TJ 34032, 12 sept. 2025, RG 24/00355

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/

AFFAIRE : N° RG 24/00355 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3MBH

Copie à :
prefecture
Me Estelle FERNANDEZ

Copie exécutoire à :
Maître Fleur NOUGARET-FISCHER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [I] [V] épouse [M]
née le 19 Novembre 1974 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Maître Fleur NOUGARET-FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [P]
née le 28 Mai 1974 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 21 mars 2025)

Représentée par Me Estelle FERNANDEZ, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 13 Juin 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [J] a donné à bail à Madame [B] [P] un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 1], par contrat du 04 mai 2021 avec prise d'effet au 07 mai 2021 et pour un loyer mensuel de 420,00 euros et 30,00 euros de provision sur charges.

Par acte notarié en date du 15 novembre 2021, Madame [I] [V] épouse [M] a acquis la pleine propriété de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [V] épouse [M] a fait signifier le 12 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Madame [I] [V] épouse [M] a fait assigner Madame [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection de BEZIERS par un acte de commissaire de justice du 03 juillet 2024 aux fins de :

prononcer la résiliation du bail intervenu entre les parties pour défaut de paiement ;ordonner l’expulsion des lieux de Madame [B] [P] et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est, à défaut de départ volontaire et dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir ; condamner Madame [B] [P] au paiement des sommes suivantes :1467,95 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts légaux à compter de l’échéance de chaque loyer ; une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, à savoir la somme de 475,41 euros par mois ; 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ; 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ; entendre ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans bail de caution ;
A l’audience du 13 juin 2025, Madame [I] [V] épouse [M], représentée par son avocat maintient ses demandes. Elle actualise le montant de la dette à 1710,65 euros et celui réclamé au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 1500 euros. Elle s’oppose à des délais de paiement de la locataire.

Au soutien de sa demande de résiliation du contrat de bail, elle fait valoir au visa de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 et de la clause résolutoire prévue au contrat que la locataire a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers et charges. Elle soutient que Madame [P] n’a pas communiqué l’attestation d’assurance habitation pour l’année 2024/2025.

Madame [B] [P], représentée par son avocat sollicite de :

- juger que Madame [V] épouse [M] ne justifie pas du non-paiement des loyers ;
- juger que Madame [V] épouse [M] ne justifie pas des charges divisibles pour chaque locataire ;
- juger que les demandes sont trop imprécises ;
- rejeter l’intégralité des demandes de Madame [V] épouse [M] comme étant infondées et injustifiées ;
A titre infiniment subsidiaire, condamner Madame [P] au titre des charges incontestables et non celle présentant une approximation faites par Madame [V] épouse [M] ;
- rejeter la demande d’expulsion de Madame [V] épouse [M] ;
- accorder à Madame [P] des délais de paiement sur un échelonnement de trois années pour régler les sommes dues conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ;
- condamner, à titre reconventionnel, Madame [V] épouse [M] à payer à Madame [P] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [B] [P] indique qu’elle règle de manière régulière son loyer d’ un montant de 450,00 euros. Elle expose que la bailleresse n’a pas justifié de l’augmentation du loyer et n’a pas adressé de justificatifs de nature à détailler les charges locatives réelles. Elle soutient que les factures produites par la bailleresse ne sont pas individualisées et ne permettent pas de justifier du mode de répartition des charges.

A titre subsidiaire, dans l’éventualité où le tribunal considère qu’elle est redevable de la somme de 1.710,65 euros, elle sollicite des délais de paiement sur trois ans compte-tenu de sa situation financière précaire à la suite d’une opération médicale.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience lequel fait mention de l’absence de Madame [B] [P] au rendez-vous fixé. Il est précisé que selon les informations relevées auprès de la Caisse d’allocations familiales, Madame [B] [P] dispose du statut de demandeur d’emploi et perçoit la somme de 218,00 euros au titre de l’aide personnalisée au logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault par la voie électronique le 05 juillet 2024, au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [I] [V] épouse [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

En l'espèce, Madame [I] [V] épouse [M] sollicite la résiliation du contrat de bail conclu au bénéfice de madame [B] [P] au vu d'un manquement grave de la locataire à son obligation de s'acquitter des loyers et charges.

Faute de respect par la locataire de son obligation, le bailleur a fait signifier à madame [B] [P] un commandement de payer le 12 avril 2024, puis une assignation le 03 juillet 2024, démontrant le manquement répété de la locataire.

Malgré ces sommations, et malgré des efforts de paiement, madame [B] [P] ne s’est pas totalement acquittée des sommes dues au titre du contrat de location, la somme de 1710,65 euros restant due au jour de l’audience.

Il est de jurisprudence constante que l'irrégularité dans le paiement des loyers et charges par les locataires est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail d'habitation.

En l'espèce, il convient de considérer que le bailleur justifie des manquements graves de la locataire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du Code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, « I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location ».

L'article 23 de la loi précitée précise que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;
3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

En l’espèce, Madame [I] [V] épouse [M] sollicite la condamnation de Madame [B] [P] au paiement de la somme de 1710,65 euros au titre des loyers et charges impayés.

Elle verse aux débats un courriel en date du 07 octobre 2022 adressé à Madame [B] [P] aux termes duquel elle sollicite la prise en compte par la locataire de l’augmentation du loyer et de la provision de cinq euros pour le nettoyage du hall ainsi qu’un courriel en date du 01er mai 2023 aux termes duquel il est indiqué l’augmentation de la provision à vingt euros à compter du mois de mai 2023 en raison des dernières consommations, l’augmentation du loyer à un montant de 475,78 euros et l’augmentation du loyer à 475,81 euros à compter du mois de juin 2023.

S’agissant des charges sur la période de 2022, 2023, 2024 et 2025, Madame [I] [V] épouse [M] justifie des factures d’électricité, d’eau et de nettoyage des parties communes. Elle produit également un décompte pour la période de novembre 2021 au 31 mai 2025 faisant ressortir une dette locative d’un montant de 1710,65 euros. La bailleresse indique diviser le montant total dû au titre des charges, par le nombre de logement au sein de l’immeuble, soit par trois.

Concernant les factures relatives à la consommation d’eau, la bailleresse explique appliquer la même méthode de calcul en l’absence de communication par la locataire de l’index de son compteur individuel.

Madame [I] [V] épouse [M] produit des factures détaillées des charges dues au titre de l’eau, de l’électricité, de la minuterie et du ménage des parties communes et justifie du mode de répartition entre les locataires.

Compte-tenu de ce qui précède, en l’absence d’éléments contraires produits par la défenderesse, la somme de 1710,35 euros est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [P] au paiement de la somme de 1710,65 euros au titre des loyers et charges dus au 12 mai 2025.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu du faible montant de la dette et de la proposition de la locataire de règlement sur trois années, Madame [B] [P] sera autorisée à se libérer du montant de la dette dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [B] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [I] [V] épouse [M], Madame [B] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,