TJ 34032, 12 sept. 2025, RG 24/00666

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/

AFFAIRE : N° RG 24/00666 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3RA5

Copie à :
Maître Sophie MIRALVES-BOUDET

Copie exécutoire à :
Me Zaina AZZABI

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [K]
né le 31 Août 1945 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Représentée par Me Zaina AZZABI, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [I]
né le 22 Juillet 1982 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Représenté par Maître Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 13 Juin 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [K] a donné à bail à Monsieur [Z] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat du 26 février 2021 pour un loyer mensuel de 850 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Béziers par acte du 10 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Monsieur [Z] [I] a quitté les lieux le 02 mai 2025 et un état des lieux a été établi le même jour.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [H] [K] - représenté par son conseil - demande de :

- condamner Monsieur [Z] [I] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 13076,58 euros représentant les loyers arrêtés au 3 mai 2025, date de départ des lieux du locataire,
- condamner Monsieur [Z] [I] au paiement de la somme de 2228,98 euros au titre des charges d'eau et d'ordures ménagères pour la période allant de mars 2021 à mai 2025,
- condamner Monsieur [Z] [I] au paiement de la somme de 4082,45 euros au titre des charges d'électricité pour la période allant de mars 2021 à juillet 2024,
- condamner Monsieur [Z] [I] au paiement de la somme de 2189 euros au titre des frais de remise en état du logement,
- débouter Monsieur [Z] [I] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner Monsieur [Z] [I] à payer à Monsieur [H] [K] une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 09 juillet 2024; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Il expose au visa de l'article 1728 du code civil que le locataire est redevable de l'ensemble des loyers allant de la période de mars 2024 à novembre 2024, outre de multiples charges impayées depuis son entrée dans les lieux le 1er mars 2021. Il fait observer que les raisons avancées par le locataire pour ne pas régler les loyers et les charges ne sont pas valables et que le locataire ne conteste pas être redevable du paiement des loyers. Il fait valoir qu'aucune prescription ne peut être opposé par le locataire et que les charges d'eau et de taxe d'ordures ménagères ont été dûment adressés au locataire contrairement à ses dires.

Il explique au visa des articles 1730 et suivants du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qu'il a dû engager des frais au titre de la remise en état des murs et du jardin afin de pouvoir relouer convenablement le logement, que ces frais résultent directement du manquement du locataire à ses obligations contractuelles d'entretien et de restitution.

Sur le rejet des demandes reconventionnelles du locataire, il fait observer que le locataire invoque une allégation d'indécence uniquement pour ne pas avoir à régler les sommes dues. Il indique que le diagnostic de performance énergétique et autres diagnostics techniques ont été réalisés et figuraient également en annexe du contrat de bail. Il soutient que le locataire est de particulière mauvaise foi quand il prétend n'avoir jamais reçu ces diagnostics quatre ans après son entrée dans les lieux.

Monsieur [Z] [I], représenté par son conseil, sollicite de :

- juger prescrite toute demande de rappel de charges ou de loyers antérieurs au 10 décembre 2021,
- débouter purement et simplement Monsieur [K] de ses demandes de rappel de charges comme étant parfaitement injustifiées,
reconventionnellement,
- condamner Monsieur [K] à verser à Monsieur [I] la somme de 15 300 euros en indemnisation du préjudice subi de l'indécence du logement,
- condamner Monsieur [K] à verser à Monsieur [I] la somme de 3000 euros titre de son préjudice moral,
- condamner Monsieur [K] à verser à Monsieur [I] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner la compensation des créances avec toute condamnation éventuelle à l'encontre de Monsieur [I].

Il expose que depuis son entrée en jouissance, il est en conflit avec le bailleur s'agissant du paiement de charges afférentes à sa consommation d'eau et d'électricité ainsi que la taxe des ordures ménagères dont les montants sont exorbitants, erronés et surtout pour la plupart injustifiées. Il soutient que toute demande de rappel de charges de loyer antérieur au 10 décembre 2021 sera déclarée prescrite. Il fait valoir que le demandeur ne produit aucune pièce justificative à l'appui de ses demandes. Il précise que les décomptes produits par la partie adverse établis de sa main ne sauraient être analysés autrement qu' une preuve faite à soi-même devant être écartée des débats en l'absence de factures à l'appui. Il ajoute qu'un deuxième locataire vit au-dessus de son logement et qu'aucun élément de ces factures ne permet d'imputer ces consommations à l'un ou à l'autre.

S'agissant de sa demande en paiement au titre du manquement du bailleur à ses obligations, il fait valoir qu'il a été contraint de prendre à sa charge différentes interventions pour remédier aux désordres concernant une remontée d'eaux usées venant du regard. Il soutient que l'indécence du logement du fait de ces remontées des eaux usées est incontestable et par ailleurs incontestée par le bailleur qui finira par faire intervenir une entreprise seulement fin avril 2024. Il expose les modalités de calcul de son préjudice de jouissance qu'il évalue à hauteur de 25 % du montant du loyer initial depuis son entrée en jouissance jusqu'au mois de mai 2024.

Il soutient au visa de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur ne lui a jamais remis de diagnostic pourtant réclamé à plusieurs reprises et officiellement par mail du 4 juillet 2023.

S'agissant de sa demande de réparation de son préjudice moral, il fait valoir tenant l'indécence du logement démontré, qu'il est en droit de s'inquiéter d'une présence de plomb et d'amiante. Il ajoute que suivant une jurisprudence de la cour d'appel de Limoges en date du 11 mai 2022 (RG 21/00706), si le bailleur lui avait remis les diagnostics obligatoires, il aurait pu connaître précisément l'état du logement et les prévisionnels en terme de consommation d'eau et d'électricité qui font débat.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

SUR LES DEMANDES DU BAILLEUR DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur la demande en paiement des loyers

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, Monsieur [H] [K] produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [I] reste devoir la somme de 13076,58 euros à la date du 03 mai 2025.

Le défendeur reconnaît avoir cessé de régler le montant du loyer depuis février 2024. Dans un courriel du 24 juillet 2024 adressé à Maître [J], notaire, il en expose les raisons.

Pour autant, il sera observé que le locataire ne peut arrêter de payer les loyers sans y avoir été préalablement autorisé par une décision de justice. Or, il n'a initié aucune démarche en ce sens.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 13076,58 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10008,54 euros à compter du commandement de payer du 10 juillet 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie notamment : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (…). La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 fixe la liste des charges récupérables. Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail signé entre les parties mentionne en page deux sur neuf que "le locataire remboursera les factures d'eau et d'ordures ménagères afférentes à cette location sur présentation de la facture acquittée par le propriétaire et ce durant la période de location. Par ailleurs, le logement est équipé d'un sous compteur divisionnaire pour la consommation d'électricité qui sera relevée mensuellement et facturée mensuellement au locataire sur la base d'un prorata sur la facture générale incluant l'appartement du 1er étage".

A titre liminaire, sur la prescription soulevé par le défendeur, il sera noté que le point de départ de prescription pour les charges est la date d'exigibilité des charges soit lors de la régularisation annuelle des charges (en janvier 2022 pour l'année 2021), de sorte qu'aucune prescription est acquise à la date de l'assignation du 10 décembre 2024.

S'agissant des charges d'eau

En l'espèce, Monsieur [H] [K] sollicite les sommes de 215,88 euros en 2021, 40,47 euros en 2022, 450 euros en 2023 et de 574,70 euros en 2024 (240,86+289,02+44,82) au titre des charges d'eau.

Or, il apparaît que les charges d'eau réclamées par le bailleur ne reflètent pas la consommation réelle du locataire en l'absence de compteur divisionnaire.

Monsieur [Z] [I] fait observer que cette consommation est divisée en 2 puisqu'il y a un deuxième appartement occupé par une famille de 4 personnes.

Dès lors, en l'absence d'éléments de calcul précis, Monsieur [H] [K] sera débouté de sa demande de paiement des charges d'eau de 2021 à 2024.

S'agissant des charges d'ordures ménagères

En l'espèce, il apparaît à la lecture des documents relatifs aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères et des décomptes produits que les sommes de 233 euros pour 2023, 242 euros pour 2024, 80,65 euros pour 2025 sont justifiées.

Dans son courriel à Maître [J], le locataire indique ne pas régler cette taxe car il ne disposerait pas dun conteneur qui lui est propre.

Or comme le fait observer le bailleur à juste titre, cette charge prévue expressément au bail d'habitation est due indépendamment de l'utilisation effective du service d’enlèvement des ordures ménagères et quelques soit le mode d'enlèvement des déchets qu'il soit individuel ou collectif.

Par conséquent, Monsieur [Z] [I] sera condamné à régler la somme de 555,65 euros correspondant aux charges d'ordures ménagères des années 2023, 2024 et 2025.

Monsieur [H] [K] sera débouté du surplus de ses demandes.

S'agissant des charges d'électricité

En l'espèce, Monsieur [H] [K] sollicite la somme de 4480,91 euros au titre des charges d'électricté.

Pour autant s'il produit des décomptes de charges qu'il a établi lui-même, il ne justifie pas des factures d'électricité ainsi que de la consommation réelle du locataire.

En effet, il ressort des débats l'absence de compteur divisionnaire jusqu'à " la pose d'un deuxième compteur qui sera celui du locataire à l'étage' comme l'indique Monsieur [H] [K] dans son courriel du 24 août 2024 à Monsieur [Z] [I].

Par conséquent, Monsieur [H] [K] sera débouté de sa demande de paiement de la somme de 4082,45 euros au titre des charges d'électricité pour la période allant de mars 2021 à juillet 2024.

Sur la demande en paiement des frais de remise en état

En application de l’article 7a de la loi du 06/7/89 , le locataire doit payer les réparations de nature locatives et les menues réparations en application du décret 712-87 du 26/08/87.

Les lieux ont été libérés le 03 mai 2025 et il a été établi l’état des lieux de sortie le même jour.

Au titre des réparations locatives, le bailleur sollicite la somme de 2189 euros pour des travaux de remise en état dont 1617 euros au titre de la remise en état des murs et 572 euros au titre de la remise en état du jardin qu'il justifie par la production des factures.

La durée d’occupation a été de 4 ans et 2 mois. Dans l'état des lieux de sortie établi contradictoirement, il est noté un appartement rendu sale, des murs à repeindre et un jardin non nettoyé et non entretenu.

Pour autant, l'absence d'état des lieux d'entrée dans les pièces du dossier ne permet pas de faire une comparaison de ce document avec l'état des lieux de sortie, de sorte que le bailleur ne démontre pas que les frais de mise en état du bien doivent être mis à la charge du locataire.

Par conséquent, Monsieur [H] [K] sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2189 euros au titre des frais de remise en état du logement.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DU LOCATAIRE:

Sur la demande d'indemnisation du préjudice subi de l'indécence du logement

En l'espèce, Monsieur [Z] [I] soutient des manquements du bailleur au titre de son obligation de délivrer un logement décent. Il expose qu'il a subi une remontée des eaux usées venant du regard situé dans un placard de son appartement depuis son entrée dans les lieux.

Pour autant, s'il est établi qu'une entreprise est intervenue pour procéder à des investigations sur le regard des eaux usées en mai 2024, il sera observé qu'aucune pièce ne vient justifier que le désordre allégué existe depuis son entrée dans les lieux, ni d’ailleurs de multiples interventions pour y remédier. Par ailleurs, il n'est pas non plus démontré l'étendue du désordre allégué.

En effet, dans son courriel du 2 mai 2024, Monsieur [X] [O], intervenant "à travers la société ASP34 de [Localité 3]" pour le curage du réseau entre le regard sur la route et le logement, expose n'avoir rien trouvé d'anormal, rien qui ne puisse empêcher l'eau de s'écouler.

Enfin, il sera observé que durant son occupation des lieux, Monsieur [Z] [I] n'a pas engagé de procédure pour constater l'indécence du logement de sorte qu'il ne rapporte pas la preuve du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent.

Par conséquent, Monsieur [Z] [I] sera débouté de sa demande de condamner Monsieur [K] à lui verser la somme de 15 300 euros en indemnisation du préjudice subi de l'indécence du logement.

Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral

En l'espèce, compte tenu des développements précédents, Monsieur [Z] [I] échoue à démontrer un comportement fautif du bailleur en raison de manquements à son obligation de délivrance de logement décent ou encore de délivrance du diagnostic technique obligatoire lors de son entrée dans les lieux qui est d'ailleurs contesté par le bailleur.

En effet, le bailleur produit le diagnostic technique obligatoire en date du 19 janvier 2021 qui est antérieur à l' entrée dans les lieux du locataire le 26 février 2021. En outre, le bail signé entre les parties mentionne en annexe du document que les parties reconnaissant avoir remis ou reçus notamment le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques naturels et technologiques, le constat de risque d'exposition au plomb.

Par conséquent, Monsieur [Z] [I] sera débouté de sa demande de condamner Monsieur [K] à lui verser la somme de 3000 euros titre de son préjudice moral.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H] [K], Monsieur [Z] [I] sera condamné à lui verser la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,