TJ 74281, 2 sept. 2025, RG 24/00233

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00233 - N° Portalis DB2S-W-B7I-E6WF
AFFAIRE : [K] [C] / S.A. ALLIADE HABITAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 19 Novembre 2024

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Madame [K] [C] née le 12 Février 1954 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Isabelle COTTIN, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEUR

S.A. ALLIADE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Maître Laurence LE GLOANIC de la SELARL Laurence LE GLOANIC, avocat postulant et de Maître Marie-Josèphe LAURENT de la SELAS IMPLID LEGAL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant,

Expédition délivrée à
Exécutoire délivré à

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 juin 2022, la société anonyme ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [K] [C] un appartement au sein d’un immeuble, dont la société CITYA est le syndic, situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 364, 31 euros, outre des provisions pour charges mensuelles s’élevant à 450, 36 euros.

L'appartement dispose d'une chaudière individuelle à gaz de marque DE DIETRICH, mise en service le 27 janvier 2022, assurant la production de l’eau chaude sanitaire et le chauffage.

Par un courrier du 30 novembre 2023 renouvelé le 1er décembre 2023 puis le 2 janvier 2024, Madame [K] [C] a signalé à ALLIADE HABITAT le mauvais fonctionnement de la chaudière. ALLIADE HABITAT a demandé à la société CITYA d’intervenir par un courriel du 18 janvier 2024.

La société ENGIE HOME SERVICES a procédé à six interventions de dépannage entre le 20 novembre 2023 et le 7 février 2024. Le compte rendu de cette dernière intervention a été adressé, le 11 février 2024, par Madame [K] [C] à ALLIADE HABITAT, la société ENGIE HOME SERVICES concluant à la persistance du dysfonctionnement de la chaudière, après le remplacement de la platine et du thermostat, et suggérant la mise en œuvre d’une autre solution pour la réparer.

Selon autorisation du Juge des contentieux la protection de THONON-LES-BAINS, le 30 avril 2024, Madame [K] [C] a fait délivrer à ALLIADE HABITAT un acte de Commissaire de Justice le 3 mai 2024 en vue de sa comparution à l’audience du 28 mai 2024 sollicitant la condamnation, sous astreinte, du bailleur à remettre en état la chaudière, à lui rembourser les loyers acquittés depuis le mois d’octobre 2023 et à lui verser une indemnisation au titre de son préjudice de jouissance.

Lors de l’audience du 28 mai 2024, les deux parties, représentées par leur Conseil, ont comparu. L’affaire a ensuite fait l’objet de trois renvois pour leur permettre d’échanger leurs arguments ou de trouver un accord.

Le 19 novembre 2024, lors de la dernière audience de renvoi, les parties ont déposé leur dossier de plaidoirie réitérant oralement leurs demandes.

Selon ses conclusions n°2 récapitulatives, Madame [K] [C] a demandé au Juge, invoquant les articles 834, 835 et 837 du code de procédure civile ainsi que les dispositions de la loi n° 89 – 462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002 – 120 du 30 janvier 2022,
- à titre principal, qu’il
- juge indécent le logement loué par ALLIADE HABITAT à Madame [C],
- condamne ALLIADE HABITAT à réaliser les travaux de remise en état nécessaires de la chaudière de marque DE DIETRICH, modèle MPX 24/29 Ml -THPE, n° de série 1143044 : 7735076, les nombreuses interventions de techniciens professionnels n’ayant pas permis sa remise en état,
- juge qu’ALLIADE HABITAT sera condamnée à procéder à ce remplacement sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir pendant une durée de trois mois,
- autorise Madame [K] [C] pour la durée des travaux à réduire le montant de son loyer de 150 euros, soit un loyer de 313, 60 euros mensuel,
- condamne ALLIADE HABITAT à restituer à Madame [K] [C] la somme de
5 046, 60 euros au titre de la période d'octobre 2023 jusqu'à mai 2024, somme à parfaire au jour du jugement,
- condamne ALLIADE HABITAT à la somme de 5 000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts en raison du préjudice de jouissance subi par Madame [K] [C],
- à titre subsidiaire, qu’il ordonne le renvoi de l’affaire au fond conformément à l’article 837 du code de procédure civile,
- en tout état de cause, qu’il
- condamne ALLIADE HABITAT à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamne la même aux entiers dépens en ce compris les frais de Commissaire de Justice au
titre du constat dressé le 9 avril 2024,
- juge n'y avoir lieu à écarter l'exécution de provisoire de la décision à intervenir.

Se fondant sur les articles 834 du code de procédure civile, 6 et 20 – 1 de la loi n° 89 – 462 du 6 juillet 1989 et 2.5 du décret n° 2002 – 120 du 30 janvier 2022, Madame [K] [C] fait valoir que l’indécence de son logement en raison de l’absence de chauffage et d’eau chaude consécutive à la défaillance de la chaudière est établie par les interventions de la société ENGIE HOME SERVICES et par le procès-verbal de constat dressé le 9 avril 2024 par un Commissaire de Justice qu’elle a missionné et demande la condamnation, sous astreinte, du bailleur en raison de son absence de réponse avant son assignation qui l’a conduit à faire intervenir la société ENGIE HOME SERVICES, à sept reprises, ainsi que la société PRESTAGAZ sans que la chaudière ne fonctionne à nouveau, ainsi que Madame [K] [C] a pu le constater au début du mois de novembre 2024, alors que toutes ses pièces avaient été changées.

Invoquant ensuite les articles 835 alinéa 2, du code de procédure civile, 1719 alinéa premier du code civil, Madame [K] [C] demande le remplacement de la chaudière défectueuse en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la restitution des loyers qu’elle a acquittés alors que l’absence de chauffage et d’eau chaude avait de graves conséquences sur sa vie quotidienne ainsi que le versement de dommages et intérêts n’ayant pu utiliser de l’eau pour ses besoins quotidiens, ni quitter son logement en raison des difficultés pour trouver à se loger auprès de bailleurs sociaux.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, ALLIADE HABITAT demande au Juge, au visa des articles 9 et 834 du code de procédure civile, de la loi n° 89 – 462 du 6 juillet 1989 et R. 224 – 41 – 4 et suivants du code de l’environnement,
- de débouter Madame [K] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- de condamner Madame [K] [C] à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner Madame [K] [C] aux entiers dépens.

ALLIADE HABITAT considère que les demandes de Madame [K] [C], pour obtenir la réduction du loyer et le remboursement des loyers déjà versés, sont irrecevables sur le fondement tant de l’article 834 que de l’article 835 du code de procédure civile.

ALLIADE HABITAT soutient ensuite que la locataire ne rapporte pas la preuve que le logement qui lui a été délivré serait indécent, ne fournit pas le contrat d’entretien de la chaudière, ni l’attestation justifiant des entretiens effectués dans le délai réglementaire alors que cet entretien lui incombe, n’apporte aucun élément justifiant d’un manquement du bailleur à ses obligations, ALLIADE HABITAT relevant également qu’aucun prestataire n’a préconisé le remplacement intégral de la chaudière et que les dysfonctionnements de la chaudière dont pâtit Madame [K] [C] peuvent aussi s’expliquer par les manquements de la société ENGIE HOME SERVICES. ALLIADE HABITAT souligne aussi avoir engagé des frais s’étant élevés à la somme de 1 645, 60 euros pour faire intervenir le fabricant de la chaudière et une autre société de dépannage.

ALLIADE HABITAT en conclut que sa responsabilité ne peut donc être établie.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 janvier 2025 prorogée au 2 septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur l’obligation de délivrance d’ALLIADE HABITAT
Au terme de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présent ou appelé, dans les cas où la loi confère un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Il résulte de l’article 1719 1° du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose loué et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

Il est constant que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et qu’il est tenu de prouver qu’il s’est libéré entièrement de cette obligation.

Par ailleurs, selon l’article R. 224-41-5 du code de l’environnement, lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. Les articles R. 224-41-4 et R. 224-41-7 de ce même code disposent que l’entretien doit être annuel et qu’en cas de remplacement d'une chaudière ou d'installation d'une nouvelle chaudière, le premier entretien doit être effectué au plus tard au cours de l'année civile suivant le remplacement ou l'installation.

Il résulte de l’article 9) paragraphe 34 des conditions générales du contrat de location liant les parties que le locataire doit « prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87 – 512 du 26 août 1987, et par les textes qui le compléteront et modifieront et notamment […] chaudières […]. »

Madame [K] [C] a signalé le 30 novembre 2023 ne plus disposer de chauffage, ni d’eau chaude, ce que, dès l’origine, ALLIADE HABITAT ne conteste pas, même s’il prétend avoir dû attendre son courriel du 11 février 2024 pour obtenir des éléments justifiant les dysfonctionnements de la chaudière. Le procès-verbal de constat établi par Commissaire de Justice le 9 avril 2024 vient confirmer que la chaudière ne produit aucune chaleur et que les deux codes d’erreur qui apparaissent sur le panneau d’affichage digital ne sont pas référencés dans le manuel d’entretien de la chaudière.

Il ressort des interventions de la société ENGIE HOME SERVICES des 20 novembre 2023, 23 novembre 2023, 27 novembre 2023, 5 décembre 2023, 26 janvier 2024 et 7 février 2024 que les dysfonctionnements persistent en dépit de changements de pièces, d’un nouveau paramétrage, de contrôles de fonctionnement et de combustion.

Les investigations effectuées après l’assignation du 3 mai 2024, à l’initiative du bailleur, par le fabricant de la chaudière et le fournisseur de gaz, n’ont pas permis de remettre en fonctionnement la chaudière, ainsi que le constate la société ENGIE HOME SERVICES dans le courriel qu’elle lui adresse le 30 juillet 2024. Il ressort de ce compte rendu que toutes les pièces de la chaudière alors ont été remplacées (carte électronique, bougie d’allumage, bloc gaz, joint de ventouse etc.…) et que les techniciens intervenus évoquent d’autres hypothèses extérieures à l’équipement (« canalisation pincée en dalles, débris à l’installation »).

ALLIADE HABITAT reconnaît la réalité des défaillances de la chaudière dans un courriel du 15 juillet 2024 («Mme [K] [C] n’a pas d’eau chaude ni de chauffage depuis plusieurs mois. Elle est obligée de prendre des douches à sa salle de sport chez les voisins. Elle a déjà passé un hiver sans chauffage en ayant l’obligation de mettre en place des moyens de chauffage annexe. Cette situation n’est pas acceptable (idem)»).

Le service de l’eau chaude va néanmoins reprendre ainsi qu’il est constaté le 22 août 2024, dans le dernier rapport d’intervention de la société ENGIE HOME SERVICES et n’est plus contesté par la locataire, son Conseil ayant même confirmé son rétablissement lors de l’audience du 3 septembre 2024.

Il ressort également d’un courriel en date du 13 novembre 2024 de Madame [K] [C] adressé à ALLIADE HABITAT qu’à la suite d’une nouvelle intervention de la société ENGIE HOME SERVICES, 12 novembre 2024, que le service du chauffage a également repris (« ENGIE est intervenu hier matin et rétabli le chauffage en quelques minutes ! Dommage que ce miracle soit intervenu à une semaine du 19 novembre prochaine ! ! ! ! »).

Dans les dernières conclusions de Madame [K] [C], il est indiqué qu’« au jour de la rédaction des présentes – novembre 2024 – la chaudière ne fonctionne toujours pas ». Or, si ces conclusions récapitulatives ne sont pas datées, il s’avère qu’elles ont été adressées à la partie adverse le 12 novembre 2024 selon le courriel du Conseil de la demanderesse versé aux débats par le Conseil d’ ALLIADE HABITAT. Dès lors, la rédaction des conclusions est antérieure à la constatation du rétablissement du chauffage. En l’absence d’éléments contraires, postérieurs au 13 novembre 2024, il y a donc lieu de constater que, depuis cette date, le fonctionnement de la chaudière est à nouveau effectif.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes de Madame [K] [C] de remplacement de la chaudière de son appartement, sous astreinte, et de réduction du loyer pendant la durée des travaux.

Le respect, par le bailleur, de son obligation de délivrance se pose néanmoins pour la période comprise entre le 30 novembre 2023 et le 13 novembre 2024.

Madame [K] [C] sollicite sa condamnation à la restitution des loyers versés de 2023 à 2024 et au paiement de dommages et intérêts. Ses demandes ne sont donc pas irrecevables.

Il est, en effet, de jurisprudence constante que si le juge des référés n’est pas saisi du principal et n’a pas à se prononcer sur une question de fond, il ne lui revient donc pas de condamner à des dommages et intérêts (Cass. 2ème civ. 11 décembre 2008, n° 07-20.255). Il peut néanmoins accorder une provision sur dommages et intérêts (Cass. soc. 12 février 2014, n° 11-27.899) dont il apprécie souverainement le montant.

Conformément à l’article R. 224-41-5 précité, il incombe à Madame [K] [C] d’entretenir la chaudière individuelle équipant son logement. Le contrat de location ne comporte, en effet, aucune disposition l’exonérant de son obligation d’entretien. De plus, la chaudière a été mise en service le 27 janvier 2022 et la conformité de l’installation a alors été attestée par l’installateur et l’organisme de contrôle. ALLIADE HABITAT a donc mis à la disposition de Madame [K] [C] une chaudière en état de fonctionnement permettant le chauffage de l’appartement et fournissant de l’eau chaude en suffisance : il a ainsi satisfait à son obligation de délivrance. Le bailleur déclare que la locataire, entrée dans les lieux le 29 juin 2022, était « la première occupante de l’appartement s’agissant d’une résidence édifiée peu avant » qu’elle ne s’y installe. Il s’en déduit que la chaudière est demeurée pleinement opérationnelle pendant ce laps de cinq mois. A la date du signalement des dysfonctionnements de l’équipement, le 30 novembre 2023, une année civile s’était donc écoulée depuis sa mise en service et l’installation de Madame [K] [C].

Le bailleur est donc fondé à lui reprocher de ne pas rapporter la preuve qu’elle a respecté son obligation d’entretien alors qu’elle ne produit ni le contrat d’entretien qu’elle se devait de souscrire, ni l’attestation annuelle qui justifie d’un contrôle annuel. En effet, si les compte-rendu d’intervention sont nombreux depuis le 30 novembre 2023, les conclusions des techniciens ne permettent pas d’écarter que les pannes ne seraient pas dues à un défaut d’entretien. En outre, si le remplacement de toutes les pièces de la chaudière a dû être effectué, ce qui a pu se révéler intéressant pour les entreprises concernées, il ne peut s’en déduire qu’ALLIADE HABITAT aurait nécessairement failli à son obligation de délivrance en n’effectuant pas les réparations ou le remplacement de la chaudière qui, ne relevant pas de l’obligation d’entretien de la locataire, lui auraient incombé.

Dès lors, considérant que l’absence défaut d’entretien de la chaudière ne peut être démontrée par la locataire, Madame [K] [C] sera donc déboutée de ses demandes tendant à obtenir la restitution de son loyer à compter d’octobre 2023 et l’allocation de dommages et intérêts en raison de son préjudice de jouissance.

2. Sur les mesures accessoires
Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, Madame [K] [C] succombant, elle sera condamnée aux dépens de l'instance. L’équité commande, au regard de sa situation financière, qu’elle ne soit pas condamnée au paiement d’une indemnité judiciaire.

PAR CES MOTIFS