TJ 74281, 16 sept. 2025, RG 24/02733

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02733 - N° Portalis DB2S-W-B7I-FB2H
AFFAIRE : [L] [V], [B] [V] / [Y] [C]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 24 Juin 2025, décision mise en délibéré au 16 septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [L] [V]
né le 27 Juin 1958 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me JULES CONCAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [B] [V]
né le 31 Octobre 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me JULES CONCAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [Y] [C]
née le 16 Septembre 1988 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] [Etablissement 1] - Bât B étage 2 - [Localité 2]
comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [V] a, par contrat signé le 18 août 2015, donné à bail à Madame [Y] [C], moyennant un loyer mensuel de 810 euros dont 80 euros de charges, un appartement n°B24, une cave n°14B, un garage n°31 ainsi qu’un parking n°88 dans l’immeuble [Etablissement 1], situé [Adresse 3] à [Localité 2] détenu en indivision avec Monsieur [L] [V], par moitié indivise.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 novembre 2024, remis à étude, Monsieur [B] [V] et Monsieur [L] [V] ont fait assigner Madame [Y] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- Déclarer la demande de M. [L] [V] et M. [B] [V] recevable et fondée ;
- Débouter Mme [Y] [C] de l’intégralité de ses prétentions,
- Constater l'acquisition dc la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 27/10/2024 ;
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d'habitation régularisé le 18/08/2015, pour inexécution du locataire de son obligation de paiement du loyer ;
- Déclarer Mme [Y] [C] occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 3] [Etablissement 1] - Bat. B Etage 2, et appartenant à M. [L] [V] et M. [B] [V] ;
- En conséquence, ordonner l'expulsion de Mme [Y] [C] et celle dc tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- Déclarer Mme [Y] [C] de mauvaise foi, au sens de l'alinéa 2 de l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ;
- Dire et Juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ne s'applique pas à la présente procédure ;
- Condamner Mme [Y] [C] à payer à M. [L] [V] et M. [B] [V] la somme de 3.345,79 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 28/10/2024, à parfaire ou diminuer au jour de l'audience ;
- Dire et juger que cette somme sera productive d'intérêts au taux légal à compter du 27/08/2024, date du commandement, sur la somme de 3.321,79 €, et à compter de la date de la présente assignation sur la somme de 3.345,79 €, jusqu'à parfait règlement ;
- Condamner Mme [Y] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non- résiliation du bail jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir ;
- Dire et Juger que M. [L] [V] et M. [B] [V] seront autorisés à indexer la part de l'indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l'artic1e 23 de la loin° 89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;
- Condamner Mme [Y] [C] à payer à M. [L] [V] et M. [B] [V] la somme de 1.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner Mme [Y] [C] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l'Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l'expulsion ;
- Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 27 mai 2025, mentionnant que la dette de loyer provient d’une période d’instabilité professionnelle entre juillet 2024 et avril 2025, notamment en lien avec les moyens de garde de son enfant, que Madame [Y] [C] a conclu un contrat à durée indéterminée à compter du 12 mai 2025, qu’elle a accepté la mise en place d’une mesure d’accompagnement en économie sociale et familiale. Le rapport mentionne en outre que les ressources de Madame [Y] [C] vont augmenter tandis que les frais de nourrice vont se réduire après l’entrée de son enfant à l’école. Madame [Y] [C] a par ailleurs déclaré percevoir actuellement un revenu de 1 543 euros par mois avec des charges à hauteur de 1 349 euros par mois.

Lors de l’audience du 24 juin 2025, Monsieur [B] [V] et Monsieur [L] [V], représentés, ont réitéré leurs prétentions et ont actualisé la dette à la somme de 5 250,56 euros selon un décompte arrêté au 16 juin 2025. Ils s’opposent à la demande de délais de paiement formulé par la locataire.

Madame [Y] [C] présente, a expliqué être mère célibataire et avoir mis 4 mois à percevoir ses allocations chômage, qu’elle a repris un travail en CDI et perçoit à ce titre un salaire mensuel de 1 900 euros net, qu’elle a repris le paiement des loyers depuis 2 mois, qu’elle attend de percevoir l’aide demandée au fond de solidarité logement. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de payer la somme de 70 euros par mois en sus du paiement du loyer.

Lors de l’audience, il a été demandé à Madame [Y] [C] de fournir la décision d’octroi de l’aide du fond de solidarité logement au Conseil des demandeurs ainsi qu’au Tribunal. Cette pièce a été réceptionnée par le Greffe le 25 août 2025.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 815-3 du code civil, le ou les indivisairs titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité [..] conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

À titre liminaire, il sera constaté que le bail a été conclu par Monsieur [B] [V] qui ne dispose pas de la majorité des deux tiers des droits indivis mais seulement de la moitié. Cependant, même si le bail a été conclu sans le consentement de Monsieur [L] [V], ce dernier est partie prenante de la présente instance. Son droit à agir n’est donc pas contestatble. En outre, Madame [Y] [C] n’a pas soulevé l’inopposabilité du bail. Elle n’est cependant engagée qu’à l’égard de Monsieur [B] [V] et n’a donc à satisfaire à son obligation de paiement, fondée sur le bail, qu’auprès de lui.

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment eu pour effet de réduire le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 18 août 2015. Selon la clause résolutoire du contrat (article 11), à défaut de paiement intégral à son échéance d'un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 27 août 2024, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 3 321, 79 euros visant la clause résolutoire du bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 28 octobre 2024, deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte versé aux débats arrêté au 16 juin 2025 que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée à cette même date s’élevait à la somme de
5 250,56 euros. La justification d’un paiement libératoire de Madame [Y] [C] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer à Monsieur [B] [V] cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, le 27 août 2024, sur la somme de 3 321, 79 euros puis à compter de l’assignation, le 8 novembre 2024, sur le surplus jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [Y] [C] sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme de 70 euros en plus de son loyer. Si elle a adressé au Greffe le 25 août 2025, la décision du fonds de solidarité logement, elle ne justifie pas l’avoir adressée aux demandeurs, de sorte que cette pièce n’est pas soumise à la contradiction. En tout état de cause, Madame [Y] [C] ne justifie que d’un accord de principe à hauteur de 3 000 euros.

Ceci étant, il ressort du dernier décompte actualisé en date du 16 juin 2025 que Madame [Y] [C] a repris le versement intégral du loyer au mois de mai et de juin 2025. Par ailleurs, la reprise d’une activité professionnelle par cette dernière avec une augmentation de son salaire, la perspective de diminution de ses frais de garde et le suivi social qu’elle a pu mettre en place justifient de faire droit à sa demande de délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 100 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de la défenderesse et de la condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants, de l’implication de Madame [Y] [C] dans le travail social entrepris et des délais de paiement octroyés, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution.

Madame [Y] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité aux demandeurs, pris ensemble,, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,