TJ 74281, 16 sept. 2025, RG 24/02826

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02826 - N° Portalis DB2S-W-B7I-FB7M
AFFAIRE : S.C.I. CALEXILLE / [E] [F]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 24 Juin 2025, décision mise en délibéré au 16 septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. CALEXILLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Quentin MUGNIER de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [E] [F]
né le 04 Juin 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière CALEXILLE a, par contrat signé le 11 octobre 2022 modifié par avenant, donné à bail à Monsieur [E] [F] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 1 179, 60 euros, outre une provision pour charges de 36 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 18 novembre 2024, remis à étude, la société civile immobilière CALEXILLE a fait assigner Monsieur [E] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de THONON-LES-BAINS sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
A titre principal :
- voir constater le 13 septembre 2024 la résiliation du bail consenti par la SCI CALEXILLE à Monsieur [E] [F], pour un appartement de type 3 (lot n°416 portant le n°D25 au plan), d'une surface habitable de 60,65 m2, sis [Adresse 4], comprenant une entrée avec placard, un séjour / cuisine, deux chambres, une salle de bains, un wc, un balcon, ainsi qu'un garage double situé dans le bâtiment BCD, au sous- sol (lot n°48 portant le n°54/55 au plan), en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié au locataire le 12 juillet 2024 ;
A titre subsidiaire :
-voir prononcer la résiliation du bail précité, a cette même date, consenti par la SCI CALEXILLE à Monsieur [E] [F], aux torts exclusifs de ce dernier ;
En conséquence et en tout état de cause :
- s’entendre déclarer Monsieur [E] [F] occupant sans droit ni titre de l'appartement objet du bail ;
- s’entendre condamner Monsieur [E] [F] à libérer les locaux qu'il occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir ;
- voir ordonner, à défaut de libération effective des locaux dans le délai précité, l'expulsion de Monsieur [E] [F] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est ;
- s’entendre condamner Monsieur [E] [F] à payer à la SCI CALEXILLE la somme de de 3.917,94 € (4.094,38 € - COUT COMMANDEMENT [176,44 €] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus a la date du 22 octobre 2024, mois d'octobre 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation et charges échues entre cette date et celle du jugement à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
- s’entendre condamner Monsieur [E] [F] à payer à la SCI CALEXILLE, une indemnité d'occupation qu'il conviendra de fixer a Ia somme de 1362,85 € par mois, avec indexation comme pour les loyers, à compter du jugement à intervenir et jusqu'au départ effectif des lieux de Monsieur [E] [F] ;
- s’entendre condamner Monsieur [E] [F] à payer à La SCI CALEXILLE, une indemnité de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- s’entendre condamner Monsieur [E] [F] en tous les dépens de l'instance en ce compris les coûts du commandement de payer délivré le 12 juillet 2024, ainsi que le cout de la dénonciation a la CCAPEX, pour un montant de 176,44 € ;
- rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le rapport médico-social a été adressé au Greffe le 23 juin 2025 et mentionne que Monsieur [E] [F] a démissionné de son précédent emploi à la suite d’une rupture conventionnelle avec son employeur, qu’il compte retrouver rapidement un emploi pour honorer ses dettes et qu’il n’a plus réussi à régler ses loyers depuis le mois d’avril et qu’il souhaite quitter le logement.

Lors de l’audience du 24 juin 2025, la SCI CALEXILLE, représentée, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte du 11 juin 2025 actualisant la dette locative à cette même date à hauteur de 14 178 euros, charges comprises. Elle a indiqué s’opposer à l’échelonnement des paiements en l’absence de pièces justifiant de la situation du locataire.

Monsieur [E] [F] était présent et a demandé l’octroi des délais de paiement avec un montant de 500 euros par mois à compter d’août 2025. Il a indiqué ne pas contester la dette, avoir repris un emploi, rembourser des crédits à hauteur de 1 300 euros par mois et souhaiter déménager.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 11 octobre 2022. La clause résolutoire du contrat (article VIII) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d'un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 12 juillet 2024, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 3 409, 79 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit à la date du 13 septembre 2024, deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [E] [F] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats en date du 11 juin 2025 que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée à cette même date s’élevait à la somme de 14 178 euros. La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [E] [F] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, date de la signification de l’assignation, sur la somme de 3 917, 94 euros, et de la signification du présent jugement, pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [E] [F] sollicite des délais de paiement pour régler l’arriéré locatif. Toutefois, il ressort du décompte en date du 11 juin 2025 que Monsieur [E] [F] n'a effectué aucun règlement depuis le 14 novembre 2024. Dans ces conditions, le locataire ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [F], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS