consorts [J]
- CONDAMNER in solidum les consorts [J] à verser à EDELIS la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile
- CONDAMNER les même aux entiers dépens.

Il convient de se reporter aux conclusions des parties pour connaître les moyens invoqués par celles-ci conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire, que, eu égard aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

I/ Sur les demandes de Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J]

1) S’agissant de l’engagement de la responsabilité de la SAS EDELIS pour dol

Aux termes de l’article 1109 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Conformément à l’article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.
Il ne se présume pas, et doit être prouvé.
En l’espèce, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] se fondent en premier lieu sur le dol pour engager la responsabilité de la défenderesse, sans toutefois solliciter la nullité du contrat en ce qu’ils ont vendu le bien litigieux.

Ils font valoir que le prix de revente a subi une décote de 25 % entre le moment de sa livraison en 2008 et le moment de la revente en 2023, alors que la société OCCITANIA FINANCES indiquait une revalorisation du bien à hauteur de 2 % par an (pièce 3 des demandeurs), de sorte que cette estimation erronée était destinée à emporter leur consentement.

Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] invoquent tout d’abord l’existence d’un mandat, qui aurait été conclu entre la SAS AKERYS PROMOTION et la SAS OCCITANIA FINANCES. Or, celui-ci n’est pas versé aux débats, de sorte que la qualité de mandant et mandataire des sociétés susvisées ne peut pas être retenue.

Le contrat de réservation du 23 mai 2006 a cependant été signé par la SAS AKERYS PROMOTION, représentée par la SAS OCCITANIA FINANCES, de sorte que ces deux sociétés, qui font partie du même groupe, sont bien les cocontractantes de Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] (pièce 4 des demandeurs). L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a d’ailleurs été réitéré avec la SAS AKERYS PROMOTION le 8 décembre 2006 (pièce 5 des demandeurs).

Ces contrats prévoyaient la réservation d’un lot n°49 de 50,18m² pour un prix de vente de 186 500 € s’agissant du logement, et de 13 500 € s’agissant des places de stationnement (même pièce).

Il résulte en outre du plan d’épargne fiscal que le revenu mensuel généré par le bien devait être de 667 € et que le capital généré au bout des neuf ans devait s’élever à la somme de 79 952 €, avec un support fiscal indexé à 2 % par an (pièce 3 des demandeurs).

Il ressort toutefois du rapport d’expertise judiciaire qu’en 2006 (date d’achat du bien), le prix moyen de l’immobilier à [Localité 3] était de 3 300 € du mètre carré pour un appartement neuf. Or, en vendant le bien aux consorts [J] au prix de 200 000 €, le prix du mètre carré s’élevait à 4139 €, de sorte que « cet appartement a été vendu très nettement au dessus de la valeur moyenne des appartements neufs à cette période (près de 30%) » (pièce 12 des demandeurs, page 14).

L’expert ajoute que la SAS EDELIS, anciennement la SAS AKERYS PROMOTION, a retenu la catégorie S équivalant à « standing », valorisée à 3 520 € du mètre carré, et qu’elle a encore majoré le prix de vente pour pouvoir atteindre 4 139 € du mètre carré. Cependant, l’appartement aurait dû être rattaché à la catégorie N équivalant à « normal », évaluée à 2 890 € du mètre carré. Il estime ainsi que la fixation de la valeur vénale de 2006 a été réalisée sur la base de moyennes données à l’échelle d’une ville et non d’un quartier, ne permettant pas d’en affiner la valeur exacte.

L’expert précise qu’en 2023, le quartier de la gare où se situe le bien est dans la moyenne inférieure du marché immobilier de [Localité 3], et que la valeur de l’appartement se situe entre 2 500 et 2 800 € du mètre carré (page 15).

S’agissant de la valeur locative du bien, l’expert note qu’elle aurait dû être chiffrée à la somme de 493,12 € par mois en 2006 (page 16), tandis que le prix estimé par la défenderesse s’élevait à 667 € par mois (pièce 4 des demandeurs). Le bail fourni à l’expert judiciaire indiquait toutefois un loyer mensuel de 577,39 €, outre 45 € de charges (annexe 5), soit 45 € de différence avec l’estimation de la SAS EDELIS. Par conséquent, la valeur locative n’a été que peu surévaluée.

Ces éléments permettent ainsi de constater que le promoteur-vendeur a surévalué la valeur vénale du bien d’environ 30 %. L’expert ajoute par ailleurs que, s’agissant de la valeur de cession du support fiscal, qui figure dans le plan d’épargne fiscale (pièce 3 des demandeurs), « ce chiffre est purement et simplement une valorisation financière d’une somme investie », et qu’il ne s’agit en aucun cas « d’un prix de vente d’un bien immobilier tel qu’il se définit et se calcule habituellement » (page 17). L’expert précise qu’en matière immobilière il est impossible de déterminer un prix de vente à l’avance sur une échelle de plusieurs années en raison des aléas d’un tel marché, et d’autant plus sur une période de 10 ans (page 18).

L’expert conclut ainsi que les bases retenues en matières de valeurs vénales et de valeurs locatives sont supérieures à celles observées dans le quartier, rendant les calculs plus attractifs, et que le terme « valeur de cession » n’est pas approprié, voire « trompeur et ambigu ». Le contenu de l’étude financière n’a donc pas permis d’éclairer de façon pertinente Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] sur la réalité des risques et opportunités de leur investissement, le document manquant d’explications claires et précises, et aboutissant à un résultat déconnecté de la réalité immobilière. Il ajoute qu’en aucun cas, ce type de bien ne peut être acquis en anticipant sa valeur de revente, celle-ci étant impossible à déterminer (pages 18 et 19).

En conséquence, le consentement de Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] a bien été vicié par la SAS EDELIS et, le contrat de réservation du 23 mai 2006 (pièce 4 des demandeurs) et l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 8 décembre 2006 (pièce 5 des demandeurs) sont bien affectés d’un dol.

Toutefois, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] ne sollicitent pas la nullité desdits contrats, seule sanction possible en cas de dol.

2) S’agissant des demandes d’indemnisation de leurs préjudices

Aux termes de l’ancien article 1382 du code civil, dans sa version applicable au présent cas d’espèce, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Il résulte en outre des articles 9 du code de procédure civile et 1315 ancien du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il incombe enfin à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, la jurisprudence constante reconnaît à la perte de chance le caractère de préjudice réparable, à la condition que la rémunération perdue soit licite, et avec la limite de la probabilité de la réalisation de l'événement favorable. Il convient donc de prendre en compte l'aléa lors de la réparation du préjudice, limitant ainsi la possibilité d'une réparation intégrale du préjudice subi.

En l’espèce, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] sollicitent la somme de 162 357,11 € en indemnisation de leur préjudice financier à titre principal, outre 20 000 € de préjudice moral, et à titre subsidiaire la somme de 146 121 € en indemnisation de leur perte de chance de ne pas avoir contracté.

Il résulte des développements précédents que la SAS EDELIS, anciennement la SAS AKERYS PROMOTION, a bien commis une faute en viciant le consentement des acquéreurs, et que ces derniers ont subi un préjudice financier en vendant l’appartement 152 000 € au lieu des 239 019 € annoncés par les gestionnaires-vendeurs dans le plan d’épargne fiscal (pièces 3 et 15 des demandeurs). Par conséquent, le lien de causalité est direct et certain.

Il résulte toutefois de l’aléa inhérent aux marchés financiers et immobiliers, l’impossibilité de déterminer la valeur exacte à laquelle le bien immobilier aurait dû être vendu au moment de son achat.

Le préjudice certain de Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] s’élève ainsi à la somme de 48 000 €, en ce qu’ils ont acheté le bien litigieux à la somme de 200 000 € et qu’ils l’ont revendu 152 000 €, alors qu’il était censé générer une plus-value puisqu’il s’agissait d’un placement immobilier avantageux sur le plan fiscal.

Il convient en outre de déduire de cette somme, la somme de 6 888 € au titre des crédits d’impôts réalisés par Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] et mentionnés en page 19 de leurs conclusions.

Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] ont par ailleurs souscrit un prêt immobilier pour l’acquisition de ce bien, au taux d’intérêt initial de 3,30 % l’an, révisable tous les trois mois (pièce 6 des demandeurs). Il n’est par conséquent pas possible de connaître les intérêts effectivement supportés par les requérants pendant la période d’acquisition du bien et de remboursement du prêt.

De la même manière, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] incluent dans leur préjudice financier les intérêts qui auraient été perçus en cas de placement de cet argent sur un produit sans risque. Cette estimation est toutefois trop aléatoire et incertaine pour être retenue.

Enfin, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] ne démontrent pas que ce placement a engendré des perturbations sur leur vie personnelle ayant entraîné un préjudice moral, de sorte que cette demande sera rejetée.

En conséquence, la SAS EDELIS, précédemment dénommée la SAS AKERYS PROMOTION, sera condamnée à payer à Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] la somme de 41 112 € (48 000 - 6 888) en indemnisation de leurs préjudices financiers.

II/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l'espèce, la SAS EDELIS succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens, distraits au profit de la SELARL DU MANOIR DE JUAYE, avocat au barreau de Paris.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS EDELIS est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à Monsieur [K] [J] et Madame [T] [J] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS