TJ 34032, 29 juill. 2025, RG 25/00217

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Références :
N° RG 25/00217 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VLV

MINUTE N°2025/ 385

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 29 Juillet 2025

[N] [P] épouse [C]

c/

[B] [H], [V] [S]

Copie délivrée à
prefecture

Copie exécutoire délivrée à
Me Alexandre GAVEN

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

Madame [N] [P] épouse [C]
née le 28 Mars 1955 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Me Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [H]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [V] [S]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 20 mai 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé prenant effet le 15 février 2004, M. [P] [M] a donné à bail à M. [H] [B] un local à usage d’habitation dans une maison individuelle avec garage sis [Adresse 3] moyennant un loyer initial de 534.00 € outre 16,00 € pour provision sur charges.

Par acte notarié en date du 30 avril 2011, M. [P] [M] et Mme [Q] [O] épouse [P] ont fait une donation à titre de partage anticipé à Mme [P] [N] épouse [C] en bien propre la maison d’habitation sise [Adresse 3].

Suite au décès de M. [P] [M] le 22 juin 2019 et de Mme [Q] [O] épouse [P] le 26 décembre 2023, Mme [P] [N] épouse [C] est devenue l’unique propriétaire du bien loué.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, Mme [P] [N] épouse [C] a fait délivrer à un congé pour vendre, remis en personne à Mme [S] [V] qui a accepté, en l’absence de son époux M. [H] [B] , de le recevoir pour lui ainsi que pour elle-même, comportant une offre de vente en application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] au prix de 269000.00 € (deux cent soixante-neuf mille euros) et pour la partie des locaux occupés, objet du bail consenti, au prix de 165000.00 € (cent soixante-cinq mille euros) pendant les deux premiers mois du délai de préavis et leur donnait congé pour la date du 14 février 2025.

Par acte commissaire de justice en date du 30 avril 2025, auquel il convient de se reporter pour plus ample exposé, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, Mme [P] [N] épouse [C] a fait assigner M. [H] [B] et Mme [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dde Béziers en vue de :

Déclarer la demande de Mme [P] [N] épouse [C] recevable et bien fondéeValider le congé pour vente délivré par acte extrajudiciaire en date du 2 juillet 2024 ;Constater la résiliation du bail en cause intervenue de plein droit le 14 février 2025 ;Déclarer en conséquence M. [H] [B] et Mme [S] [V] occupants sans droits ni titres du bien immobilier donné à bail à savoir une maison d’habitation avec garage située [Adresse 3] ; Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [H] [B] et Mme [S] [V] des locaux susvisés et ce tant de leurs personnes que de leurs biens, que de tous accupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Fixer à 620.00 € par mois l’indemnité d’occupation due par M. [H] [B] et Mme [S] [V] à compter du 1et mai 2025 ;Condamner solidairement M. [H] [B] et Mme [S] [V] au paiement de ces indemnités d’occupation ;Condamner solidairement M. [H] [B] et Mme [S] [V] à payer la somme de 1000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement M. [H] [B] et Mme [S] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du congé pour vente délivré le 2 juillet 2024 ;
A l’audience du 20 mai 2025 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil de Mme [P] [N] épouse [C] dépose et maintient ses prétentions sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [H] [B] et Mme [S] [V], bien que régulièrement assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est acquis qu’il est possible, pour le juge des référés, de constater la résiliation d’un bail à l’issue d’un délai légal suivant la notification d’un congé, pourvu qu’aucune contestation sérieuse n’y soit opposée.

M. [H] [B] et Mme [S] [V], non comparants ni représentés, n’opposent de fait aucune contestation tant sur le principe du congé pour vendre qui leur a été signifié que sur son bien-fondé.

En conséquence l’action en référé est ainsi recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Suivant l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (...) lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, (...) le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...). Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée (...) le congé vaut offre de vente au profit du locataire (...) : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (...) le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Enfin, il est prévu qu’en « cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que M. [P] [M], aux droits duquel se substitue légalement Mme [P] [N] épouse [C], par contrat sous seing privé avec prise d’effet au 15 février 2004, a donné à bail pour trois années tacitement renouvelable, à M. [H] [B] un bien à usage d’habitation principale avec garage sis [Adresse 3], que par exploit de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, Mme [P] [N] épouse [C] a fait délivrer à M. [H] [B] et Mme [S] [V] un congé pour vendre avec l’offre de vente, pour le 14 février 2025, qui proposait un prix de vente pour l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] de 269000.00 € (deux cent soixante-neuf mille euros) et pour la partie des locaux occupés, objet du bail consenti, au prix de 165000.00 € (cent soixante-cinq mille euros) respectant ainsi le délai de six mois. Elle produit en outre à la cause un mandat de vente exclusif pour ce bien immobilier en date du 25 avril 2025.

Dès lors ce congé pour vendre apparaît formellement régulier au regard des dispositions de l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989 sus visée.

Par ailleurs il est acquis qu’un congé délivré par l’une des parties est, sauf accord ultérieur formalisé entre elles, irrévocable.

Dès lors, M. [H] [B] et Mme [S] [V] n’ayant pas, à l’expiration du délai de préavis, accepté l’offre de vente, sont de plein droit déchus de tout titre d’occupation depuis 14 février 2025.

Devenus occupants sans droit ni titre, M. [H] [B] et Mme [S] [V] seront tenus de payer solidairement une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges et précisé au dispositif de la présente décision, qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [H] [B] et Mme [S] [V] des locaux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec l’aide de la force publique, cette expulsion ne pouvant cependant, aux termes de l’article 62 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991, avoir lieu avant l’expiration du délai de 2 mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Enfin, conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [H] [B] et Mme [S] [V], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du congé pour vente délivré le 2 juillet 2024.

2°) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [H] [B] et Mme [S] [V] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,