TJ 06069, 25 juill. 2025, RG 24/05798

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 EXP Me FIEVET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/602

N° RG 24/05798 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P6XN

DEMANDERESSE :

S.A.S. RIVERE GROUP, inscrite au RCS de NICE sous le n° 450 697 958, dont le siège social est à NICE
(06300) 69 Quai des Etats-Unis, prise en la personne de représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège

représentée par Me Christian FIEVET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, substitué par Me BENSA-TROIN

DEFENDERESSE :

S.A.S. ITECO FORCE, inscrite au RCS de CANNES sous le n° 918 663 626, dont le siège social est à CANNES (06400) 37 rue d’Antibes, prise en la personne de représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 05 mars 2025 ;

A l’audience publique du 05 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 Juillet 2025.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié reçu par Me [R], notaire à ANTIBES, le 12 septembre 2022, la SAS RIVERE GROUP a vendu à la SAS ITECO, moyennant le prix de 9 250 000 €, une propriété immobilière sise Domaine de Lockwood, « Le Devens », « Le Castel », 853 chemin de Notre Dame à VALLAURIS. Dans ce cadre, la SAS RIVERE GROUP s’engageait à réaliser à ses frais les diligences nécessaires pour parvenir à l’établissement ou à la levée de diverses servitudes concernant le fonds vendu, dans les rapports avec le syndicat de copropriété au sein duquel se trouve la propriété. Cet engagement était garanti par le placement sous séquestre d’une partie du prix de vente (25 000 €)

Soutenant avoir réalisé les diligences à sa charge et ne pas obtenir de la SAS ITECO la réitération par acte authentique des servitudes dont le principe a été obtenu de la copropriété, ni la libération du séquestre, la SAS RIVERE GROUP a fait assigner la SAS ITECO par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025 afin de voir :

-prononcer la nullité de la clause contractuelle de séquestre, en tant qu’elle serait léonine ;
-condamner en conséquence la SAS ITECO à lui payer la somme de 25 000 € au titre de la main-levée du séquestre ;

A titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité contractuelle :

-condamner la société ITECO FORCE à lui verser la somme de 25 000 € en compensation du séquestre convenu dans l’acte de vente du 12 septembre 2022 ;

En tout état de cause :

-condamner la société ITECO FORCE à lui verser 9 000 € à titre de dommages et intérêts ;

-condamner la société ITECO FORCE à lui payer 6 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre condamnation aux dépens.

Assignée par acte de remis en l’étude du commissaire de justice qui délivré l’acte, ce dernier indiquant avoir vérifié l’adresse du siège social par un contact avec la société de domiciliation ASSIST ENTREPRISES, et en consultant le registre du commerce et des sociétés, la société défenderesse n’a pas constitué avocat.

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Par ordonnance du 5 mars 2025, l’instruction a été déclarée close et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie.

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation sus-visée.

A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Qualification :
L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel.

A défaut de comparution de la défenderesse pourtant régulièrement assignée selon les modalités rappelées à l’exposé du litige, le jugement sera réputé contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur le caractère potestatif de la clause de séquestre :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 1304-2 du code civil, la clause contractuelle dont la réalisation dépend de la seule volonté de l’un des cocontractants est nulle.

En l’espèce, l’acte de vente établi selon acte authentique en date du 12 septembre 2022 dressé par Me [R], notaire à ANTIBES, le vendeur, à savoir la SAS RIVERE GROUP, a contracté l’obligation d’obtenir de la copropriété Parc de la Quieta à Vallauris, l’établissement au profit du fonds vendu, de diverses servitudes et la suppression d’une servitude existante concernant une fosse septique installée au profit de la copropriété sur le fonds de la villa « Castel ».

La SAS RIVERE GROUP s’est plus précisément engagée à ce que l’acte authentique matérialisant ces servitudes ou main-levée de servitude soit signé et publié au plus tard le 30 juin 2024. Pour garantie de cette obligation, une partie du prix de vente, soit 25 000 € a été séquestrée en la comptabilité du notaire pour être versée après justification de la signature et de la publication de l’acte constitutif des servitudes litigieuses.

Dans le même acte mais par une clause distincte, (page 52), la SAS RIVERE GROUP s’est aussi engagée, sous la même garantie à s’assurer du raccordement de la villa au réseau public de tout à l’égout et de la mise hors service et du nettoyage de la fosse septique existante au plus tard le 30 juin 2024.

Les conditions d’établissement de l’acte constitutif ou modificatif des servitudes ne sont pas plus précisément définies dans l’acte, notamment, l’acte ne comporte aucun engagement de l’acquéreur de régulariser les actes nécessaires sur justification des diligences préalable à la charge de la SAS RIVERE GROUP (délibérations du syndicat de copropriété la Quieta).

L’acte de vente précise que la date d’entrée en jouissance de l’acquéreuse est fixée au jour de l’acte, soit le 12 septembre 2022.

Propriétaire, à cette date la SAS ITECO était donc la seule à avoir le pouvoir et la qualité de régulariser un acte authentique matérialisant la constitution ou la modification de servitudes concernant le fonds.

Toutefois, la réalisation de la condition posée pour la main-levée du séquestre ne dépendaient pas de la seule volonté de la SAS ITECO, puisque la réalisation de l’acte authentique et sa publication dépendait au préalable des diligences mises à la charge de la SAS RIVERE GROUP. Il lui appartenait de même d’assurer le raccordement au réseau public d’eaux usées et le nettoyage de la fosse septique.

La qualification de clause potestative ne peut donc être retenue.

Sur le manquement contractuel :

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En application des articles 1231 et 1231-1, le débiteur mis en demeure peut être condamné au paiement de dommages et intérêts pour réparation du défaut d’exécution.

Par le contrat de vente, la SAS ITECO, devenu seul propriétaire du fonds vendu, a nécessairement contracté l’obligation de signer tous actes authentiques nécessaires à la matérialisation des servitudes ou modification des servitudes existantes conformes à celles convenus dans l’acte de vente.

La SAS RIVERE GROUP justifie avoir réalisé les diligences nécessaires à l’obtention des décisions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du Parc la Quieta. Par une délibération du 2 novembre 2022, cette assemblée générale a accepté la constitution des servitudes prévues au bénéfice du fonds de la villa du Castel dans l’acte de vente et la suppression de la servitude établie sur le fonds de la villa au profit de la copropriété (fosse septique).

Par lettre en date du 29 août 2023, le notaire de la SAS RIVERE GROUP rappelait les clauses contractuelles, y ajoutant, ce qui ne figure pas dans l’acte authentique, avoir pris l’engagement d’assurer le raccordement de la copropriété au tout à l’égout et de nettoyer et mettre hors service la fosse septique. Il indiquait que non seulement les décisions attendues avaient été obtenues de l’assemblée générale de la copropriété, mais encore, que le raccordement du tout à l’égout était effectif et la fosse septique, non seulement nettoyer et mise hors service, mais enlevée.

Il indiquait toutefois qu’un rendez-vous fixé en son office le 20 juin 2023 pour régularisation d’un acte authentique, sur un projet approuvé le 11mai 2023 n’avait pas pu se tenir compte tenu de l’absence de la SAS ITECO.

Il mettait en conséquence en demeure celle-ci de libérer le séquestre sous 48h00. Cette mise en demeure a été réitérée par courrier d’avocat adresse en recommandé avec accusé de réception le 18 juillet 2024.

En application de l’article 9 du code procédure civile il appartient aux parties de produire les pièces nécessaires au succès de leurs prétentions.

La SAS RIVERE GROUP ne produit aucune pièce probante établissant la réalité du raccordement au réseau public d’assainissement, et celle de la mise hors service, et même de la suppression de la fosse septique, second engagement garanti par la convention de séquestre, pas plus qu’elle ne démontre avoir réalisé ces opérations avant la date fixée du 30 juin 2024.

Nul ne pouvant se constituer une preuve à soi-même, les indications de Me [W] [H], notaire, et Me Christian FIEVET, avocats, ses mandataires, sont sans valeur probante de ce chef.

Dès lors, elle ne démontre pas le manquement de la SAS ITECO à son propre engagement de libérer le séquestre si les conditions fixées sont remplies.

Elle sera donc déboutée de toutes ses demandes.

Exécution provisoire :
Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application.

Dépens et frais irrépétibles :
Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens.

La SAS RIVERE GROUP qui succombe supportera les dépens et sera corrélativement déboutée de sa demande au titre des autres frais de procédure.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :