TJ 34032, 3 oct. 2025, RG 25/00205

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

MINUTE N°2025/ 815

AFFAIRE : N° RG 25/00205 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3X7D

Copie exécutoire à :
Maître Eve TRONEL PEYROZ

Le :

JUGEMENT DU 03 Octobre 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice la SA SOLAGI, identifiée au RCS de BEZIERS sous le n° 622 920 247
[Adresse 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

SAS LAYER LE FRANC IMMO
identifiée au RCS de DIJON sous le n° 892 597 618
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 5]
[Localité 2]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge siégeant en qualité de juge rapporteur
Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge
Armelle ADAM, vice présidente
Michel BAROT, magistrat à titre temporaire

DÉBATS :

Audience publique du 05 septembre 2025
DECISION :

par défaut, en dernier ressort,
rédigée par Michel BAROT, magistrat à titre temporaire
prononcée par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE – PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025 signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis à AGDE a assigné la SAS LAYER LE FRANC IMMO devant le tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de la voir condamnée à lui payer :

la somme de 1.685,69 euros à titre principal pour charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 janvier 2025la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêtsla somme de 984 euros en application de l'article 700 du code de procédure civileles dépens intégrant le coût du commandement de payerdire et juger que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l'article A 444-32 du code de commerce devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été appelée une première fois lors de l'audience du 05 septembre 2025 du tribunal judiciaire de BEZIERS, audience au cours de laquelle, le demandeur était assisté et représenté par Maître Eve TRONEL-PEYROZ, avocate associée de la SCP SVA du barreau de MONTPELLIER.

La SAS LAYER LE FRANC IMMO citée à étude, ne s'est pas présentée et n'était pas représentée.

L'instruction du dossier a été clôturée le jour même. Le demandeur a déposé ses conclusions définitives et ses pièces.

A l'appui de ses prétentions, le SDCOP de la Résidence [7] à [Localité 3] expose que la SAS LAYER LE FRANC IMMO est copropriétaire dans la résidence d'une villa et d'un parking correspondant aux lots 175 et 445

Or, depuis quelques temps, cette dernière ne paie pas régulièrement les charges de copropriété qui lui incombent malgré l'envoi des appels de fonds et les relances ainsi que des mises en demeure

Chaque année, les assemblées générales se sont tenues. Les budgets ont été votés et les appels de fonds ont été régulièrement sollicités

Le décompte actualisé pour la période allant du 20 avril 2024 au 10 juin 2025 échue fixe la dette de ce copropriétaire à la somme de 1.685,69 euros au titre des charges impayées dont la somme de 336 euros au titre des frais de syndic

C'est dans ces conditions qu'il a saisi le conciliateur de justice mais la conciliation a échoué dans la mesure où la copropriétaire ne s'est pas présentée

Selon dernier décompte arrêté au 01.07.2025, le copropriétaire reste redevable de la somme de 1.585,69 euros au titre des charges impayées dont la somme de 336 euros au titre des frais de syndic
De son côté, la SAS LAYER LE FRANC IMMO défaillante à l’instance, n’a adressé aucun document au tribunal, ni fait valoir la moindre défense, et encore moins n'a justifié s'être acquitté de sa dette entre temps.

Le jugement a été mis en délibéré au 03 octobre 2025

MOTIFS DE LA DECISION

En l'absence de la défenderesse aux débats, le tribunal peut toutefois statuer sur le litige au seul vu des écritures et pièces des autres parties s'il les estime régulières, valables et fondées, conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile

Sur la recevabilité de l'action engagée par le SDCOP de la Résidence [7]

Aux termes de l'article 750- du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;

3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

En l’espèce, le SDCOP de la Résidence [7] produit un constat de carence établi le 16 juin 2025 par Monsieur [O] [Z], conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de BEZIERS, faisant état du constat d'échec de conciliation en raison de l'absence de la débitrice à la réunion de conciliation.

La présente procédure devra donc être déclarée recevable

Sur la demande de paiement de la somme de 1.685,69 euros présentes par le SDCOP

Aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus également de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives de leur partie privative.

Aux termes enfin de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort des écritures et pièces produites par le SDCOP que la SAS LAYER LE FRANC IMMO est bien copropriétaire dans la résidence d'une villa et d'un parking dans la résidence correspondant aux lots 175 et 445

Le SDCOP produit à l'instance tous les documents régularisant le contrat de syndic, et autres pièces validant les comptes et fixant le montant des charges de copropriété, les appels de provisions, les comptes clos réalisés au cours des précédents exercices, le décompte des sommes dues par le copropriétaire SAS LAYER LE FRANC IMMO d'où il ressort, que le montant des charges de copropriété dû par cette dernière s'élève à la somme de 1.685,69 euros à la date du 01.07.2025 pour la période du 24 avril 2024 au 10 juin 2025, intégrant la somme de 336 euros au titre des frais de syndic

Dès lors, il conviendra de considérer que la SAS LAYER LE FRANC IMMO qui n'a pas contesté les décisions prises lors des assemblées générales concernées dans les formes et les délais prescrits par la loi, n'a pas respecté son obligation légale de participer aux charges communes d'entretien et de conservation de l'immeuble.

Elle sera par conséquent condamnée à payer la somme de 1.685,69 euros au SDCOP, étant précisé que cette somme portera intérêts au taux légale à compter de la sommation de payer du 14 janvier 2025 produite à l'instance.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les nombreuses et multiples tentatives vaines de recouvrement allant même jusqu'à la notification d'une sommation de payer, effectuées par le SDCOP et dont il justifie démontrent la volonté manifeste de la SAS LAYER LE FRANC IMMO de se soustraire à ses obligations légales, attitude qui porte incontestablement préjudice à la bonne gestion de la copropriété

Il conviendra dès lors de sanctionner cette résistance abusive en condamnant cette copropriétaire à payer la somme de 400 euros au SDCOP à titre de dommages et intérêts

Sur la demande présentée au titre de l'article 700 du CPC

Le SDCOP a engagé des frais de conseil, d'assistance et de représentation par un avocat.

Il serait inéquitable de lui laisser supporter ces débours

La SAS LAYER LE FRANC IMMO qui succombe sera condamnée à lui verser la somme de 984 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, comme justifié par la production de la note d'honoraires de Maître TRONEL-PEYROZ.

Sur la demande présentée au titre de l'article A 444-32 du code de commerce

Cette demande sera purement et simplement rejetée dans la mesure où les dispositions du code de commerce ne sont pas applicables en l'espèce dans ce litige civil.

Sur les dépens

La SAS LAYER LE FRANC IMMO qui succombe en tous points sera également condamnée aux dépens de l'instance qui intégreront tous les frais de commissaire de justice

Sur l'exécution provisoire

La rédaction du nouvel article 514 du code de procédure civile instituant l'exécution provisoire de plein droit des jugements civils, il n’y a donc plus lieu de prononcer une telle mesure.

PAR CES MOTIFS