TJ 74281, 29 août 2025, RG 25/00002

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON LES BAINS LE JUGE DE L’EXÉCUTION

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SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT DU 29 Août 2025- N° 25/00081

N° Rôle : N° RG 25/00002 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FCWU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution
Madame Sylvie MERGUI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 27 Juin 2025
JUGEMENT rendu le 29 Août 2025 par le même magistrat
par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété «CARRE NATURE» représenté par son Syndic en exercice, la Société IMMO DE FRANCE AIN, S.A.S. au capital de 1 200 000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BOURG EN BRESSE sous le numéro 391 634 912, dont le siège social est à [Localité 1] [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Représentant Légal, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]
Créancier Poursuivant, représenté par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant, Maître Sandrine FUSTER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

ET :

Madame [E] [T] [F] [Q], née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
Débiteur saisi, représenté par Maître Brigitte ELEK, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

ET :

S.A. BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES, au bénéfice d’une inscription de privilège de prêteur de deniers pris à son profit à l’encontre de Madame [E] [Q] au service de la publicité foncière d’annecy le 2 septembre 2014 Volume 2014 V numéro 6185, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 4]
Créancier inscrit, représenté par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

A été prononcé le Jugement suivant :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par jugement réputé contradictoire en date du 19 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a condamné Mme [E] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CARRE NATURE la somme de 2.870,32 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2022, au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus au 1er février 2022 et des provisions et cotisations fonds travaux exigibles au 1er avril 2022 de l'exercice allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à Mme [E] [Q] un commandement aux fins de saisie vente et lui a fait signifier le jugement dans le même acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CARRE NATURE a fait délivrer à Mme [E] [Q] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le bien suivant :

“Sur la Commune de [Localité 2], Lieudit «[Localité 5]» [Adresse 3], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé «CARRE NATURE» figurant au cadastre de ladite Commune :
Pour partie en pleine propriété sur les parcelles suivantes, savoir :
Section B, Numéro [Cadastre 1], pour une surface de 7a 14ca
Section B, Numéro [Cadastre 2], pour une surface de 10a 65ca
Section B, Numéro [Cadastre 3], pour une surface de 72a 85ca
Section B, Numéro [Cadastre 4], pour une surface de 3a 12ca
Section B, Numéro [Cadastre 5], pour une surface de 3a 67ca
Le surplus, dans le lot volume n° 1 cadastré :
Section B, Numéro [Cadastre 6], pour 12a 27ca
Section B, Numéro [Cadastre 7], pour 6a 99ca
Section B, Numéro [Cadastre 8], pour 56ca
Section B, Numéro [Cadastre 9], pour 2a 46ca
Section B, Numéro [Cadastre 10], pour 45ca
et plus particulièrement :
- Le lot n° 4 (QUATRE), soit au premier étage à l’angle Nord-Ouest du bâtiment A, un appartement T2 d’une surface Loi Carrez totale de 39,42 m², comprenant un hall d’entrée et dégagement, un espace séjour, salle à manger, cuisine équipée, une salle de bains avec WC et une chambre. Avec les 77/10018ème de la propriété du sol et des parties communes générales et les 51/1000ème des parties communes spéciales au bâtiment A,
- Le lot n° 73 (SOIXANTE-TREIZE), soit au rez-de-chaussée haut du bâtiment B, une cave portant le numéro 40 d’une surface au sol de 2,8 m². Avec les 1/10018ème de la propriété du sol et des parties communes générales et les 1/1000ème des parties communes spéciales au bâtiment B”,

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CARRE NATURE a fait assigner Mme [E] [Q] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution de Thonon-les-Bains.

Mme [E] [Q] a soulevé des contestations.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Mme [E] [Q] demande au juge de l’exécution de :
A titre principal : Rejeter les demandes adverses, Ordonner la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière, Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, A titre subsidiaire : L’autoriser à procéder à la vente amiable, Statuer ce que de droit sur les dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CARRE NATURE demande au juge de l’exécution de :
Rejeter les demandes adverses, Ordonner la vente forcée et fixer les modalités de poursuite de la procédure, Condamner Mme [E] [Q] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de Me Fuster.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande de mainlevée du commandement valant saisie immobilière

Sur l’existence d’un titre exécutoire

L’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

L’article 656 du code de procédure civile dispose que si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.
La copie de l'acte est conservée à l'étude pendant trois mois. Passé ce délai, l'huissier de justice en est déchargé.
L'huissier de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l'acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions.

En l’espèce, le jugement a été signifié par dépôt à étude, après que l’huissier se soit rendu à l’adresse de Mme [Q], et constaté que son nom figurait sur la boîte aux lettres et sur le tableau des occupants. Par ailleurs, cette adresse, qui est celle du bien saisi, est également celle à laquelle ont été signifié le commandement aux fins de saisie immobilière à personne et l’assignation à l’audience d’orientation par dépôt à étude.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un titre exécutoire.

Sur la proportionnalité de la procédure

L’article L121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.

Il est par ailleurs constant que pour trancher la demande de mainlevée de la mesure inutile ou abusive, il appartient au juge de l'exécution de se placer au jour où il statue (Civ. 2ème, 20 octobre 2022, n°20-22.801).

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par le syndicat des copropriétaires que la créance arrêtée au 21 mai 2025 s’élève à la somme de 13.128,93 €. Il en ressort qu’aucun paiement n’a eu lieu depuis le 12 février 2020, de sorte que la dette augmente rapidement sans que Mme [Q] ne justifie avoir tenté de régler les sommes dues.

Dès lors, la procédure n’apparaît pas abusive.

En conséquence, la demande de mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière sera rejetée.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

Il ressort du décompte actualisé produit par le syndicat des copropriétaires que la créance arrêtée au 21 mai 2025 s’élève à la somme de 13.128,93 €, ce qui n’est pas contesté par Mme [Q].

Sur la demande d’autorisation de vente amiable

L’article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

L’article R322-17 de ce même code dispose que la demande du débiteur aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d'avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l'audience d'orientation.

Mme [Q] justifie avoir consenti un mandat de vente sur l’appartement objet de la saisie, pour un prix de 150.000 €. Compte tenu de la créance du syndicat des copropriétaires, il y a lieu de fixer le prix plancher à la somme de 120.000€.

En application des articles R. 322-21 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui autorise la vente amiable taxe les frais de poursuite.

Les frais seront donc taxés à la somme de 3.003,15 €.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront pris en frais privilégiés de vente. Mme [Q] sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS