TJ 34032, 11 juill. 2025, RG 25/00114

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 5]

Ordonnance du : 11 Juillet 2025

N° RG 25/00114 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3S2E

N° Minute : 25/432

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Monsieur [R] [S]
[Adresse 1]
SION SUISSE

Représenté par Me Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEMANDEUR

D'UNE PART

ET

S.A.S.U. CHAHD prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représentée par Me Estelle FERNANDEZ, avocat au barreau de BEZIERS substituée par Me Stéphanie CARRIE, avocat,

DÉFENDEUR

D'AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:
Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente
Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:
Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l'audience Publique du 24 Juin 2025 et qu'il en ait été délibéré, l'ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 5 février 2025, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS à la demande de Monsieur [R] [S], propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 3] au CAP D’AGDE (34300) donnés à bail à la société par actions simplifiée unipersonnelle CHAHD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SASU CHAHD), pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion, sa condamnation à laisser libre les locaux de tout objet mobilier et, à défaut, sa condamnation à retirer lesdits objets, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard, et sa condamnation à lui payer une provision de 36.307,14 € à valoir sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 3 décembre 2024, assortie de la règle de l’anatocisme et une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers, outre se voir autoriser à conserver l’intégralité du dépôt de garantie et à condamner la SASU CHAHD au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la délivrance de l’assignation, enfin voir rejeter toute demande de délai et voir débouter la SASU CHAHD de ses demandes,
Vu les audiences du 18 mars 2025, du 15 avril 2025 et du 20 mai 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,
Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SASU CHAHD, qui a sollicité de voir rejeter la demande de résiliation du bail et de lui voir accorder des délais de paiement sur deux années, outre de voir rejeter toutes autres demandes de Monsieur [R] [S] et de voir limiter la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 1.000,00 €,
Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Monsieur [R] [S], qui a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la demande provisionnelle à la somme de 31.087,60 €,
Vu l’audience du 24 juin 2025 lors de laquelle Monsieur [R] [S] a repris oralement ses demandes en indiquant que le protocole d’accord en date du 14 avril 2025 n’a pas été respecté et que le loyer courant n’est pas versé et lors de laquelle la SASU CHAHD a réitéré oralement ses demandes en arguant avoir une activité saisonnière et avoir rencontré des difficultés financières compte tenu des conditions climatiques défavorables,
Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] justifie, par la production du bail à effet au 1er avril 2021, de l’acte de vente de fonds de commerce en date du 10 janvier 2023, du commandement de payer en date du 3 décembre 2024 et des factures produites, que sa locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.
Pour faire échec à la demande de résiliation du bail, la SASU CHAHD sollicite l’octroi de délais de paiement faisant état de difficultés financières.
Or, il convient de rappeler que le bénéfice éventuel de délais de paiement ne fait pas échec à l’acquisition de la clause résolutoire mais permet d’en suspendre les effets, de sorte que la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement sera examinée à la suite de la demande de provision.

En l’occurrence, le bail stipule que le loyer annuel hors taxes est de 20.000,00 €, soit 5.000,00 € par trimestre.
La somme impayée est calculée de la manière suivante :
Facture du 27 novembre 2024 = 7.052,62
Commandement de payer du 3 décembre 2024 = 29.169,52 €
Facture du 26 février 2025 = 7.052,62 €
Versement du 25 mars 2025 = 10.000,00 €
Versement du 4 mai 2025 = 1.300,00 €
Versement du 15 mai 2025 = 1.000,00 €
Facture du 19 mai 2025 = 7.052,62 €
Versement du 18 juin 2025 = 4.500,00 €
Soit une somme impayée totale de 33.527,38 €.
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce le 3 décembre 2024, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la SASU CHAHD de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.
Le maintien dans les lieux de la SASU CHAHD causant un préjudice à Monsieur [R] [S], celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’il aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.
En outre, en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, de sorte que la demande d’enlèvement des biens sous astreinte sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».
Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’état des éléments versés aux débats, la locataire serait redevable des sommes suivantes :
Facture du 27 novembre 2024 = 7.052,62
Commandement de payer du 3 décembre 2024 = 29.169,52 €
Facture du 26 février 2025 = 7.052,62 €
Versement du 25 mars 2025 = 10.000,00 €
Versement du 4 mai 2025 = 1.300,00 €
Versement du 15 mai 2025 = 1.000,00 €
Facture du 19 mai 2025 = 7.052,62 €
Versement du 18 juin 2025 = 4.500,00 €
Soit une somme impayée totale de 33.527,38 €.

Néanmoins, il résulte des termes du commandement de payer en date du 3 décembre 2024 que Monsieur [R] [S] réclame la somme de 3.769,20 € au titre des taxes foncières des années 2023 et 2024, sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application.
Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats qu’il existe un doute sur le versement de la somme de 1.000,00 € par la SASU CHAHD le 20 mai 2025. Ainsi, il s’agit de contestations sérieuses ne pouvant être tranchées sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, de sorte que ces sommes seront déduites de la créance locative.
Ainsi, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de son montant non sérieusement contestable, soit la somme de 28.758,18 € (33.527,38 €-3.769,20 €-1.000 €). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 3 décembre 2024.

Par ailleurs, rien ne s’opposant à ce que la capitalisation annuelle des intérêts soit prononcée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, il convient donc de l’ordonner dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Enfin, Monsieur [R] [S] sollicite la conservation du dépôt de garantie versé par la SASU CHAHD à titre d’indemnité en vertu de la clause résolutoire.
Or, le bail commercial stipule que « Dans le cas où le Preneur refuserait de quitter les lieux loués, malgré l'ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée, le dépôt de garantie restera acquis à titre d'indemnité, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts s'il y a lieu. ».
Ainsi, en l’état de la procédure, il n’est pas établi que la SASU CHAHD ne quittera pas les lieux à la suite de la signification de la présente ordonnance de référé, de sorte qu’il existe un doute quant à l’existence de l’obligation.
Dès lors, la demande de Monsieur [R] [S] en conservation du dépôt de garantie sera rejetée.

Sur la demande de délais

Conformément à l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la SASU CHAHD sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement. Au soutien de sa demande, elle fait valoir avoir rencontré des difficultés financières compte tenu de la baisse de la fréquentation touristique, des conditions climatiques et de la hausse des charges fixes ainsi que du coût des matières premières. Elle indique également avoir versé la somme de 17.800,00 € en règlement de son arriéré locatif et vouloir régler des sommes plus importantes en raison du début de la saison estivale.

Monsieur [R] [S] s’oppose à cette demande.

Il résulte des éléments versés aux débats que la dette est ancienne et qu’un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties le 14 avril 2025 mais que ce dernier n'a pas été respecté. En outre, bien que la SASU CHAHD argue de difficultés financières compte tenu de la situation économique, elle n’apporte aucun élément probant de nature à en démontrer la réalité. Elle n’apporte également aucun élément justifiant de sa capacité à apurer la dette dans les délais prévus par la loi.

Ainsi, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement supplémentaires autres que ceux qu’elle s’est elle-même jusque-là accordés.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SASU CHAHD, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU CHAHD ne permet d’écarter la demande de Monsieur [R] [S] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS