TJ 34032, 1 sept. 2025, RG 24/00856

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 14]

MINUTE N° 25/395

AFFAIRE N° RG 24/00856 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3GY3

Jugement Rendu le 01 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA RIVIERE DE SAINT ANDRE
immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 333 554 731
prise en la personne de son représentant légal en exercice
ayant son siège social [Adresse 17]
[Localité 3]

Représentée par Maître Céline COLOMBO de la SELARL SOLERE-RIUS- COLOMBO, avocats au barreau de CARCASSONNE

DÉFENDEURS :

Monsieur [R], [X] [E]
né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 21]
[Adresse 19]
[Localité 10]

Représenté par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [W], [B], [T] [K] épouse [E]
née le [Date naissance 9] 1964 à [Localité 22]
[Adresse 19]
[Localité 10]

Représentée par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [O] [Z] [P] [C]
né le [Date naissance 1] 1996 à [Localité 16] (53)
[Adresse 19]
[Localité 10]
2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Représenté par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [F] [Y] [E]
née le [Date naissance 7] 1997 à [Localité 13]
[Adresse 20]

Représentée par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Sarah DOS SANTOS, Juge,
Violaine MOTA, Greffier

En présence de [H] [G], auditrice de justice,

Magistrat ayant délibéré :

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 02 Juin 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 01 Septembre 2025 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu par Maître [I] [U], Notaire à CASTELNAUDARY (11) en date du 1er juillet 2022, la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE, d’une part, et Monsieur [R] [E], Madame [W] [K] épouse [E], Monsieur [O] [C] et Madame [F] [E], d’autre part, ont contracté une promesse de vente portant sur un corps de ferme comprenant un bâtiment d’habitation avec dépendances et terrain autour cadastré section ZS numéro [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] au lieudit Pech de Sans et section ZS numéro [Cadastre 11] et [Cadastre 12] lieudit [Adresse 4], d’une surface de 8.858 m², situé au [Adresse 18], au prix de vente de 500.000 euros.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2022.

Ladite promesse prévoyait le versement par les acquéreurs d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 10.000 euros en l’étude de Maître [U] dans les 10 jours de la signature du compromis, sommé réglée par les consorts [E] [C] le 4 juillet 2022 ainsi qu’une condition suspensive à savoir l’octroi d’une offre de prêt d’un montant maximal de 550.000,00 euros, remboursable sur une durée de 240 mois avec un taux d’intérêt maximal de 1,50 % l’an (hors assurances).

Au mois de septembre 2022, la Société Marseillaise de Crédit et le Crédit mutuel ont notifié aux consorts [E] leur refus de financement.

Les consorts [V] ont alors notifié au notaire, Maître [U], le 9 octobre 2022, ces deux refus de prêt et la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt en découlant, sollicitant dans le même temps le remboursement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 10.000 euros, ce que Monsieur [A] [J], gérant de la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE, a refusé.

Monsieur [A] [J] a, alors, vainement sollicité des consorts [V] le paiement de dix semaines d’occupation d’un des appartements du domaine objet du compromis de vente à hauteur de 7.700,00 euros.

C'est dans ces conditions que par acte du 27 mars 2024, la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE a fait assigner Monsieur [R] [E], Madame [W] [K] épouse [E], Monsieur [O] [C], Madame [F] [E] devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS en paiement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE demande au Tribunal de :

Condamner solidairement Monsieur [R] [E], Madame [W] [E], Monsieur [O] [C] et Madame [F] [E] à lui verser la somme de 7.700 € ;Condamner solidairement Monsieur [R] [E], Madame [W] [E], Monsieur [O] [C] et Madame [F] [E] à lui verser la somme de 2.000 € pour résistance abusive ;Donner acte à la SCI RIVIERE DE SAINT ANDRE de ce qu'elle reconnait devoir rendre le dépôt de garantie mais que cette somme due sera compensée avec les sommes auxquelles Monsieur [E] et sa femme seront condamnés à lui verser ;Condamner solidairement Monsieur [R] [E], Madame [W] [E], Monsieur [O] [C] et Madame [F] [E] à lui la somme de 3.000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [R] [E], Madame [W] [K] épouse [E], Monsieur [O] [C], Madame [F] [E] demandent au Tribunal de :

PRONONCER l’annulation de l’acte introductif d’instance délivré par la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE ;
Et, sur le fond :
REJETER la demande en paiement formulée par le vendeur au motif de l'occupation à titre gratuit volontairement consentie ; DEBOUTER la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE de ses demandes, fins et prétentions,
Subsidiairement,
CONSTATER que la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE ne justifie pas de la réalité du préjudice allégué et que les montants réclamés sont parfaitement excessifs ;
en conséquence, L’EN DEBOUTER ;

A titre reconventionnel :
CONSTATER la défaillance de la condition suspensive de la promesse de vente du 1er juillet 2022 ; AUTORISER Maître [I] [U], Notaire, à restituer à Madame [W] [K] épouse [E], Monsieur [R] [E], Madame [F] [E] et Monsieur [O] [C] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 10.000 euros ; CONDAMNER la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, en réparation des préjudices moral et financier subis par les consorts [E] ; CONDAMNER la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE aux entiers dépens, outre 2.500 € au titre des frais irrépétibles.
La clôture de l’instruction est intervenue le 6 mai 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 2 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de procédure

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile que tenues, à peine d'irrecevabilité, de soulever les exceptions de procédure devant le juge de la mise en état, seul compétent, jusqu'à son dessaisissement, pour statuer sur celles-ci, les parties ne sont plus recevables à les soulever ultérieurement à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge.

En l’espèce, la demande de nullité de l’assignation pour défaut d’indication du fondement juridique de la demande constitue une exception de procédure et, en ce qu’elle n’a pas été présentée au juge de la mise en état avant son dessaisissement, il convient d’en déduire son irrecevabilité.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 1342 du Code civil que le paiement est l'exécution volontaire de la prestation due. Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible. Il libère le débiteur à l'égard du créancier et éteint la dette, sauf lorsque la loi ou le contrat prévoit une subrogation dans les droits du créancier.

Par ailleurs, et en vertu du « principe de l'estoppel », un cocontractant ne peut pas se contredire lui-même. En effet, l’obligation de cohérence dont découle l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui a pour objet et pour justification de ne pas décevoir les attentes légitimes du créancier d'une telle obligation, dont la bonne foi est dès lors un préalable nécessaire.

En l'espèce, il n’est pas contesté que les consorts [E]/[C] ont occupé une partie du bien immobilier objet du compromis de vente du 1er juillet 2022 entre le 1er aout 2022 et le 12 octobre 2022 avec l’accord de la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE sans qu’aucun bail ou autre contrat régissant cette occupation ne soit conclu entre les parties.

Dans le cadre de la présente instance, la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE sollicite le paiement de la somme de 7 700 euros au titre des dix semaines d’occupation par les défendeurs.

Toutefois, il résulte des pièces produites aux débats que Monsieur [J], gérant de la SCI demanderesse, a indiqué, par mail du 10 octobre 2022, qu’il « ne demanderait rien » aux consorts [E] « pour le temps passé dans la propriété ».

Le Tribunal relève également que le 14 septembre 2022, Monsieur [J] agissant en qualité de gérant de la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE a rédigé deux attestations d’hébergement au nom de Monsieur [O] [C] et de Madame [F] [E], preuve de sa volonté de les héberger à titre gratuit.

S’il est constant que, par mail, du 9 juillet 2022 Monsieur [R] [E] et Madame [W] [E] se sont engagés à régler les charges (eau, électricité et internet) relatives à leur occupation, force est de constater que la demande de la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE n’est pas fondée sur ce motif et, qu’en toutes hypothèses, aucune pièce justificative relative à ces dépenses n’est produite au débat.

Par ailleurs, le fait que cette occupation ait pu être conditionnée à l’achat du bien immobilier par les consorts [E] relève des seules allégations de la société demanderesse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le vendeur a laissé volontairement son futur acheteur occuper le bien à titre gratuit et qu’il ne peut, dès lors, venir réclamer indemnisation du fait de cette occupation.

La SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE sera, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article L 313-41 du Code de la consommation dispose que : « Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

L’article 1304-6 du Code civil dispose : « En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. »

En l’espèce, les consorts [E] justifient de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt prévue au compromis de vente dès lors qu’ils justifient de deux refus bancaires d’établissements de crédits distincts, reprenant les caractéristiques prévues audit compromis.

La non réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt est ainsi établie et, en toutes hypothèses, pas contestée par la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE.

En conséquence, Maître [U], Notaire, sera autorisée à restituer à Madame [W] [K] épouse [E], Monsieur [R] [E], Madame [F] [E] et Monsieur [O] [C] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 10.000 euros.

Sur la demande d'indemnisation pour procédure abusive

Le droit d’agir, s’il est l'expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire.

Il peut ainsi dégénérer en abus et justifier, à ce titre, réparation sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

Au cas présent, quand bien même l’action engagée par la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE était malfondée, il n’en demeure pas moins que le défendeur ne caractérise aucune intention de nuire de la part du demandeur qui a pu se méprendre sur la portée de ses droits.

En outre, les défendeurs ne prouvent pas avoir subi un préjudice distinct de celui né de la nécessité de se défendre en justice qui est intégralement réparé par l'allocation d'une somme au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La demande sera rejetée.

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, la SCI LA RIVIERE DE SAINT ANDRE, condamnée aux dépens, devra verser aux consorts [E]/[C] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L'article 514-1 dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Tel n'est pas le cas en l'espèce, l'exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,