TJ 74281, 18 juill. 2025, RG 24/00404

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON LES BAINS

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2025

Minute : 25/00005
N° RG 24/00404 - N° Portalis DB2S-W-B7I-E5GO

Président : Monsieur François BOURIAUD
Greffière lors des débats : Madame Isabelle POUYET
Greffière lors du délibéré : Madame Sandrine VALOUR

Débats : En audience publique le 05 Novembre 2024
Prononcé : le 18 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.C.I. LEL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Lilian MARTIN GHERARDI de la SELARL EPSILON, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CARROSSERIE DU CHABLAIS, prise en la personne de Monsieur [J] [G], représentant légal en exercice agissant es qualité, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Tim DORIER de la SAS SAS LEGALPS AVOCATS-HERLEMONT ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

Le 23/07/2025
Titre à Me MARTIN GHERARDI
Expédition à Me DORIER
1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 1975, monsieur [M] [V], aux droits duquel intervient désormais la société civile immobilière LEL, a donné en location à la société à responsabilité limitée CARROSSERIE DU CHABLAIS, à compter du 1er octobre 1975 et pour une durée de neuf années, un local commercial d'une surface d'environ 445 mètres carrés situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 1]. Le bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années commençant à courir à compter du 1er octobre 1984 par acte sous seing privé en date du 16 janvier 1985. Depuis le 1er octobre 1993, le bail commercial est tacitement prorogé.

Par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 20 juillet 2021 et reçue le 21 juillet 2021, la société civile immobilière LEL a sollicité la révision du loyer. Les parties n'ont cependant pas réussi à trouver un accord sur le montant du loyer révisé.

Par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 16 février 2022, la société civile immobilière LEL a notifié à société à responsabilité limitée CARROSSERIE DU CHABLAIS un mémoire en fixation judiciaire du loyer révisé.

Par exploits d'huissier en date du 15 avril 2022, la société civile immobilière LEL a fait assigner la société à responsabilité limitée CARROSSERIE DU CHABLAIS devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en fixation du prix du bail révisé.

Par jugement en date du 21 février 2023, le juge des loyers commerciaux a dit que l’augmentation du loyer résultant de la révision triennale ne pourrait excéder la variation de l'indice du coût de la construction entre le troisième trimestre de l'année 1984 et le deuxième trimestre de l'année 2021 et avant dire droit, a ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des biens donnés à bail et a fixé le montant du loyer provisionnel hors taxe et charges dû par la société à responsabilité limitée CARROSSERIE DU CHABLAIS depuis le 20 juillet 2021 et pour toute la durée de l'instance à la somme de 9 712,80 euros par an ou 809,40 euros par mois ;

L’expert a déposé son rapport le 9 février 2024.

Dans son mémoire n° 4, la société civile immobilière LEL demande au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer hors charges et taxes dû à compter du 2 décembre 2021 à la valeur maximale résultant de l’application de la variation de l'indice du coût de la construction entre le troisième trimestre de l'année 1984 et le deuxième trimestre de l'année 2021, de condamner la société à responsabilité limitée CARROSSERIE DU CHABLAIS aux intérêts au taux légal à compter de la demande en fixation du nouveau loyer, avec capitalisation des intérêts, de la condamner également à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de la débouter de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles et d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son mémoire n°4, la société à responsabilité limitée CARROSSERIE DU CHABLAIS demande au juge des loyers commerciaux de se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de condamnation au paiement des intérêts au taux légal, de débouter la société civile immobilière LEL de l’ensemble de ses prétentions, de fixer le montant du loyer hors taxes et hors charges révisé à la somme de 9 482 euros par an et de condamner la société civile immobilière LEL à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été retenue à l'audience du 5 novembre 2024 lors de laquelle les conseils des parties ont formé des observations orales au soutien de leurs écritures.

Il est renvoyé aux mémoires respectifs des parties et à la note d’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles L.145-33, L.145-37, L.145-38, R.145-2 à R.145-8, R.145-20 et R145-23 du code de commerce ;

Par jugement en date du 21 février 2023, le juge des loyers commerciaux a dit que l’augmentation du loyer résultant de la révision triennale ne pouvait excéder la variation de l'indice du coût de la construction entre le troisième trimestre de l'année 1984 et le deuxième trimestre de l'année 2021. Cette disposition est revêtue de l’autorité de la chose jugée et ne peut être remise en cause.

Le montant du loyer résultant de la variation de l'indice du coût de la construction entre le troisième trimestre de l'année 1984 et le deuxième trimestre de l'année 2021 s’élève à la somme de 16 124,37 euros.

Le montant du loyer révisé doit donc être fixé à la valeur locative dans la limite du plafond précité.

Pour estimer la valeur locative d’un local commercial, il est d’usage de déterminer un prix moyen au mètre carré en fonction des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, de multiplier ce prix par la surface pondérée du local en mètres carrés puis d’appliquer à ce prix des coefficients de majoration ou de minoration afin de tenir compte de l’état du local de la destination des lieux et des obligations respectives des parties fixées par le bail.

L’expert judiciaire au terme de ses opérations d’expertise a retenu une surface pondérée de 431 mètres carrés et un prix au mètre carré de 40 euros, n’a pas appliqué de majoration ni de minoration au prix ainsi obtenu et propose de fixer la valeur locative du local à la somme annuelle de 17 240 euros.

Les parties ne contestent pas la surface pondérée retenue par l’expert.

S’agissant des éléments de comparaison pris en considération par l’expert pour déterminer un prix moyen au mètre carré tenant compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage et des facteurs locaux de commercialité les deux parties contestent certaines des références retenues, le bailleur celles ayant pour effet de diminuer le prix moyen, le preneur celles ayant pour effet d’augmenter ce prix.

Les éléments de comparaison pris en considération par l’expert pour déterminer un prix moyen ne peuvent jamais concerner des locaux et des baux correspondants exactement au local dont il convient de fixer la valeur locative et au bail dont il convient de fixer le prix. Les différences constatées entre les locaux de référence et le local litigieux peuvent donc être corrigées par l’application de coefficients de pondération.

L’expert a retenu cinq éléments de comparaison correspondant à des locaux à usage d’entrepôt ou d’atelier comportant pas ou peu de surface accessible à la clientèle ou de bureaux. L’expert a effectué des corrections pour tenir compte soit de la meilleure qualité intrinsèque ou du meilleur emplacement des locaux de référence, soit pour tenir compte de leur meilleure fonctionnalité, soit pour tenir compte de leur plus grande surface impliquant un prix au mètre carré plus faible. Ces corrections apparaissent pertinentes et doivent être retenues.

Parmi ces cinq références, trois apparaissent particulièrement pertinentes : la référence n° 5 en ce qu’elle concerne un local à usage d’entrepôt avec des prestations relativement comparable au local à évaluer, si ce n’est que ces prestations « minimales » sont moins gênantes pour un local qui ne sert qu’à du stockage de marchandises de matériel que pour un local dans lequel une activité professionnelle est exercée quotidiennement ; la référence n° 6 en ce qu’elle concerne un local situé sur la même commune et utilisé peu ou prou pour la même activité que celle exercée dans le local à évaluer si ce n’est que ce local est neuf, de bonne qualité et situé dans une zone industrielle ; la référence n° 7 en ce qu’elle concerne local mitoyen du local à évaluer si ce n’est que ce local est plus fonctionnel et mieux orienter que le local à évaluer. Les références n° 3 et 8 apparaissent moins pertinentes, la première correspondant à un local présentant une bien meilleure qualité et une bien meilleure fonctionnalité, situé dans une zone d’activité plus éloignée de la commune de [Localité 1], au carrefour de nombreuses voies de communication, la seconde correspondant un local de grande superficie utilisé pour une activité de location de box. Compte tenu du faible nombre de références disponibles, ces deux dernières références ne peuvent être écartées, mais elles doivent être affectées d’un coefficient de pondération de 1 tandis que les trois autres doivent être affectées d’un coefficient de pondération de 2.

Le prix moyen au mètre carré d’un local ancien et présentant un faible niveau de prestations, à usage d’atelier, situé sur la commune de [Localité 1] à proximité immédiate du centre-ville peut donc être estimé à la somme de 40 euros.

Le local à évaluer est dans un état de particulière vétusté. L’expert a ainsi noté un état médiocre et une grande vétusté générale, constatant des traces d’infiltrations en toiture dans le bureau et l’atelier, des fissures en façade du bureau, un mur non jointif dans l’atelier, des infiltrations au niveau des fenêtres dans le bureau, des portes de l’atelier non étanches et une porte du bureau non jointive, un compteur électrique ancien et une absence d’isolation et de chauffage. L’expert n’a cependant pas minoré le prix au mètre carré retenu pour tenir compte de cette particulière vétusté, indiquant que les travaux de rénovation devant être réalisés par le bailleur n’avaient pas à être pris en compte pour déterminer la valeur locative des locaux, le preneur pouvant solliciter en cours de bail, le cas échéant en justice, que le bailleur exécute ces travaux, et l’état général défavorable du local étant pris en compte dans l’estimation de la valeur locative.

Il résulte cependant des dispositions réglementaires susvisés que la vétusté du local loué et son état d’entretien doivent être pris en compte pour déterminer la valeur locative, sans qu’il y ait lieu de rechercher à qui incombe ce défaut d’entretien. La valeur locative devant être appréciée à la date de la demande de révision, il n’y a pas lieu non plus de tenir compte des éventuels engagements pris par les parties pour la période postérieure ou des éventuelles actions en justice qu’elles pourront engager au cours de cette période pour contraindre l’autre à exécuter ses obligations. Le défaut d’entretien du local à évaluer doit donc être spécifiquement pris en compte pour déterminer sa valeur locative.

Si l’expert judiciaire a appliqué des correctifs aux éléments de comparaison retenus pour tenir compte du fait que ces éléments concernent des locaux situés dans des zones de meilleure commercialité, construits plus récemment et présentant un meilleur niveau de prestation ou une meilleure fonctionnalité, il n’apparaît pas qu’il ait appliqué un correctif pour tenir compte de la grande vétusté du local à évaluer, indépendamment de son faible niveau de prestation. L’expert a en outre retenu un prix au mètre carré situé au-dessus de la moyenne des références qu’il a sélectionnées. Or, non seulement le local loué a été construit dans les années 70 et présente un faible niveau de confort et de prestations (absence de chauffage et d’isolation notamment) mais il est en outre en mauvais état d’entretien et subit ainsi des infiltrations et des passages d’air. Il y a donc lieu d’appliquer un abattement de 15% sur le prix moyen au mètre carré pour tenir compte de la grande vétusté du bien à évaluer. Cet abattement ne saurait être plus important dès lors que les correctifs appliqués par l’expert aux éléments de comparaison ont déjà permis d’établir un prix moyen au mètre carré pour la location d’un local ancien, de médiocre qualité, situé à proximité immédiate du centre de [Localité 1].

Il n’apparaît pas enfin que la destination des lieux ou les obligations respectives des parties, telles que fixées par le bail, justifient l’application d’une majoration ou d’une minoration quelconque.

La valeur locative du local litigieux pouvant être arrêtée à la somme de 14 654 euros (431 x 40 x 0,85), il conviendra de fixer à cette somme le montant hors taxes et hors charges du loyer annuel révisé dû à compter du 3 décembre 2021, date d’envoi de la lettre recommandée avec avis de réception portant demande de révision du loyer.

Les intérêts moratoires attachés aux loyers courent, en l'absence de convention contraire relative aux intérêts, du jour de la demande en justice. Les sommes correspondant à la différence entre le loyer du bail renouvelé dû par le locataire et la somme effectivement réglée par celui-ci produiront donc intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les sommes échues antérieurement puis à compter de chaque échéance pour les sommes échues postérieurement.
Le juge des loyers n'a cependant pas le pouvoir de prononcer une condamnation, fût-ce au paiement des intérêts moratoires produits par les sommes dues au titre du loyer révisé.

La capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière depuis la demande en justice sera enfin ordonnée.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Les deux parties succombant, chacune sera condamnée au paiement de la moitié des dépens. Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :