TJ 06069, 8 juill. 2025, RG 23/04169

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me MUTTER
1 GROSSE Me CHARDON
1 GROSSE Me GHIGO
1 GROSSE Me DEMARCHI
1 EXP Me JOB SEVENO
1 EXP Me RAVOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/246

N° RG 23/04169 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-PIU4

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [J]
né le 03 Décembre 1955 à Strasbourg (67000)
2 rue des Hautes Terres
67206 MITTELHAUSBERGEN

Madame [N] [L] épouse [J]
née le 10 Juin 1971 à ESSAOUIRA (MAROC)
2 rue des Hautes Terres
67206 MITTELHAUSBERGEN

représentés par Me Thomas MUTTER de la SELARL Inter-Barreaux MUTTER, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Serge HECKEL de ESL AVOCAT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [A] [H] épouse [C]
Résidence les CHOMETTES (Esc. F) - 11 Avenue Font de Veyre
06150 CANNES LA BOCCA

représentée par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par Me VERAN

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble « RESIDENCE LES CHOMETTES », sis 11 Avenue Font de Veyre a 06150 CANNES LA BOCCA, represente par son Syndic en exercice la societe TRIO (Cabinet TRIO GESTION ESPACE GESTION FORMATION), SARL immatriculee au RCS de CANNES sous le numero 421 416 116, dont le siege social est sis Le Saint-Christophe 3 rue de Bône a 06400 CANNES, elle-même prise en la personne de son representant legale en exercice domiciliee es qualite audit siege

représenté par Maître Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Société CHUBB EUROPEAN GROUPE SE, immatriculee au RCS de NANTERRE sous le numero 450 327 374, dont le siege social est sis 31 Place des Corolles – La Tour Carpe DIEM a 92400 COURBEVOIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, (numero de police : FRPKNA11823)

représentée par Maître Alexia JOB SEVENO de la SELARL JOB-RICOUART & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, substitué par Me GOMILA

S.A. ALLIANZ IARD, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 542 110 291, dont le siège social est 1 cours Michelet, CS 30051, 92076 PUTEAUX PARIS LA DEFENSE CEDEX, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Pierre-alain RAVOT de la SAS RAVOT PIERRE- ALAIN, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

S.A. La Compagnie PACIFICA, immatriculee au Registre du Commerce et des Societes de PARIS sous le numero 352 358 865, dont le siege social est sis 8/10 Boulevard de VAUGIRARD a 75724 PARIS CEDEX 15, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Pierre-Emmanuel DEMARCHI de la SELARL CABINET DEMARCHI AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, substitué par Me ZBROZINSKI

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 ;

A l’audience publique du 16 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 08 Juillet 2025.

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EXPOSE DU LITIGE
[T] [J] et son épouse [N] [L] sont propriétaires de différents lots dans un immeuble sis à CANNES LA BOCCA, 11 Avenue Font de Veyre et appelé la Résidence « les CHOMETTES ».

Madame [A] [H] épouse [C] est également copropriétaire dans
ladite résidence. Son appartement est situé au septième étage de la résidence et se prolonge par deux terrasses accessibles, parties communes à usage privatif qui surplombent l’appartement des époux [J] se situant au sixième étage.

Courant du mois de février 2020, soit un an après une première décision du présent Tribunal ayant condamné Madame [C] suite à des infiltrations émanant de la terrasse de son appartement côté piscine à réparer les désordres en ayant découlé chez ses voisins du dessous, des infiltrations d’eau sont à nouveau apparues dans l’appartement des époux [J], notamment au plafond ainsi que sur les murs de leur logement, occasionnant de nombreux dégâts matériels.

Une mise en eau effectuée depuis la terrasse de Madame [G], contiguë à celle de Madame [C], a confirmé la provenance des infiltrations importantes dans l’appartement des époux [J].

Par ordonnance de référé rendue le 29 avril 2021 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE sur saisine des époux [J], il a été fait droit à leur demande d’expertise et Monsieur [R] [B] a été désigné en qualité d’expert.

Par ordonnance de référé du 3 mai 2022, les opérations d’expertise ont été étendues à Madame [U] [G] - dont la terrasse est contiguë à celle de Madame [C], - ainsi qu’aux sociétés CHUBB EUROPEAN GROUPE SE et ALLIANZ IARD SA, en leurs qualités d’assureurs multirisques successifs de la copropriété.

L’expert a déposé son rapport le 27 avril 2023.

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Suivant exploit en date du 31 août 2023, les époux [J] ont fait assigner devant le présent Tribunal le Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES et ses assureurs successifs, la société européenne CHUBB EUROPEAN GROUPE SE et la société anonyme ALLIANZ IARD, ainsi que [A] [C] et son assureur la compagnie PACIFICA SA, aux fins de voir condamner « solidairement et à défaut in solidum » le Syndicat de la copropriété et [A] [C] à réparer les préjudices découlant des sinistres.

Aux termes de leurs conclusions recapitulatives notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, les époux [J] sollicitent du Tribunal de :

« DECLARER Monsieur [T] [J] et Madame [N] [L] épouse [J] recevables et bien fondés en leurs demandes,

JUGER que les désordres subis par Monsieur [T] [J] et Madame [N] [L] résultent d’une part d’une fuite sur le réseau d’alimentation de la machine à laver de Madame [A] [H] épouse [C], d’autre part, d’une défaillance des ouvrages de protection d’étanchéité du joint de dilatation sur le muret séparatif entre le logement de Madame [G] et de Madame [C], partie commune, et d’un défaut d’entretien des parties communes par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les CHOMETTES sise 11 Avenue Font de Veyre à CANNES LA BOCCA et de dernière part de la cuisine édifiée par Madame [C] sur la terrasse partie commune à usage privatif,

En conséquence,

CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum Madame [A] [H] épouse [C] et le Syndicat des Copropriétaires de la résidence les CHOMETTES sise 11 Avenue Font de Veyre à CANNES LA BOCCA à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [N] [L] épouse [J] les sommes suivantes afférentes à la remise en état de leur appartement, soit la somme de 11.025,11 €,

CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum Madame [A] [H] épouse [C] et le Syndicat des Copropriétaires de la résidence les CHOMETTES sise 11 Avenue Font de Veyre à CANNES LA BOCCA à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [N] [L] épouse [J] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :
• Préjudice matériel : 11.452,72 €,
• Préjudice de jouissance : 89.700,00 €, et à tout le moins la somme de 37.000,00 €,
• Préjudice moral : 15.600,00 €
? Soit à la somme globale, toutes causes de préjudices confondues, -pour l’heure – de 127.777,83 €, sauf à parfaire, à tout le moins, à la somme globale de 75.077,83 €, sauf à parfaire.

JUGER que des travaux définitifs sont encore nécessaires et doivent être réalisés par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence les CHOMETTES sise 11 Avenue Font de Veyre à CANNES LA BOCCA,

Par conséquent,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la résidence les CHOMETTES sise 11 Avenue Font de Veyre à CANNES LA BOCCA, sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard à compter du 2e mois suivant la signification du jugement à intervenir, à procéder aux travaux décrits par Monsieur [B], dans le rapport d’expertise (p. 49) et par Monsieur [M], figurant dans le dire récapitulatif de Me [J] du 20 mars 2023 (pièce n°21 du dire récapitulatif) afin de remédier définitivement et de façon pérenne aux désordres affectant le logement des époux [J] et ce, en la présence d’un maitre d’oeuvre en charge du contrôle des travaux et avec la validation préalable d’un bureau de contrôle avant toute mise en oeuvre desdits travaux à effectuer,

JUGER que Madame [A] [H] épouse [C] s’est indûment appropriée la terrasse partie commune à usage privatif,

JUGER que Madame [A] [H] épouse [C] s’est indûment appropriée le joint de dilatation, partie commune,

Par conséquent,

CONDAMNER Madame [A] [H] épouse [C], sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard à compter du 2e mois suivant la signification du jugement à intervenir, à procéder à la restitution des parties communes indûment appropriées à savoir la terrasse, partie commune à usage privatif et le joint de dilatation, partie commune, de la résidence les CHOMETTES, sis 11 avenue Font de Veyre à Cannes la Bocca, et à procéder à la remise des lieux en leur état antérieur,

En tout état de cause,

DISPENSER Monsieur [T] [J] et Madame [N] [L] épouse [J] de toute participation au paiement des frais, et ce en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, Madame [A] [H] épouse [C] et le Syndicat des Copropriétaires de la résidence les CHOMETTES sise 11 Avenue Font de Veyre à CANNES LA BOCCA à verser à Monsieur [T] [J] et Madame [N] [L] épouse [J], chacun, une somme de 10.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Les CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, Madame [A] [H] épouse [C] et le Syndicat des Copropriétaires de la résidence les CHOMETTES sise 11 Avenue Font de Veyre à CANNES LA BOCCA aux entiers frais et dépens de la présente instance, celle de référé civil, y compris les frais d’expertise,

RAPPELER l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir. »

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Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 28 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES CHOMETTES demande au Tribunal de :
« A titre principal,

DEBOUTER les époux [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires LES CHOMETTES ;

Subsidiairement,

CONDAMNER Madame [C] à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires LES CHOMETTES de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires, article 700 et dépens ;

Infiniment subsidiairement,
LIMITER la responsabilité du syndicat des copropriétaires LES CHOMETTES au quantum de 30 % dans les désordres ayant affectés l’appartement des époux [J] ;

En tout état de cause,
CONDAMNER la compagnie ALLIANZ IARD à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires LES CHOMETTES de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires, article 700 et dépens ;

DEBOUTER la compagnie ALLIANZ IARD de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires concluant ;

DEBOUTER la société CHUBB EUROPEAN GROUPE SE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires concluant ;

DEBOUTER Madame [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum les époux [J], Madame [C] et la compagnie ALLIANZ IARD au paiement d’une somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires LES CHOMETTES, ainsi qu’aux entiers dépens. »

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En défense, par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 30 mars 2025, [A] [C] sollicite quant à elle du Tribunal de :
« A titre principal,

JUGER que selon l’Expert, les infiltrations en provenance de la terrasse de l’appartement de Madame [G] se propagent dans les étages inférieurs, par le joint de dilatation de l’immeuble et trouvent leur origine dans une probable défaillance des ouvrages de protection d’étanchéité du joint de dilatation,

JUGER que le joint de dilatation constitue une partie commune,

JUGER que selon l’Expert, la seconde cause des désordres est consécutive à une fuite sur le réseau d’eau d’alimentation de la machine à laver de Madame [C], laquelle a fait l’objet d’une réparation immédiate le 3 août 2020 par la SARL BIANCHI,

JUGER que les travaux sur la canalisation de Madame [C] ont été réalisés sans délai de sorte qu’il est évident que les désordres sont imputables à la première cause, à savoir le joint de dilatation qui n’a fait l’objet de réparations provisoires que des années plus tard,

JUGER que l’Expert a logiquement exclu tout lien de causalité entre les désordres constatés dans l’appartement des époux [J] et les travaux d’aménagement de la véranda réalisés par Madame [C],

JUGER que les infiltrations consécutives à la défaillance des ouvrages de protection d’étanchéité du joint de dilatation sont incontestablement nettement plus importantes à celles causées par la fuite de la canalisation de Madame [C], laquelle a été immédiatement réparée,

JUGER que le syndicat des copropriétaires est seul responsable des désordres dans l’appartement des époux [J],

JUGER que le syndicat des copropriétaires doit engager tous travaux nécessaires proposés par l’Expert afin de remédier aux désordres dans l’appartement des époux [J],

En conséquence,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Madame [C], laquelle est totalement étrangère aux désordres dans l’appartement des époux [J],

A titre subsidiaire,

Si la responsabilité de Madame [C] devait être retenue, la responsabilité de Madame [C] devra être limitée à 5 % des préjudices des époux [J], conformément au rapport d’expertise.

LIMITER la responsabilité de Madame [C] à 5 % des préjudices des époux [J], conformément aux conclusions du rapport d’expertise,

REJETER la demande des époux [J] au titre du préjudice matériel et du préjudice moral,

LIMITER le préjudice de jouissance à la somme de 1.800 €,

JUGER que les époux [J] font preuve de la plus parfaite mauvaise foi et tentent de tirer profit de la situation,

JUGER que les désordres n’ont duré que du 28 février 2020 au 3 août 2020, soit sur une période de cinq mois en pleine période de crise sanitaire,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à effectuer tous les travaux utiles pour remédier auxdits désordres,

CONDAMNER tous succombant au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
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Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 8 février 2024, la SE CHUBB EUROPEAN GROUP sollicite sa mise hors de cause, faisant valoir qu’aucune demande n’est formée à son encontre et qu’en tout état de cause, aucune demande n’est susceptible de prospérer, dans la mesure où elle n’était plus l’assureur du Syndicat de la copropriété à la date du fait dommageable.
Elle sollicite en outre tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés.
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Par des écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 février 2024, la compagnie ALLIANZ sollicite également sa mise hors de cause, outre la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés.
Elle précise qu’elle était l’assureur multirisque immeuble de la résidence LES CHOMETTES depuis le 1er janvier 2020 mais que sa garantie ne peut s’appliquer ; compte tenu de la cause du sinistre découlant d’un défaut d’entretien du joint, ainsi que l’a déjà jugé le présent Tribunal dans le cadre d’un précédent sinistre.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024 avec effet différé au 3 avril 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 16 mai 2025.
L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS
Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte » :
Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.
L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la cause des désordres et les responsabilités encourues
Les demandeurs fondent leur action à la fois sur :
-les dispositions de l’article 544 du Code civil aux termes duquel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements »,
-sur la théorie du trouble anormal de voisinage, désormais textuellement prévue à l’article 1253 du Code civil qui énonce que « Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. », indiquant que la deuxième cause des infiltrations invoquée par l’expert est constituée par la fuite sur le réseau d’alimentation de la machine à laver de leur voisine du dessus [A] [C],
- sur l’article 1240 du Code civil relatif à la responsabilité délictuelle, qui prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », soutenant que [A] [C] devait veiller au bon fonctionnement et à la réparation de ses équipements et qu’en outre, elle a agrandi son logement sans autorisation en empiétant sur le joint de dilatation et en apposant une cloison séparatrice qui ne peut être qu’une cause supplémentaire des désordres constatés,
-et enfin sur les dispositions du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, pour ce qui concerne la responsabilité du Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES, en vertu desquelles « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires », exposant que le Syndicat de la copropriété a failli à son obligation d’entretien correct de l’étanchéité du joint de dilatation à l’origine également des infiltrations.
En réplique, [A] [C] affirme que la seconde cause des infiltrations retenue par l’expert est certes la fuite sur le réseau d’eau d’alimentation de sa machine à laver, mais ajoute que les travaux sur la canalisation ont été réalisés sans délai, de sorte qu’il est évident que les désordres sont majoritairement imputables à la première cause, à savoir le joint de dilatation qui n'a pas fait l'objet d'un entretien régulier et dont la réparation provisoire n'a été réalisée que des années plus tard.
Elle ajoute que l'expert a logiquement exclu tout lien de causalité entre les désordres constatés dans l'appartement des requérants et ses travaux d'aménagement de la véranda.
Le Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES quant à lui soutient que la résolution prise lors l'assemblée générale du 9 mai 2012 ayant autorisé la construction de la véranda au profit de [A] [C] avait clairement indiqué que celle-ci demeurerait responsable de tout sinistre provenant de l'édification de cette véranda.
Or selon lui, il a été démontré d'un point de vue technique les modalités d'édification de la véranda rendant impossible l'accès aux joints de dilatation, de sorte que [A] [C] doit être déclarée entièrement responsable du sinistre intervenu, d'une part en raison de l'impossibilité d'accès au joint de dilatation et d'autre part, en raison de la fuite de l'arrivée d'eau privative de sa machine à laver.
Son assureur ALLIANZ sollicite un partage de responsabilité à raison de 2/3 pour le Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES et d’1/3 pour [A] [C], tandis que l’assureur de celle-ci, la compagnie PACIFICA minimise les conséquences du dégât des eaux intervenu chez [A] [C], soutenant que les réparations ont été effectuées immédiatement et sollicite subsidiairement un partage de responsabilité à hauteur de 5% pour son assurée et de 95% pour le Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES, compte tenu de la ponctualité très limitée de la fuite très rapidement stoppée.
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S’agissant de la responsabilité de [A] [C], il est constant que l’expert a identifié deux causes des désordres subis par le logement des demandeurs, soit :
« la première cause est liée à des infiltrations consécutives à de fortes intempéries. Ces infiltrations en provenance de la terrasse de l'appartement de Madame [G] se propagent dans les étages inférieurs par le joint de dilatation de l'immeuble. Ces infiltrations trouvent leur origine dans une probable défaillance des ouvrages de protection d'étanchéité du joint de dilatation.Ce joint de dilatation est situé à l'aplomb de l'appui de la cloison séparative, entre les terrasses des appartements [H] et [G] au 7e étage. Il se prolonge verticalement jusqu'au sous-sol de l'immeuble. (Page 48)
La seconde cause est consécutive à une fuite sur le réseau d'alimentation de la machine à laver de Madame [H]. Cette fuite a été réparée le 3 août 2020 par la SARL BIANCHI (facture du 7 septembre 2020). »La responsabilité fondée sur la théorie des troubles du voisinage est engagée de façon objective dès que le trouble présente un caractère anormal et que le lien de causalité est établi entre le dommage allégué et le fait générateur invoqué.
En l’espèce, sans qu'il ne soit nécessaire de démontrer une quelconque défaillance de [A] [C] dans l'entretien de ses canalisations, la responsabilité de celle-ci est nécessairement engagée du fait de la fuite du réseau d'eau de sa machine à laver, qui est en partie à l'origine des infiltrations intervenues chez ses voisins du dessous, ces désordres présentant indéniablement un caractère anormal.
La responsabilité de [A] [C] au titre de la théorie des troubles anormaux de voisinage n’est donc pas contestable.
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S'agissant de la responsabilité du syndicat de copropriété, elle est également clairement mise en cause par l'expert, qui explique que la défaillance des ouvrages de protection d'étanchéité du joint de dilatation sur le muret séparatif entre le logement de Madame [G] et celui de Madame [C], qui constituent une partie commune, engage nécessairement la responsabilité du Syndicat des copropriétaires.
À la page 48 de son rapport, l'expert relève clairement la négligence dans l'entretien de l'ouvrage, ajoutant que la conception du joint de dilatation est de nature à rendre son entretien difficile et rappelant que les ouvrages d'étanchéité, qui sont des parties communes (page55), nécessitent un entretien trentenaire.
Ainsi que l'exposent les demandeurs, le syndicat des propriétaires doit maintenir les parties communes en bon état d'entretien et de fonctionnement, sa responsabilité pouvant être engagée sans faute à ce titre.
Les demandeurs soutiennent que [A] [C] a commis une faute en édifiant sa véranda sur le joint de dilatation défaillant, rendant impossible son entretien par des visites périodiques de surveillance et justifiant que sa responsabilité soit également retenue dans la survenance des infiltrations découlant de la défaillance de cet ouvrage commun.
Il convient toutefois de relever que :
L'expert a clairement écarté cette hypothèse, estimant qu'il n'existe pas d'autres causes pouvant être à l'origine des désordres constatés dans l'appartement des époux [J] et qu'en aucun cas, ces désordres ne peuvent être consécutifs des travaux réalisés sur la terrasse de l'appartement de Madame [C] pour l'aménagement de sa cuisine. (page 48)
L’expert explique en effet que les ouvrages situés au-dessus du joint de dilatation, qui sont des parois de séparation entre les terrasses et servent de murs extérieurs de la cuisine de l'appartement de celles-ci, semblent dater de la construction de l'immeuble, ainsi que le montre d'ailleurs clairement la photo produite au rapport.

Il ajoute qu'il est donc peu probable que les travaux d'aménagement de la véranda installés sur la terrasse de son appartement par [A] [C] soit de nature à endommager les ouvrages de protection de l'étanchéité du joint de dilatation de l'immeuble, ce d'autant que les désordres sont apparus dans l'appartement des plaignants en février 2020, soit plusieurs années après les travaux d'aménagement de la véranda sur la terrasse du dessus, un lien de causalité entre ces travaux d'aménagement et les désordres n’étant pas démontré.

L’expert confirme dans son rapport la localisation du joint de dilatation « situé à l’aplomb de l’appui de la cloison séparative, entre les terrasses des appartements [C] et [G] au 7e étage, ajoutant que son entretien nécessite le démontage de cette cloison.
Les éléments rapportés par le syndicat de copropriété par le biais d'une note de synthèse établie le 6 septembre 2024 par [S] [I], qui affirme que le joint de dilatation se situe précisément sous l'emprise de la cloison nord-ouest de la véranda de l'appartement de [A] [C], ne convainquent pas le Tribunal, puisqu’en tout état de cause, le Syndicat de la copropriété n'a jamais sollicité [A] [C] afin de visiter l'ouvrage et de vérifier sa bonne étanchéité, responsabilité qui lui incombe pourtant.
Ainsi, quand bien même ce joint se trouverait sous la véranda édifiée, ce que conteste l’expert interrogé à ce sujet, cela ne change pas le fait qu’il appartenait au Syndicat de la copropriété d’en assurer l’entretien à tout le moins trentenaire, ce qu’il n’a pas fait, celui-ci ne démontrant pas avoir été entravé dans ses obligations par la mauvaise localisation des installations en limitant l’accès. L’implication de [A] [C] dans la première cause des infiltrations, soit le mauvais entretien du joint de dilatation, ne peut donc être retenue.

Sur le partage de responsabilité :
L’expert indique (page 55) que :
- la première cause des infiltrations, soit la porosité du joint de dilatation de l’immeuble est apparue le 26 février 2020, et a eu pour conséquence l’ensemble des désordres constatés sur les murs et plafonds côté ouest des chambres, salon et salle de bain de l’appartement des époux [J],
- la seconde cause, consécutive à une fuite de la machine à laver de Madame [H], a été réparée le 3 août 2020 et a eu pour conséquence l’ensemble des désordres constatés sur les murs et plafonds côté est de la chambre et de la cuisine du même appartement.
L'expert ajoute que les conséquences de ces deux désordres ne peuvent toutefois pas être totalement dissociées car il est très difficile techniquement, voire quasi impossible, de déterminer les migrations de l'eau dans les dalles lorsqu'une fuite est constatée. Les désordres ne peuvent se limiter aux zones situées immédiatement à l'aplomb de la zone ou la fuite a été constatée.
Dès lors, il convient de condamner in solidum [A] [C] et le Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES à indemniser les préjudices subis par les époux [J] du fait de ces infiltrations.

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Le syndicat des copropriétaires demande toutefois à être relevé et garanti par [A] [C] de toute condamnation prononcée à son encontre, exposant que celle-ci a supprimé l'accès aux joints de dilatation lors de l'édification de sa véranda et qu’il lui appartient donc d'assumer les sinistres en découlant, ainsi que le prévoit la résolution numéro 19 votée lors de l'assemblée générale de la copropriété en date du 9 mai 2012.
Il résulte toutefois de ce qui précède que la cause des désordres ne peut être imputée à l’édification de la véranda par [A] [C], les ouvrages à l’origine des désordres étant des parties communes dont le Syndicat de la copropriété n’a pas correctement assuré l’entretien, sans que la création de la véranda par [A] [C] ne soit à l’origine des infiltrations.
En l’absence de responsabilité de [A] [C] dans la première cause des désordres, la demande du Syndicat de la copropriété de se voir totalement relevé et garanti par celle-ci sera rejetée.

Dans leurs rapports entre eux, leur part de responsabilité respective sera fixée à 50%, compte tenu des éléments rapportés plus avant par l'expert.

Sur la réparation des préjudices :
Les époux [J] allèguent avoir subi trois types de préjudices :
Le coût des travaux de remise en état de leur appartement ;Le trouble de jouissance ;Le préjudice moral.Il convient d’examiner successivement ces trois postes.

Sur le préjudice matériel :
Les époux [J] sollicitent au titre du préjudice matériel subi la somme totale de 11.452,72€ se décomposant comme suit :
7.604,02€ de changement de la literie de leur chambre à coucher, 780€ d’intervention de la société CB’EAU pour la recherche de fuite sur les réseaux d’alimentation du logement de leur voisine de l’étage supérieur, 157,98€ pour l’achat d’un déshumidificateur, 2.910,72€ de factures d’huissier. Les défendeurs ne contestent pas ce montant, à l’exception de Madame [C] qui relève l’absence de justificatifs. Ceux-ci sont pourtant versés aux débats par les demandeurs, qui se verront donc attribuer la somme demandée en réparation de leur préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance :
Les époux [J] font valoir un préjudice de jouissance à hauteur de 89.700 euros, correspondant à la perte de jouissance totale de leur appartement entre le mois de février 2020 et le mois de mai 2023 inclus. Ils s’appuient sur une estimation immobilière de la valeur locative de leur appartement à hauteur de 2.300 euros par mois.
Dans leurs conclusions respectives, les défendeurs ne contestent pas le principe du droit à indemnisation des requérants mais le quantum de celui-ci, à la fois en raison de la nature secondaire de la résidence, de l’évaluation immobilière trop élevée, de l’absence de pondération de l’indemnisation en fonction de la surface de l’appartement inutilisable et enfin de la date de fin des désordres relevée par l’expert au 8 juin 2020.
Il est constant que l’appartement sinistré n’est pas la résidence principale des demandeurs. Ceux-ci ne démontrent pas qu’ils le mettaient en location lorsqu’ils ne l’occupaient pas.
Le Tribunal retient donc une occupation à raison de cinq mois par an, selon la définition fiscale de la résidence secondaire qui correspond à une occupation à hauteur de moins de 6 mois par an.
S’agissant de la valeur locative, le Tribunal retient une somme mensuelle de 2.000 euros, soit une moyenne entre l’évaluation effectuée par l’agence immobilière et celle de l’expert.
Concernant la durée du préjudice de jouissance subi, il est constant que les désordres ont débuté au mois de février 2020. Certes, en août 2020, la fuite de la machine à laver a été réparée. Cependant, l’expert indique qu’une humidité résiduelle a perduré jusqu’à l’assèchement total des murs en janvier 2021.
Pourtant, un constat de Commissaire de Justice établi à la demande des époux [J] en date du mois de juillet 2021 démontre que les dégâts se sont amplifiés entre le mois de janvier 2021 et de juillet 2021, l’eau continuant à migrer et suinter des cloisons.
Par ailleurs, si aucune nouvelle infiltration n’est intervenue depuis le mois de janvier 2021, les demandeurs ne pouvaient effectuer les travaux de rénovation de leur logement avant le dépôt du rapport d’expertise, mesure d’instruction indispensable pour déterminer les responsabilités ayant conduit aux sinistres, ce dont convient d’ailleurs l’expert à la page 59 de son rapport, indiquant que les travaux ne pouvaient pas être entrepris avant la détermination des causes des désordres et l’assurance que de nouvelles infiltrations ne pouvaient se reproduire.
Une inhabitabilité totale du logement sera donc retenue jusqu’au mois de juillet 2021.
L’expert indique en outre dans son rapport que si l’appartement était de nouveau habitable à compter de janvier 2021 en raison de l’absence d’évolution des désordres, la chambre nord, représentant 20% de la superficie de l’appartement, était inutilisable.
Selon le raisonnement décliné plus avant, le Tribunal retient donc une inhabitabilité intégrale de l’appartement du mois de février 2020 au mois de juillet 2021, soit pendant 16 mois, ce qui correspond à un préjudice de jouissance de 6,5 mois au regard du caractère de résidence secondaire du logement, à raison de 2.000 euros mensuels, soit 13.000 euros.
Il sera ensuite retenu un trouble de jouissance à raison de 30% du logement (soit les 20% de la chambre plus 10% correspondant aux désagréments liés à l’encombrement des autres pièces du fait de l’impossibilité d’utiliser la chambre) du mois d’août 2021 au mois d’avril 2023 compris, date du dépôt du rapport, soit pendant 21 mois, ce qui correspond à un préjudice de jouissance de 5.250€ ( 21 mois x 5/12mois x 2.000€ x 30% = 5.250€).
En conséquence, le préjudice total de jouissance des époux [J] s’élève à la somme de 18.250 euros, que les demandeurs seront condamnés in solidum à réparer, dans la mesure où l’expertise a été rendue nécessaire pour démontrer la part de responsabilité de chacun des défendeurs.

Sur le préjudice moral :
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Il est incontestable que le fait de subir à nouveau consécutivement deux dégâts des eaux, après avoir déjà eu à gérer une précédente infiltration dans leur appartement, a causé aux époux [J] un préjudice moral qui sera réparé par l’octroi de la somme de 2.000 euros, que les défendeurs seront condamnés in solidum à leur verser.

Sur la garantie des assurances :

Sur la mise hors de cause de la compagnie CHUBB :
Il est acquis aux débats que la compagnie CHUBB n’était pas l’assureur multirisque du Syndicat de la copropriété au jour du fait dommageable.
Aucune demande à son encontre ne pouvant prospérer, il sera fait droit à sa demande de mise hors de cause.

Sur la garantie de la compagnie ALLIANZ, assurance du Syndicat de la copropriété :
La compagnie ALLIANZ demande sa mise hors de cause, alors même que des demandes sont dirigées à son encontre, mais qui ne peuvent prospérer selon elle en raison de l’inapplicabilité de ses garanties.
Elle se verra déboutée de sa demande de mise hors de cause.
En revanche, il est constant que le contrat de garantie la liant au Syndicat de la copropriété prévoit l’exclusion de sa garantie en cas de dommages « résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré », « caractérisés et connus de vous ».
L’expert a clairement reconnu que les désordres constatés sur les parties communes incombant au Syndicat de la copropriété relevaient d’un défaut d’entretien.
La garantie de la compagnie ALLIANZ ne peut donc pas s’appliquer à ce titre, ce d’autant plus qu’une précédente décision avait déjà relevé le défaut d’entretien des joints de dilatation, sans pour autant que cela n’alerte le Syndicat de la copropriété et que celui-ci ne procède à une vérification générale de l’état des joints de dilatation du bâtiment déjà ancien.
En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat de la copropriété de se voir relevé et garanti par son assureur ALLIANZ des condamnations prononcées à son encontre.

Sur la garantie de la compagnie PACIFICA, assurance de [A] [C] :
La compagnie PACIFICA ne conteste pas sa garantie en sa qualité d’assureur de [A] [C], mais demande à voir appliquer son plafond de garantie et la franchise contractuelle de 150 euros.
La compagnie PACIFICA sera donc condamnée à relever et garantir [A] [C] des condamnations mises à la charge de cette dernière, sous réserve du plafond de garantie et de la franchise contractuelle.
Sa demande de se voir relevée et garantie par le Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES ne pourra prospérer au-delà des 50% de répartition des responsabilités entre les deux défendeurs dans la survenue des sinistres, telle que fixée plus avant.

Sur la demande de condamnation du Syndicat de la copropriété à procéder aux travaux :
Les requérants demandent à voir le Syndicat de la copropriété procéder aux travaux décrits non seulement par l’expert, mais aussi ceux énoncés par Monsieur [M] et repris dans leur dernier dire, afin de remédier définitivement aux désordres affectant leur logement.
Or, il est établi que depuis les mesures conservatoires prises à l’initiative du Syndicat de la copropriété puis les travaux de mise en conformité effectués selon les préconisations de l’expert, les requérants n’ont plus subi de nouvelles infiltrations.
La demande formée à ce titre sera donc rejetée comme étant sans objet, la cause des désordres ayant déjà été réparée.

Sur la demande de condamnation de [A] [C] à restituer les parties communes :
Les demandeurs sollicitent la condamnation de [A] [C] à restituer les parties communes de la copropriété LES CHOMETTES qu’elle se serait indûment appropriée, à savoir la terrasse et le joint de dilatation, et à procéder à la remise des lieux en leur état antérieur.
[A] [C] s’oppose à ces demandes, contestant s’être appropriée des parties communes de la copropriété.
Force est de constater qu’il résulte de ce qui précède que [A] [C] ne s’est pas appropriée de parties communes de la copropriété, qu’il s’agisse de la terrasse sud qu’elle a aménagée après l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ou du joint de dilatation, puisque l’expert expose qu’elle n’a fait qu’adosser sa véranda à la paroi déjà existante qui reposait sur ce joint de dilatation, rendant son accès pour l’entretien difficile.
Cette situation, intrinsèque à la construction de l’immeuble, ne peut être reprochée à la copropriété défenderesse.
Dès lors, les demandes formées à ce titre par les requérants seront rejetées.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, [A] [C], le Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES et la compagnie PACIFICA, succombants, seront condamnés au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Le partage de responsabilité fixé plus avant s’applique aux dépens.
L’ordonnance de référé ayant déjà tranché la question des dépens afférents à cette procédure, ceux-ci ne pourront être compris dans les présents dépens.
Au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [J] seront dispensés de toute participation au paiement des frais.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile
L'article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge des demandeurs, l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient de condamner in solidum [A] [C] , son assureur PACIFICA et le Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES, parties perdantes, à verser aux époux [J] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le partage de responsabilité fixé plus avant s’appliquant à leur demande respective de se voir relevé et garanti.
Ils se verront en revanche déboutés de leur demande à ce titre.
Au regard de l’équité, les demandes de frais irrépétibles formées par les compagnies d’assurance ALLIANZ et CHUBB seront également rejetées.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMMNE in solidum le Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES, [A] [H] épouse [C] et son assureur PACIFICA à payer à [T] [J] et son épouse [N] [L] les sommes de : 11.452,72 euros en réparation de leur préjudice matériel, 18.250 euros au titre du préjudice de jouissance, 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral, 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;DIT que dans leurs rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante : 50 % à la charge du Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES,50% à la charge de [A] [H] épouse [C] et de son assureur la compagnie PACIFICA, sous réserve de l’application par celle-ci de son plafond de garantie et de sa franchise contractuelle de 150 euros;CONDAMNE les défendeurs déclarés responsables et l’assureur de [A] [H] épouse [C] à se garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé ; PRONONCE la mise hors de cause de la société européenne CHUBB EUROPEAN GROUP SE, DEBOUTE la compagnie ALLIANZ IARD de sa demande de mise hors de cause, DEBOUTE le Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES de sa demande de garantie formée à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD, CONDAMNE in solidum le Syndicat de la copropriété LES CHOMETTES, [A] [H] épouse [C] et son assureur PACIFICA aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dépens qui seront répartis entre eux à proportion du partage de responsabilité fixé plus avant ; DISPENSE les époux [J] de toute participation au paiement des frais au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; REJETTE le surplus des demandes ; DIT ne pas avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit. La Greffière La Présidente