TJ 13108, 24 juill. 2025, RG 24/00001

Grosses et expéditions à : - Me BOUCHOUCHA
- Me VOLLE

Délivrées le :24/04/2025
Minute N° : 25/00004
DOSSIER N° : N° RG 24/00001 - N° Portalis DBW4-W-B7I-DIQY
AFFAIRE : [T] / S.A.R.L. MABA, inscrite au RCS de NIMES sous le n°421 454 950, prise en la personne de son gérant en exercice, M. [S] [O], domicilié audit siège

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT RENDU LE 24 JUILLET 2025

DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDERESSE

Mme [A], [D], [V] [H] [T] épouse [L]
née le 29 Octobre 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MABA, inscrite au RCS de NIMES sous le n°421 454 950, prise en la personne de son gérant en exercice, M. [S] [O], domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Julien VOLLE, avocat au barreau de TARASCON, Me Marie BICHARD, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Le Tribunal était composé de Madame CHERON, Présidente assistée de Madame MAYALI, Greffier lors des débats et de Madame DUCHON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 15 Mai 2025.

A l’issue, les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

En vertu de quoi, le juge de l’exécution a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 20 décembre 2004, Madame [P] [Z] et Madame [A] [T], agissant en qualité d’usufruitières, Madame [W] [L], Madame [X] [L], agissant en qualité de nus-propriétaires, ont donné à bail commercial à la SARL MABA, un local d’une surface de 80 m2 dépendant d’un immeuble situé [Localité 2], figurant au cadastre section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2], afin d’y exploiter tous commerces, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2005 moyennant un loyer annuel de 27480 € hors taxe (HT) payable d’avance le 1er de chaque mois.
Ce bail a été renouvelé pour une période de neuf années commençant à courir le 1er janvier 2014 pour venir à expiration le 31 décembre 2022 pour un loyer mensuel de 2988,33€ HT.
Par exploit du 14 décembre 2022, la SARL MABA a signifié à Madame [A] [T] épouse [L] une demande de renouvellement de bail commercial « aux charges et conditions initiales, sauf à majorer le montant du loyer dans les conditions prévues par la loi (augmentation suivant l’indice INSEE) ».
Selon exploit du 23 décembre 2022, cette dernière a accepté le renouvellement du bail moyennant un loyer mensuel de 4 000 € HT avec indexation sur l’indice des loyers commerciaux.
Par mémoire préalable notifié le 7 novembre 2023, le bailleur a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à 60 000€ hors taxe et hors charge soit 5000€ par mois et à titre subsidiaire a formulé une demande d’expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux loués ainsi que l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Suivant exploit du 4 janvier 2024, Madame [A] [T] épouse [L] a assigné la SARL MABA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de céans aux fins d’entendre:
- juger qu’elle apporte la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à 60 000€ hors taxe et hors charge soit 5000€ par mois;
- condamner la SARL MABA à lui verser la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;
- subsidiairement de désigner un expert afin de déterminer la valeur locative des locaux loués ainsi que l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité;
- surseoir à statuer sur les dépens.
Aux termes de son dernier mémoire notifié le 22 avril 2024, la demanderesse a maintenu ses demandes étant précisé qu’elle a conclu au débouté de celles formulées par la SARL MABA et qu’elle a alors sollicité la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions en réplique, le preneur a sollicité de juger que le bail devait être renouvelé au 1er juillet 2022 aux clauses et conditions du bail échu sous réserve d’une indexation prenant en compte l’indice des loyers commerciaux, rejeter la demande du bailleur visant au déplafonnement, à l’augmentation du loyer et à l’évaluation du montant d’une indemnité d’éviction, de fixer le montant du loyer annuel de base à la somme de 35586 € hors taxes et hors charges au 1er janvier 2023 avec indexation sur l’indice des loyers commerciaux, condamner Madame [A] [T] à payer à la société MABA la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Elle a demandé subsidiairement la désignation d’un expert et dans ce cas de fixer un loyer provisionnel au montant précité et de réserver les dépens.
Suivant jugement du 20 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a :
Ordonné avant dire droit une mesure d’expertise et commis pour y procéder, Madame [N] [U], Dit que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, la SARL MABA continuerait à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du date d'expiration du congé;Sursis à statuer sur les autres demandes présentées.
L’expert a déposé son rapport le 23 décembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 mai 2025.

Dans son mémoire après dépôt du rapport, madame [A] [J] épouse [L] demande d’homologuer le rapport d’expertise de madame [N] [U] du 19 décembre 2024 et de fixer le loyer annuel hors charges et hors taxes de la façon suivante :
A compter du 1er janvier 2023 à la somme de 39 445,95 € ; A compter du 1er janvier 2024 à la somme de 43 390,54 € ; A compter du 1er janvier 2025 à la somme de 47 729,59 € ; A compter du 1er janvier 2026 à la somme de 48 903,57 €. Elle demande de débouter la société MABA de toutes ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris ceux afférents au rapport d’expertise judiciaire taxés à la somme de 4666.82 €.

En réplique, la société MABA demande à titre principal de ne pas homologuer le rapport d’expertise et de maintenir la valeur locative à sa valeur ancienne simplement corrigée de l’indexation et à titre subsidiaire de fixer une valeur locative égale à 518.49 € hors taxe et hors charge par m2 soit 42827,48 € hors taxe et hors charge en écartant le local situé [Adresse 3] de l’échantillon ainsi que la pondération injustifiée du loyer à 1,05.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Il résulte de l’article L 145-33 du Code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui, à défaut d’accord, est déterminée d’après:
1° les caractéristiques du local considéré lesquels s’apprécient en considération des critères fixés à l’article R 145-3 du même code ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer ainsi obtenu doit cependant être plafonné selon les conditions posées par l’article 145-34 du Code de commerce lequel prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Il est précisé par les articles L 145 -34 et R 145-10 que les dispositions relatives au plafonnement et critère d’évaluation de la valeur locatives ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ou si le local est construit en vue d’une seule utilisation, le prix pouvant être dans ce dernier cas fixé en considération des usages en vigueur dans l’activité considérée.

En l’espèce, le bail conclu le 20 décembre 2004, à compter du 1er janvier 2005 a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014 puis à compter du 1er janvier 2023 compte tenu de la demande formulée par la preneuse par exploit du 14 décembre 2022, acceptée par la bailleresse le 23 décembre 2022.
Il est en principe soumis au plafonnement du loyer.
Toutefois, la bailleresse, pour solliciter le déplafonnement du loyer renouvelé, soutient, en se référant au rapport d’expertise judiciaire, que les facteurs locaux de commercialité ont évolué.
Le preneur, pour conclure au débouté des demandes du bailleur, estime qu’il n’existe aucune évolution notable des facteurs locaux de commercialité et conteste les conclusions du rapport d’expertise.
L’expert judiciaire a conclu à un changement notable des facteurs locaux de commercialité pour l’activité en place. Il relève que la ville [Localité 2] reste un « incontournable lieu touristique ». Il conclut qu’il existe une « progression très nette de fréquentation » « en excluant l’épisode 2018 des mouvements sociaux et les 2 années de pandémie, qui ne sont pas des « facteurs locaux » ». Selon lui, « les parkings et accès n’ont pas eu d’influence négative ou positive sur la commercialité du local ». Il considère « qu’il y a changement notable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré (produit du terroir et biscuiterie) au vu de la forte progression de fréquentation. »
La locataire estime que les parkings et accès ont une influence négative car la réorganisation des accès au village ont eu pour effet de réorienter les chalands vers la partie centrale du village mettant ainsi au second plan l’extrémité du village dans laquelle elle se situe. Elle ajoute que les parkings qui se trouvaient à proximité de son magasin ont été supprimés ou interdits d’accès aux visiteurs de sorte que son magasin est plus difficilement accessible.
Toutefois, c’est à juste titre que l’expert a observé que l’appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité devait se faire sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail. Or, il a pu être relevé que les trois accès évoqués par la locataire existaient depuis de nombreuses années et antérieurement à la période du bail de 2014 à 2022. Si le parking payant de l’[Adresse 4] a été supprimé en 2017, il a été compensé par le nombre de places créées à proximité sur la route D27A. En outre les accès par le Col de [Localité 3] génèrent un flux piétonnier important s’agissant de l’entrée principale du village, la partie la plus fréquentée d’après la mairie de Baux de Provence étant la [Adresse 5] où se trouve la locataire.
Dans ces conditions, ses allégations selon lesquelles les accès et parkings auraient une incidence négative sur les facteurs locaux de commercialité ne sont pas établies.
La preneuse soutient également que, contrairement aux conclusions de l’expert, il existe une baisse de fréquentation de l’office du tourisme situé juste en face du son local ainsi qu’une baisse du nombre de visiteurs fréquentant le château et que le critère de la hausse des transactions enregistrées sur les horodateurs n’est pas pertinent dès lors que cette hausse peut résulter d’un nombre plus élevé d’horodateurs, d’une augmentation de la verbalisation des dépassements d’horaires et d’une augmentation du nombre de places payantes.
Or l’expert a répondu de manière circonstanciée et précise sur ces trois points en indiquant que :
La fréquentation de l’office du tourisme ne saurait être retenu en tant que tel comme indicateur de la cité [Localité 2] dès lors que tous les visiteurs ne s’y rendent pas ; La baisse de la fréquentation du château s’explique par l’accès désormais gratuit à l’esplanade du château qui était avant 2019 payant, seul l’accès au château étant désormais payant ; en outre, les années de pandémie ne reflètent pas la réalité de la fréquentation ; Les stationnements ayant toujours été payants, l’augmentation du nombre de transaction permet d’établir une hausse de la fréquentation, l’ajout de deux horodateurs pour faciliter les transactions à des emplacements déjà payants n’est pas de nature à justifier une hausse des transactions ; comme l’évoque l’expert, il n’est démontré un quelconque lien entre la hausse des transactions et la condamnation de la commune [Localité 2] à indemniser l’exploitant des Carrières de Lumières. Dans ces conditions, il est bien démontré par l’expert une hausse de la fréquentation et par conséquent une modification des facteurs locaux de commercialité qui a une incidence favorable sur le commerce exploité.
La société MABA conteste cette incidence sur son commerce faisant valoir que son chiffre d’affaires hors taxes a régressé.
Il doit néanmoins être rappelé que l’évolution du chiffre d’affaires n’a pas à être pris en compte pour caractériser une évolution notable des facteurs locaux de commercialité. Celle-ci peut être prise en compte en tant qu’élément de recoupement, c’est-à-dire comme indice de l’influence de la variation des facteurs locaux de commercialité sur le commerce considéré.
Toutefois, la baisse du chiffre d’affaires de la société MABA doit être rapportée à la baisse du chiffre d’affaires enregistrée depuis 2014 des autres boutiques de la même enseigne détenue par la SARL MABA sur d’autres sites ([Localité 4], [Localité 5]). Seul le chiffre d’affaires du magasin de [Localité 6] enregistre une hausse. En tout état de cause, comme le relève l’expert, le chiffre d’affaires des deux magasins détenus par la SARL MABA [Localité 2] est supérieur à celui des autres magasins.
Ainsi, la baisse du chiffre d’affaires de la SARL MABA ne saurait remettre en cause l’incidence favorable de la hausse de la fréquentation essentiellement touristique relevée par l’expert au regard de la nature du commerce exploité s’agissant de produits du terroir et de biscuiterie qui a nécessairement pu bénéficier.
En conséquence, il convient de retenir une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré justifiant un déplafonnement du loyer.
Pour déterminer la valeur locative, l’expert a analysé les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires en procédant à une moyenne des loyers pour sept références retenant ainsi 563,86 € HT HC /m2/an.
Comme cela a été précédemment rappelé, les parkings et accès n’ont pas eu d’influence négative ou positive sur la commercialité du local de sorte que les références retenues ne sauraient être écartées au motif que ces locaux se trouveraient dans une zone non impactée par les changements de flux de circulation.
En outre, l’expert a souligné que le second local exploité par la SARL MABA, s’il disposait d’un loyer plus bas, bénéficiait d’une configuration moins valorisante tant dans sa localisation (en surplomb de la rue, non identifiable depuis l’esplanade) que dans sa configuration intérieure (série de plusieurs pièces voutées petite entrée en proportion du local) au contraire du présent local (boutique en angle, 2 accès, facilement identifiable dès l’entrée dans la Cité, une pièce en surface de vente jouissant des deux entrées).
Par ailleurs, la locataire renouvelle sa critique consistant pour l’expert à retenir le restaurant de la [Adresse 3] dont le loyer est supérieur aux autres (836,06 € /m2/an HT HC) et à écarter le restaurant bénéficiant d’un bail dérogatoire sur la [Adresse 6] (référence 5). Toutefois, l’expert a répondu à juste titre qu’il ne pouvait écarter ni la référence la plus haute ni la référence la plus basse s’agissant de locaux similaires et que s’agissant de la référence 5, le bail précaire pouvait justifier le montant du loyer plus élevé de sorte que les caractéristiques étant différentes, iln’était pas pertinent de retenir cette référence.
L’expert a ensuite appliqué à la moyenne des prix pratiqués dans le voisinage un coefficient de 1,05 tenant compte de la position du local à l’entrée de la Cité permettant une très bonne identification par la chalandise et facilitant l’accès livraison mais également de sa configuration en boutique d’angle. L’expert a ainsi justifié l’application de ce coefficient.
En conséquence, la valeur locative déterminée par l’expert d’un montant de 592,05 € HT HC /m2/ an doit être retenue. La surface pondérée n’étant pas contestée, il y a lieu de retenir une valeur locative annuelle au 1er janvier 2023 de 48 903,33 € HT/HC.
Enfin, l’expert a, à juste titre, échelonné la hausse du loyer pour limiter l’augmentation annuelle à 10 % conformément à l’article L 145-34 du code de commerce retenant ainsi un loyer de :
39 445,95 € à compter du 1er janvier 2023 ; 43 390,54 € à compter du 1er janvier 2024 ; 47 729,59 € à compter du 1er janvier 2025 ; 48 903,33 € à compter du 1er janvier 2026. Il convient ainsi de fixer le loyer selon les conclusions de l’expert.
La bailleresse demande l’homologation du rapport d’expertise. Or, cette demande doit être rejetée dans la mesure où ce rapport n'est pas un accord ni une transaction susceptible d'être homologué par le juge, mais un outil technique contenant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les demandes du bailleur de fixation du nouveau prix du bail étaient supérieures au regard de la valeur locative tandis que l’offre du preneur étaient insuffisante.

Il convient en conséquence de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés à parts égales par les parties.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS