TJ 06069, 25 juill. 2025, RG 21/03771

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me BOURGEOIS
1 GROSSE Me BLAIS
1 EXP Me ACHACHE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/540

N° RG 21/03771 - N° Portalis DBWQ-W-B7F-OKGL

DEMANDEURS :

S.C.I. TANWO TWO, ayant son siège social sis 3 rue Bivouac Napoléon 06400 CANNES, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 839 019 965, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Madame [X] [J]
née le 04 Mai 1978 à RÉPUBLIQUE DÉMOCRATIQUE DU CONGO
51, promenade de l’Etang
06250 MOUGINS

Monsieur [D] [K]
né le 14 Mars 1975 à ROYAUME UNI
51, promenade de l’Etang
06250 MOUGINS

représentés par Me Michel BOURGEOIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [G] [B]
née le 03 Avril 1960 à HEIMEIRI (LIBAN)
140 Avenue de Grasse
06400 CANNES

représentée par Me Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par Me MOUSSI

Monsieur [Q] [L]
né le 15 Janvier 1961 à BEYROUTH (LIBAN)
15, rue Pasteur
06400 CANNES

représenté par Me Hélène ACHACHE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, substitué par Me GASNOT

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 07 avril 2025 ;

A l’audience publique du 05 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 Juillet 2025.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [Q] [L] et Mme [G] [B] ont été mariés. Leur divorce a été prononcé par le juge aux affaires familiales de Grasse le 9 octobre 2017.

Selon un compromis de vente conclu par acte sous signatures privées en date du 6 décembre 2019, ils ont promis de vendre à la SCI TAWO TOW (ci-après « la SCI »), acquéreuse, un bien immobilier sis 51 rue de l’Etang à Mougins, l’acte précisant que le bien était la propriété indivise des consorts M. [Q] [L] et Mme [G] [B].

Des discussions se sont élevées au sujet du régime matrimonial des époux et de la propriété du bien immobilier. M. [Q] [L] prétendant que les époux étaient mariés sous le régime de la séparation des biens pure et simple, soutenait être seul propriétaire du bien. Mme [G] [B], prétendait au contraire que les époux étaient mariés sous le régime de la communauté et que l’acquisition, certes faites par M. [Q] [L], seul signataire de l’acte d’achat, avait été réalisée pour le compte de la communauté.

La vente a finalement pu être réitérée par acte authentique en date du 17 septembre 2020, sous la signature de M. [Q] [L], après régularisation d’un protocole transactionnel le même jour entre les ex-époux.

Par acte d’huissier de justice en date du 20 août 2021, la SCI et Mme [X] [J] et M. [D] [K] ont fait assigner M. [Q] [L] devant le tribunal judiciaire de Grasse afin d’obtenir réparation de divers préjudices occasionnés selon eux par le retard apporté dans la réitération authentique de la vente et leur entrée en jouissance effective.

Par acte en date du 7 janvier 2022, M. [Q] [L] a appelé en la cause Mme [G] [B] en vue de la voir condamner à le relever et garantir de toutes condamnations à intervenir.

Toutes les parties ont constitué avocat.

L’affaire a été renvoyée au juge de la mise en état.

Selon ordonnance en date du 3 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré Mme [G] [B] irrecevable à soulever la nullité de l’assignation délivrée par les demandeurs à M. [Q] [L].

Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes :

Prétentions de la SCI TANWO TWO et de Mme [X] [J] et M. [D] [K], selon conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024 :

-les déclarer recevables en leurs demandes ;
-condamner M. [Q] [L] à payer à la SCI TANWO TWO :

-2 202,09 € en réparation de son préjudice matériel ;
-2 500 € en réparation de son préjudice moral.

-condamner M. [Q] [L] à payer à Mme [X] [J] et M. [D] [K], :

- pris conjointement14 516,48 € en réparation de leur préjudice matériel ;
-à chacun 3 000 € en réparation de leur préjudice moral.

-condamner en outre M. [Q] [L] à payer à la SCI TANWO TWO et à Mme [X] [J] et M. [D] [K], pris conjointement, 13 352,50 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent en substance que par le retard apporté de son fait à la signature de l’acte authentique, M. [Q] [L] leur a causé un préjudice dont ils sont en droit d’obtenir réparation, pour ce qui concerne la SCI au titre de la responsabilité contractuelle, et pour qui concerne Mme [X] [J] et M. [D] [K], associés au sein de la SCI, en application de l’article 1240 du code civil, n’étant pas en lien contractuel personnel avec M. [Q] [L].

La SCI fait encore valoir que M. [Q] [L] a manqué à ses obligations contractuelles compte tenu des conditions dans lesquelles il a livré le bien immobilier, encombré de divers effets et objets lui appartenant, la contraignant à faire débarrasser les lieux par un prestataire.

Prétentions de M. [Q] [L], selon conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024 :

A titre principal :

-débouter la SCI TANWO TWO et Mme [X] [J] et M. [D] [K] de toutes leurs prétentions ;

-les condamner à lui payer 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

-condamner Mme [G] [B] à le relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées contre lui au bénéfice des demandeurs ;

-condamner Mme [G] [B] à payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir en substance :

-qu’il existait une difficulté sérieuse préalable à la réitération de la vente tenant à la réalité du régime matrimonial ayant existé entre lui et Mme [G] [B] et au fait qu’il était seul signataire et seul acquéreur du bien litigieux ;

-qu’il était donc fondé à s’opposer à la régularisation d’un acte rectificatif tendant à voir dire qu’il aurait acquis le bien en cause pour le compte de la communauté matrimonial ayant existé entre son épouse et lui ;

-que la difficulté est au premier chef imputable au notaire rédacteur du compromis de vente, ou au contraire à son ex épouse et que c’est au contraire lui qui a proposé un protocole d’accord que Mme [G] [B] a fait difficulté pour régulariser dans un premier temps, pour parvenir à la réitération authentique de la vente.

Il conteste en tout état de cause l’existence des préjudices allégués.

Prétentions de Mme [G] [B], selon conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024 :

-débouter M. [Q] [L] de toutes ses demandes fins et conclusions à son encontre ;

-condamner M. [Q] [L] à lui payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

-condamner M. [Q] [L] à lui payer 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir pour ce qui la concerne :

-qu’il n’est pas contestable qu’elle et M. [Q] [L] étaient mariés sous le régime de la communauté légale pour avoir fixé leur premier domicile en France, bien que mariés au Liban ;

-que c’est donc légitimement qu’elle a participé à la signature du compromis de vente et que c’est ensuite que s’est élevée une difficulté alors que l’acte d’achat du bien s’est révélé n’avoir été signé que par M. [Q] [L], l’achat étant toutefois réalisé pour le compte de la communauté des époux ;

-qu’aucune faute ne lui est imputable les atermoiements de la réitération de la vente étant imputables aux notaires rédacteurs et à M. [Q] [L].

Par ordonnance du 2 décembre 2024 l’instruction a été déclarée close avec effet au 7 avril 2024 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie.

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions sus-visées.

A l’issue des débats, les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Qualification :
L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire.

Sur les demandes de la SCI :

Ainsi que rappelé à l’exposé du litige, le compromis de vente a été consenti par M. [Q] [L] et Mme [G] [B]. Toutefois, il est loisible à la SCI et à Mme [X] [J] et M. [D] [K] de demander réparation d’éventuelles fautes contractuelles ou extra-contractuelles à l’un ou l’autre des promettants.

En application des articles 1217 et 1231-1 du code civil, la SCI, acquéreuse et en cette qualité partie au compromis, est bien fondée à demander réparation des dommages résultant du retard ou défaut d’exécution par M. [Q] [L] de ses obligations contractuelles, sauf cas de force majeure.

Il lui incombe toutefois de rapporter la preuve des manquements invoqués, des préjudices prétendument causés et du lien de causalité entre ces préjudices et le ou les manquements.

Le compromis de vente prévoyait en cas de réalisation des conditions suspensives prévues, en particulier la condition d’obtention d’un prêt par la SCI, la réitération de l’acte par voie authentique au plus tard le 15 mars 2020, par acte de Me [I], avec la participation de Me [H], tous deux notaires à MOUGINS.

Le compromis était établi au nom de M. [Q] [L] et Mme [G] [B], dont il était rappelé qu’ils étaient divorcés, et précisait que chacun était propriétaire pour moitié du bien vendu.

La demande de prêt présentée par la SCI n’a reçu un avis favorable que le 7 mai 2020, soit après le délai initialement fixé pour la réitération de l’acte le 15 mars 2020. La condition suspensive s’est donc trouvée levée à cette date. Pour autant, le 31 juillet 2020, la SCI était informée de la difficulté s’élevant entre les ex-époux.

Par courrier du 14 août 2020, la SCI et les associés mettaient en demeure M. [Q] [L], par l’intermédiaire de son avocat, de réitérer l’acte de vente en la forme authentique et à défaut menaçaient de saisir le juge des référés afin d’être autorisés à occuper les lieux et de demander réparation de divers préjudices.

L’acte a, finalement, été réitéré le 17 septembre 2020, sous la signature de M. [Q] [L] seul, le dit acte rappelant les termes d’un protocole d’accord intervenu entre les ex-époux M. [Q] [L] et Mme [G] [B], aux termes duquel, Mme [G] [B] admet la régularisation de la vente par M. [Q] [L] agissant seul et M. [Q] [L] accepte la remise de la moitié du solde du prix de la vente à Mme [G] [B], le tout sans qu’aucun d’entre eux ne renonce à sa contestation sur le régime matrimonial applicable.

De ce rappel il résulte qu’à compter du 7 mai 2020, la SCI et ses associés ont subi un retard dans la réalisation de la vente et surtout la prise de jouissance du bien vendu, par suite des seuls désaccords nés entre les ex-époux M. [Q] [L] et Mme [G] [B].

M. [Q] [L] est mal fondé à prétendre qu’une difficulté tenant à la situation de propriété du bien vendu et au régime matrimonial applicable entre les ex-époux, constituerait un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, c’est-à-dire un événement échappant à son contrôle et qui ne pouvait raisonnablement pas être prévu lors de la conclusion du compromis de vente. Il lui appartenait d’élever toute contestation et de procéder à toutes vérifications utiles avant de signer cet engagement. Tel est d’autant plus le cas que les époux sortaient d’une procédure de divorce, et en particulier d’une instance portant notamment sur le droit à prestation compensatoire de l’épouse, instance imposant la prise en considération des effets du régime matrimonial et la composition du patrimoine commun ou indivis et du patrimoine personnel de chacun des époux.

Or le jugement de divorce qui rappelle l’absence de contrat de mariage et ne développe aucune analyse particulière sur le régime matrimonial des époux fait expressément état du bien immobilier vendu en le considérant comme commun aux époux. M. [Q] [L] rappelle à juste titre que les motifs du jugement sont dénués de toute autorité de chose jugée quant à un point qui n’est pas tranché au dispositif. Pour autant, en l’état de cette constatation du jugement et des conséquences qui en sont tirées (prestation compensatoire 40 000 €), il ne peut prétendre avoir ignoré la difficulté ou le différend portant sur la situation du régime matrimonial et du bien en cause.
L’éventuel carence du rédacteur d’acte dans la mise en œuvre de son obligation de conseil, si elle est de nature à engager la responsabilité de ce dernier, ne constitue pas une cause étrangère au co-contractant. Tel est d’autant moins le cas que la réalité de la situation n’est pas celle d’une erreur sur la situation juridique exacte des ex-époux et par voie de conséquence du bien vendu, mais d’un différend non levé entre eux préalablement à la signature du compromis de vente.

Dès lors, l’existence d’un retard fautif dont la SCI est en droit d’obtenir réparation est établie. En différant la réitération authentique de l’acte et l’entrée en jouissance du bien immobilier vendu, M. [Q] [L] a en effet manqué à l’obligation d’exécuter de bonne foi les engagements contractuels qui découle de l’article 1104 du code civil.

Le vendeur contracte encore l’obligation de livrer le bien vendu en application des articles 1604 et suivants du code civil.

S’agissant d’une vente immobilière exclusive de toute vente accessoire de mobilier, il incombait au vendeur de livrer le bien libre de toute occupation et donc par conséquent vidé de tous ses meubles et effets.

Il résulte d’un procès-verbal de constat en date du 18 septembre 2020 dressé par la SCP LAMBERT, VANDEKERKHOVE BERGER SACCONE, huissiers de justice à Cannes, que la SCI a trouvé les lieux comportant divers éléments mobiliers usagers ou cassés abandonnés sur place. La SCI justifie avoir exposé une dépense de 1 518,00 € TTC pour faire débarrasser les lieux.

Le SCI demande réparation à hauteur de :

-2202,09 € au titre d’un préjudice matériel correspondant à des frais de sommation d’avoir à comparaître pour la signature de la vente et de constat, ainsi qu’aux frais de débarras.
-2500,00€ au titre d’un préjudice moral.

La SCI est bien fondée à réclamer les sommes correspondant aux frais de débarras rendus nécessaires par le défaut de délivrance imputable à M. [Q] [L]. D’autre part, compte tenu des atermoiements subis elle était bien fondée à faire délivrer sommation d’avoir à comparaître chez le notaire pour la signature de l’acte le 17 septembre 2020. Il convient de lui allouer la somme correspondant au coût de cet acte (300 €).

En revanche, les frais de constat relèvent de ceux qui sont exposés préalablement et en vue l’instance et sont donc pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La somme de 1 818,00 € sera accordée au titre du préjudice matériel.

La SCI ne justifie en revanche d’aucun préjudice moral. Les « tracas » dont elle se prévaut n’étant nullement distincts de ceux dont ses associés demandent de leur côté l’indemnisation.

Sur les demandes de Mme [X] [J] et M. [D] [K] :

Tiers à la vente, Mme [X] [J] et M. [D] [K] peuvent toutefois demander réparation en application de l’article 1240 du code civil du préjudice que leur cause le retard d’exécution ou l’inexécution fautive du contrat par M. [Q] [L].

Associés de la SCI, ils procédaient par son truchement à l’acquisition d’un bien destiné à assurer le logement de la famille.

Ils justifient, en particulier par un procès-verbal d’état des lieux de sortie en date du 13 juillet 2020 (pièce 8) avoir résilié le bail par lequel ce logement était assuré. Il résulte de ce procès-verbal qu’ils ont libéré les lieux le 30 juin 2020.

Ainsi que le fait observer M. [Q] [L], il en résulte nécessairement que les demandeurs ont donné congé avant d’avoir obtenu le prêt qui constituait la condition suspensive du compromis de vente.

Toutefois, il est établi que ce prêt a été obtenu le 7 mai 2020. Dès lors, les demandeurs pouvaient légitiment compter entrer en jouissance du bien acquis au 1er juillet 2020. Ils justifient avoir été contraints, d’une part, d’occuper un bien dont ils sont propriétaires à Cannes, et d’autre part d’avoir dû louer un autre bien sous le régime de la location saisonnière à la même adresse, leur bien, à savoir un appartement T3, étant insuffisant pour loger leur famille de 5 personnes (contrat de location saisonnière à compter du 1er juillet 2020 au 31 août 2020), moyennant un loyer de 4 000 €.

De même, ils démontrent la perte financière occasionnée par l’annulation de la location de l’appartement qu’ils ont dû occuper et qui faisait l’objet d’une location pour les mois de juillet et août 2020 moyennant un loyer de 5 000€.

Ils sont bien fondés à obtenir le remboursement de ces sommes étant observé qu’aucune contestation n’est élevée de ce chef par les défendeurs quant au fait que le bien soit la propriété de la SCI. En tout état de cause il est justifié de l’encaissement et du remboursement des loyers sur un compte bancaire au nom de Mme [J] [N].

Les demandeurs justifient encore avoir été contraints d’exposer des frais de stationnement au centre-ville de Cannes à proximité de l’appartement occupé et des frais de garde-meubles. (pièces 15 et 16)

Ainsi, ils justifient d’un préjudice matériel pour la somme totale de 14 516,48 € qui leur sera allouée.

La circonstance d’avoir à différer leur emménagement et de subir les affres de l’incertitude de la réalisation de la vente est de nature à avoir causé aux demandeurs un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à raison de 2 500 € au bénéfice de chacun d’entre eux.

Sur l’appel en garantie de Mme [G] [B] :

M. [Q] [L] demande que Mme [G] [B] soit condamnée à le relever et garantir en totalité des sommes mises à sa charge.

Il ne développe au soutien de cette prétention que des arguments et moyens tenant au différend existant entre les époux concernant la propriété du bien immobilier et leur régime matrimonial.

Pour autant, il est fondé à obtenir garanti de sa part s’il démontre une faute qui lui serait imputable et qui aurait concouru à la réalisation du préjudice qu’il est condamné à indemniser.

Pour prétendre qu’il était bien fondé à soutenir que le bien lui était propre en l’état d’un régime de séparation de biens et d’une acquisition par lui seul il rappelle que les époux se sont mariés sans conclure de contrat de mariage au Liban et que, dès lors, ils étaient mariés sous le régime de la séparation de biens, ainsi que le rappelait l’acte d’acquisition de la maison.

L’acte dressé le 18 septembre 2006 par Me [Z], notaire au CANNET fait en effet état d’un régime de séparation des biens en l’état d’un mariage au Liban sans contrat de mariage, sans autre constatation.

Madame, quant à elle conteste toute responsabilité et impute la situation à une erreur du notaire rédacteur en 2006. Elle se prévaut des motifs du jugement de divorce. Dans le protocole d’accord, elle invoque en outre la fixation du premier domicile des époux en France, circonstances dont découlerait, en l’absence de choix exprès de la loi applicable, l’application de la loi française, et donc du régime de communauté légale.

Se portant vendeuse du bien immobilier, elle ne pouvait plus que M. [Q] [L] ignorer la difficulté née de la rédaction du titre de propriété et du différend qu’il révélait nécessairement quant à la propriété de ce bien. Pour autant, il ne saurait lui être fait reproche d’être intervenue à compromis, ce à quoi en l’état des seules pièces versées aux débats M. [Q] [L] ne s’est pas opposé, ni du désaccord qu’a élevé M. [Q] [L] seulement après la signature du compromis.

Ainsi, M. [Q] [L] ne démontre pas de faute imputable à Mme [G] [B] qui aurait contribué à générer les préjudices qu’il est condamné à réparer.

Il sera débouté de l’appel en garantie qu’il présente.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

M. [Q] [L] est débouté. Pour autant il n’apparaît pas que le droit d’agir en justice ait en l’espèce dégénéré en abus.

Mme [G] [B] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Exécution provisoire :
Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application.

Dépens et frais irrépétibles :
Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens.

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [L] succombe et supportera par conséquent les dépens. Il sera en outre condamné à payer à la SCI et à Mme [X] [J] et M. [D] [K], pris conjointement, 4 000 € et à Mme [G] [B] 2 000 € en application de l’article 700 sus-visé.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :